Comment créer sa SCI ?
La SCI, qu’est ce que c’est et comment la créer ?
Définition générale de la SCI
Une SCI ou société civile immobilière est un contrat de société par lequel plusieurs personnes (les associés) décident d’acheter ou de mettre en commun un ou plusieurs biens immobiliers afin d’en partager les bénéfices ou de profiter de l’économie qui pourrait en résulter, tout en s’engageant à contribuer aux pertes. Il s’agit donc d’une société civile dotée de la personnalité juridique et ayant un objet immobilier. Une Société Civile Immobilière (SCI) est comme son nom l’indique : une société, il y a donc en conséquence certaines obligations à respecter. La tenue d’une comptabilité est fortement recommandée (voir obligatoire dans certains cas) du fait que le gérant est tenue de pouvoir informer les associés sur la situation de la Société Civile Immobilière (SCI) dès que ceux-là le veulent, réunir une assemblée au moins une fois par an pour approuver les comptes et établir des déclarations fiscales est également l’une des obligations du gérant et donc de la Société Civile Immobilière (SCI). Lorsque la Société Civile Immobilière (SCI) relève du régime des sociétés de personnes, il faut déterminer préalablement le résultat de la société, puis le répartir dans l’imposition personnelle des associés, en proportion de leur quote-part dans le capital social. Lorsque la société relève, par option, du régime de l’impôt sur les sociétés, l’imposition a lieu au niveau de la Société Civile Immobilière (SCI), et non pas au niveau des associés. La SCI est gérée par un ou plusieurs gérants, associés ou non, nommés dans les statuts ou par acte séparé sur décision de l’assemblée.
En savoir plus : La définition de la SCI et ses modalités !
Les éléments de constitution d’une SCI
Le formulaire M0 de la SCI
L’établissement d’un formulaire M0 est nécessaire pour procéder à la création d’une société commerciale ou de toute autre personne morale (mentionnant le capital, le siège social, …). Il comporte plusieurs informations qui seront ensuite transmises (via un formulaire imprimé) par le guichet unique aux différences administrations concernées (impôts, Urssaf…), la possibilité de le remplir sur internet existe également (à télécharger en PDF). Il existe 2 types de documents constitués par intercalaire (s), ce document sera nommé « imprimé » :
– CERFA 11680 * 03 pour les SARL et les SELARL
– CERFA 13959*04 pour les autres : SA, SAS, SNC, société civile…
Tout savoir sur le M0: Comment remplir un formulaire M0 pour créer ma SCI ?
Créer sa SCI en ligne
Connaissant de plus en plus de succès en France, les sociétés civiles immobilières séduisent particulièrement les couples et les familles. En effet, les avantages de créer une Société Civile Immobilière (SCI) se présentent aussi bien sur le plan fiscal que patrimonial. La création de SCI peut se faire physiquement mais également virtuellement via de nouveaux sites nommés « legaltechs », ils permettent la création et la validation du dossier et de toutes ses spécificités : statuts, capital, gestion, désignation d’un gérant, … Apparu aux États-Unis dans les années 2000, le terme legaltech fait référence à l’usage de la technologie pour offrir des services juridiques. Ainsi, une legaltech peut se définir comme une startup de droit, dont l’objectif est de démocratiser les procédures administratives et judiciaires à l’aide des outils 100 % numériques.
Voir la totalité de l’article : Création de SCI en ligne
Coûts de création de la SCI
Au moment de la création d’une SCI, les associés affectent de l’argent ou des biens à celle – ci : il s’agit d’apports en numéraire (somme d’argent) ou d’apports en nature (il est important de souligner que les apports en industrie présent dans d’autres formes sociétaires ne sont pas permis ici) qui deviennent la propriété de la personne morale créée, à savoir la société. En contrepartie de ses apports, chaque associé reçoit un nombre de parts sociales proportionnel au montant de l’apport réalisé. Une formalité essentielle de la création d’une SCI est la rédaction des statuts de SCI, une étape à réaliser avec soin, 2 alternatives :
– Avoir recours à l’avis d’un expert (professionnel du droit) : un notaire ou un avocat est à même de conseiller les associés en vue de prévoir au mieux les dispositions statutaires de la SCI. Les coûts peuvent être élevés : de 500 euros à 2 500 euros.
– Utiliser un modèle de statuts de SCI : une trame rédigée par un professionnel du droit, les associés peuvent remplir les champs à personnaliser grâce aux explications fournies. Cette solution très avantageuse financièrement convient parfaitement pour la création d’une SCI classique.
Pour annoncer la constitution de leur société civile immobilière, les associés doivent passer une publication dans un journal d’annonce légal. Il existe de nombreux journaux d’annonces légales, qui pratiquent des tarifs réglementés et proportionnels au nombre de mots de la publicité. Il faut compter entre 100 euros et 300 euros dans le coût de création d’une SCI. La société civile immobilière existe à partir du moment où elle est immatriculée, pour procéder à cet acte d’immatriculation, les associés suite au passage du dossier au BODACC, doivent le déposer au greffe du Tribunal de commerce accompagné d’un chèque. Son montant s’élève à 74,10 euros, auquel il convient d’ajouter 24,71 euros de coût de dépôt du document relatif au registre des bénéficiaires effectifs.
Pour approfondir le sujet : Coûts de création de la SCI
Le prêt immobilier en SCI
Il n’existe aucun prêt spécifique a la SCI, ni de prêt dédié à l’investissement locatif via une SCI : ainsi les prêts proposés par un professionnel bancaire dans le cas d’investissements locatifs ne font pas la distinction entre une SCI et un emprunteur en direct classique. De plus les investissements locatifs ne permettent pas de bénéficier des prêts aidés tels que le prêt à taux zéro, le prêt conventionné ou les prêts épargne-logement car ces formes de prêt sont réservés à l’acquisition d’une résidence principale, et non à l’achat d’autres biens (destinés à la location ou résidence secondaire), les banques ne proposant pas de taux particuliers pour les SCI, elles auront donc droit au même taux qu’un emprunteur en direct. Ce peut être un taux fixe ou bien un taux variable et la durée du prêt peut varier entre 10 ans et 25 ans. Pour calculer le montant du prêt, l’établissement de crédit se réfèrera à la capacité d’endettement de chacun des associés, soit leurs revenus respectifs (et comme pour un achat en direct, la banque prendra également en compte les loyers qui seront perçus par la SCI).
En savoir plus sur le prêt immobilier en SCI : Le prêt immobilier en SCI !
Le capital de la SCI
A la création de la société, l’une des formalités est le fait que les associés lui affectent un patrimoine propre en réalisant des apports en société. En contrepartie, ils reçoivent des parts sociales. En SCI, ces apports peuvent prendre 2 formes :
– Un apport en numéraire lorsque l’associé apporte une somme d’argent.
– Un apport en nature lorsque les associés affectent un bien immobilier.
Dans le cas du choix d’un capital fixe pour une Société Civile Immobilière (SCI), la loi impose un capital social d’un montant minimum de 1 €. Aucun montant maximum légal n’est exigé. Les associés fixent donc librement le montant du capital de la SCI d’un commun accord.
La loi autorise également le choix d’une SCI à capital variable, un montant plancher et une somme plafond sont déterminés dans une clause de variabilité du capital social de la SCI au sein de ses statuts.
Se renseigner sur le capital : Quel choix de capital social pour une SCI ?
L’extrait Kbis d’une SCI
Utilisé dans de nombreux contextes différents, l’extrait Kbis permet de prouver l’existence juridique d’une société, et notamment son immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés. Le Kbis est un document officiel et certifié qui permet d‘attester de l’existence juridique et l’immatriculation d’une entreprise. Ce document sous forme de dossier regroupe de nombreuses informations portant sur l’entreprise (la raison sociale de la société et son activité, le montant de son capital social, sa forme juridique, …)
En savoir plus : Le Kbis pour la SCI !
La localisation d’une SCI
La SCI comme résidence principale
Que ce soit à l’achat ou plus tard suite à un crédit, un couple a-t-il intérêt à créer une SCI pour détenir sa résidence principale par l’intermédiaire de parts sociales ? En fonction de la nature du lien entre les conjoints, la SCI ne disposent pas les mêmes avantages ou les mêmes inconvénients lors de la possession de la résidence principale, il convient ainsi de de distinguer les époux mariés sous les différents régimes (communauté ou séparation des biens), concubins en union libre ou partenaire pacsés. Exonération des plus-values immobilières, risque d’abus de droit (dans le cadre d’une occupation à titre gratuit ou moyennant un loyer), abattement pour le calcul de l’IFI (anciennement ISF), transmission de l’immeuble et protection du conjoint survivant : ce sont les avantages et les inconvénients de la société civile immobilière propriétaire de la résidence principale du foyer.
Tout savoir : Les modalités de la résidence principale en SCI !
Le changement d’adresse en SCI
Le changement de siège social doit être voté à la majorité par l’assemblée générale extraordinaire. Selon les dispositions légales la publication de ce transfert du siège social dans un journal d’annonces légales dépendra du changement ou non du territoire de ressort du tribunal de commerce. Une inscription au Registre du Commerce et des Sociétés, ainsi le gérant de la société devra faire enregistrer la demande de transfert et les nouveaux statuts, dans un délai d’un mois à partir de la date de l’assemblée générale, procès-verbal faisant foi.
Plus d’informations : Le changement d’adresse d’une SCI, les différentes étapes !
Les différentes possibilités de SCI
La SCI à associé unique
Lors de la création d’une société civile immobilière (SCI), il n’est pas possible d’opter pour un régime a associé unique, l’aspect social doit ressortir via le fait qu’une assemblée générale existe et que des assemblées puissent être réunies annuellement au minima, avec un gérant s’occupant de la gestion de la SCI. Il faut au minimum deux personnes inscrits dans les statuts pour que la société puisse être constituée. En revanche, durant la vie sociale, il peut arriver qu’un associé détienne seul l’intégralité des parts sociales :
– suite au rachat des parts sociales que d’autres associés avaient mis en vente
– suite au décès des autres associés et au refus d’agréer les héritiers des associés défunts
– suite au retrait d’un associé de la SCI
S’informer sur la SCI a Associé Unique : La SCI a associé unique ?
La SCI Construction – Vente
La construction et la vente de biens immobiliers pourront se faire en société via la Société Civile Immobilière (SCI) qui possède diverses variantes dont la SCCV, la Société Civile Immobilière de Construction Vente. En effet, la Société Civile Immobilière de Construction Vente (SCCV) permet de construire un ou plusieurs biens immobiliers dans le but de les céder à des tiers avec pour projet de réaliser un bénéfice. Les associés dans la SCI Construction – Vente sont rémunérés à proportion de leurs quote – parts dans le capital social des sociétés (civiles avec personnes physiques). Si le statut Société Civil Immobilière de Construction-Vente (SCCV) est largement favorisé par les spécialistes de l’immobilier, il est fondamental, avant de penser à opter pour celui – ci, de bien comprendre son mécanisme.
S’informer : Présentation de la SCI Construction – Vente !
La SCI d’Attribution
La SCI d’attribution se distingue des autres types de sociétés civiles immobilières (et d’autre entreprise) par la nature de son objet. La variable qui diffère est l’objet social de cette société civile immobilière d’attribution qui consiste à construire ou acheter des immeubles, en vue de les diviser par fractions ou par parts, à attribuer aux différents associés en nue-propriété, en jouissance ou en pleine propriété. Cela inclut en outre la gestion et l’entretien des biens immobiliers avant l’opération de partage. Plus encore que dans le cadre d’une Société Civile Immobilière (SCI) classique, la SCI d’attribution nécessite obligatoirement la réunion de 2 investisseurs au minimum. Cette structure type permet d’organiser en amont le partage en parts d’un ensemble immobilier d’envergure importante, préexistant ou à créer. La SCIA est notamment utile lorsque les acheteurs n’ont pas assez de capital individuellement et sont dans une optique de construction d’un immeuble neuf ou de rénovation d’un bâtiment ancien. Elle permet d’acquérir le terrain ou le bâti (via crédit ou non), de financer ensemble et de gérer les travaux de construction ou de rénovation, puis de diviser l’immeuble en lots égal au capital investit à la base par chacun via les parts. Une fois les différentes parts attribuées aux associés dans le respect des dispositions statutaires, l’objet social de la SCI d’attribution est réalisé : à ce titre, la SCIA peut être dissoute. Dès lors, chaque copropriétaire est libre de gérer et d’administrer comme il le souhaite ses parts privatives.
Tout savoir : La SCI d’Attribution ou SCIA
La SCI Familiale
Pour créer une Société Civile Immobilière (SCI) de type familiale ou même classique, il faut au moins deux fondateurs (parents, enfants, …) et aucun maximum n’est imposé par la loi, il est peu fréquent qu’une société civile immobilière (SCI) familiale soit composée d’un très grand nombre d’associés. Cette alternative peut être mise en place lors d’une anticipation de succession, en donnant au fil du temps la SCI et ses biens à sa descendance. Toute personne (de la même famille généralement) qui effectue un apport au capital social d’une Société Civile Immobilière (SCI) familiale devient automatiquement associée de celle-ci et reçoit un nombre de parts sociales proportionnel au montant de son apport. Les apports peuvent être réalisés en numéraire (somme d’argent) ou en nature (par exemple : un bien immobilier) mais pas en industrie. Chacun des associés d’une Société Civile Immobilière (SCI) répond indéfiniment des dettes sociales. Cela signifie que les créanciers de la SCI qui n’auront pas été payés pourront se retourner contre les associés et, si nécessaire, saisir leurs biens personnels. La répartition de la dette se fera proportionnellement à la part que l’associé possède dans la Société Civile Immobilière (SCI) Familiale. Il existe certains mécanismes pour limiter la responsabilité des mineurs associés. Tout associé de la Société Civile Immobilière (SCI) familiale dispose de droits fondamentaux :
– le droit de participer aux décisions importantes des sociétés en votant (désignation du gérant, etc.) : chaque associé dispose d’un nombre de voix égal à celui des parts qu’il possède. Les associés se réunissent par assemblée générale (AG) annuelle pour approuver le rapport de la gérance sur les comptes de sociétés. Le vote des associés est obligatoirement requis pour toute modification des règles de fonctionnement de sociétés telles que définies dans leurs statuts (montant du capital social qui peut être fixe ou variable, lieu du siège social, etc.) ;
– le pouvoir d’obtenir communication d’un certain nombre de documents de sociétés
– le droit de provoquer une délibération des associés sur une question déterminée
– le pouvoir de céder ses parts sociales. Une procédure obligatoire d’autorisation préalable de cession s’applique toutefois et peut être aménagée par les statuts (clause d’agréments)
Intéréssé par la SCI Familiale : Pourquoi la SCI familiale ?
La SCI de location de meublé
Comme stipulé dans son nom, la société civile immobilière exerce une activité civile. Lorsque la société est propriétaire de biens fonciers meublés, il peut être tentant pour ses associés de louer les logements en état. Mais attention, l’activité de loueur meublé constitue une prestation de service à caractère commercial. Alors, la location meublée en SCI peut emporter des conséquences lourdes, notamment en matière de fiscalité : la SCI qui exerce une activité commerciale ne peut bénéficier de la transparente fiscale, elle est obligatoirement soumise au régime fiscal de l’impôt sur les sociétés (IS). En effet, elle se soumet par ailleurs à des obligations comptables renforcées. La société civile immobilière est une structure juridique avantageuse, destinée aux projet immobilier sans vocation commerciale : achat à plusieurs sans se soumettre au régime de l’indivision, investissement immobilier en vue de transmettre un patrimoine familial dans des conditions optimales, acquisition immobilière avec démembrement de propriété pour protéger un conjoint ou concubin survivant… dans tous ces cas de figures, la SCI est dite « transparente » : les associés bénéficient du régime fiscal de l’Impôt sur le Revenu (IR), sauf décision irrévocable du passage à l’IS. Cette fiscalité, pour la plupart des cas, est très favorable (aux bénéfices, …), c’est pour cela qu’il faut faire attention, car une SCI faisant de la location de logements meublés y renonce.
S’informer sur la location meublé en SCI : La SCI et la location de meublés, quelles conséquences ?
En conclusion
La création d’une SCI est longue et demande des fonds, de plus il est important de ne pas négliger cette étape sous peine de devoir la modifier par la suite, ce qui entraînera un surplus de formalités et d’argent. Le choix de la forme de SCI a adopter ce fait selon les personnes, préférences et situations. La localisation comme la création est un choix a faire et a garder sous peine de sanctions financières par la suite.
Comment créer facilement une SCI ?
Vous avez envie de vous lancer dans l’aventure d’une SCI. Après vous être renseigné sur tous les éléments que vous devrez fournir pour la création, vous vous posez légitimement la question de savoir comment vous rendre la chose plus facile, car vous aurez plusieurs étapes à respecter et des points à ne pas négliger. La clé, c’est de vous entourer de personnes de bons conseils. C’est pour cela que nous vous conseillons de cliquer ici : https://www.immobilier-danger.com/Creer-une-SCI-pour-un-achat-393.html. En plus, d’obtenir toutes les informations dont vous aurez besoin, vous pourrez :
- Créer votre SCI en ligne. Vous recevrez alors sous 48 h à votre domicile, votre K-BIS. Il s’agit de la rédaction des statuts, leur vérification, le dépôt d’annonce légale et l’immatriculation au RCS du greffe.
- Avoir une liste de livres qui vous donneront encore plus de renseignements, comme des guides pratiques de la SCI
- Accéder à une liste de questions à vous poser avant de vous lancer dans cette aventure à plusieurs. Vous devrez notamment vous questionner sur le quand créer votre SCI, pour quel type de biens ou encore comment gérer la recherche et la négociation immobilière.
Une dernière chose, pensez également aux assurances lorsque vous créez votre SCI.
Decouvrez aussi les avantages et les inconvénients de la SCI.