La SCI familiale – A quoi ça sert ?
Pourquoi la SCI familiale ?
Créer une SCI familiale permet à des personnes unies par un lien de parenté, d’alliance ou par un simple lien affectif de faciliter l’achat, la détention, la gestion et la transmission d’un ou plusieurs biens immobiliers (maison, immeuble, propriété …). Elle se distingue d’une entreprise ou même d’autres types de sociétés, voir même d’autres types de SCI qui répondent-elles à des besoins spécifiques et sont susceptibles d’accomplir des actes de nature commerciale (sociétés civiles immobilières d’attribution, construction-vente, location meublée, activité de marchand de biens, etc). Nous allons maintenant observer la Société Civile Immobilière sous le régime (SCI) familiale plus en détail.
Les avantages d’une Société Civile Immobilière familiale
Les avantages financiers que procures la SCI familiale sont indéniables. Cette structure peut être utilisée afin :
– de faciliter la constitution et la transmission d’un bien immobilier au sein d’une famille, notamment lors de la séparation d’époux ou de concubins qui souhaiteraient constituer un patrimoine commun et préparer leur succession.
– d’organiser une indivision entre héritiers pour un projet immobilier collectif avec les différents membres de la famille.
– d’organiser la transmission (successive) d’un patrimoine immobilier au sein de la famille en réduisant les coûts de succession, notamment les impôts (droits de mutation) à acquitter lors d’une cession, donation ou transmission par voie de succession
– d’associer vos enfants à un projet d’acquisition d’un bien immobilier afin de leur constituer un patrimoine et sans qu’ils n’aient à décaisser de fonds
– d’organiser avec subtilité les droits et les pouvoirs entre les gérants, les associés, les nus propriétaires et les usufruitiers si votre objectif est la transmission d’une (majeure) partie d’un patrimoine immobilier tout en conservant le pouvoir, le revenu ou les revenus de ce patrimoine.
– d’un avantage fiscal, ainsi il est possible de se défaire petit à petit de son immeuble en donnant tous les 15 ans une partie de ses parts sociales (limite de 100 000 euros) permettant de bénéficier d’abattements et ne pas payer de droit de succession.
Comment fonctionne une SCI familiale ?
Pour créer une Société Civile Immobilière (SCI) de type familiale ou même classique, il faut au moins deux fondateurs (aucun maximum n’est imposé par la loi) et il est peu fréquent qu’une société civile immobilière familiale (SCI) soit composée d’un très grand nombre d’associés. Toute personne qui effectue un apport au capital social d’une Société Civile Immobilière (SCI) familiale devient automatiquement associée de celle-ci et reçoit un nombre de parts sociales proportionnel au montant de son apport. Les apports peuvent être réalisés en numéraire (somme d’argent) ou en nature (par exemple : un bien immobilier) mais pas en industrie.
La responsabilité des associés dans la SCI familiale
Chacun des associés d’une Société Civile Immobilière (SCI) répond indéfiniment des dettes sociales. Cela signifie que les créanciers de la SCI qui n’auront pas été payés pourront se retourner contre les associés et, si nécessaire, saisir leurs biens personnels. La répartition de la dette se fera proportionnellement à la part que l’associé possède dans la société civile immobilière (SCI) de famille. Il existe certains mécanismes pour limiter la responsabilité des mineurs associés.
Les droits de l’associé dans la SCI familiale
Tout associé de la Société Civile Immobilière (SCI) familiale dispose de droits fondamentaux :
– le droit de participer aux décisions importantes des sociétés en votant (désignation du gérant, etc.) : chaque associé dispose d’un nombre de voix égal à celui des parts qu’il possède. Les associés se réunissent par assemblée générale (AG) annuelle pour approuver le rapport de la gérance sur les comptes de sociétés. Le vote des associés est obligatoirement requis pour toute modification des règles de fonctionnement de sociétés telles que définies dans leurs statuts (montant du capital social qui peut être fixe ou variable, lieu du siège social, etc.) ;
– le pouvoir d’obtenir communication d’un certain nombre de documents de sociétés
– le droit de provoquer une délibération des associés sur une question déterminée
– le pouvoir de céder ses parts sociales. Une procédure obligatoire d’autorisation préalable de cession s’applique toutefois et peut être aménagée par les statuts (clause d’agréments)
Le gérant de la SCI familiale
Une Société Civile Immobilière (SCI) est dirigée par un ou plusieurs gérants. Le gérant accomplit, dans la limite de ses pouvoirs statutaires, tous les actes de gestion utiles à l’intérêt de la SCI. Savoir comment gérer une SCI n’est pas simple, il faut ainsi réfléchir pour savoir quel membre de la famille a les capacités pour devenir le gérant de la structure.
Quels documents faut-il ?
C’est au greffe du Tribunal de commerce qu’il faut remettre les documents nécessaires à la création de la Société Civile Immobilière (SCI). Il officialisera la constitution de la SCI familiale (son immatriculation) et délivrera le K-bis, sorte de « carte d’identité» de la société.
Les principaux documents à fournir sont les suivants :
– les statuts de la société : c’est le document juridique qui donne naissance à la Société Civile Immobilière (SCI) et qui en explique les règles de fonctionnement, tous les associés fondateurs doivent les signer.
– une attestation de non-condamnation du/des gérant(s) : c’est une déclaration sur l’honneur indiquant que le gérant n’a pas fait l’objet d’une interdiction de gestion antérieur.
– un justificatif de l’adresse du siège social : c’est un document qui prouve que la société est autorisée à occuper les locaux (titre de propriété, bail commercial, contrat de domiciliation, ou attestation de domiciliation au nom du gérant)
– une attestation de parution d’une annonce légale : elle permet d’informer les tiers de la création de la société. La plupart des journaux nationaux ou locaux, généralistes ou juridiques, ont une rubrique réservée aux annonces légales. Le coût moyen d’une annonce légale s’élève à un prix entre 150 euros et 250 euros, le tarif étant fonction de la longueur de l’annonce et du département du siège social.
La succession familiale en Société Civile Immobilière (SCI)
La succession et le lègue qu’on laissera en héritage est une problématique qui semble importante pour tous. L’héritage peut être composé de différents éléments du patrimoine, les biens immobiliers en constitue souvent une part importante, voire la principale composante de l’héritage suite à un décès. Ainsi monter une Société Civile Immobilière (SCI) peut s’avérer très utile pour gérer son propre héritage immobilier et un arrangement fiscal en évitant potentiellement une imposition trop forte. Les caractéristiques de la Société Civile Immobilière (SCI) font de cette structure un montage juridique idéal pour préparer, organiser et gérer une succession ou une transmission de patrimoine immobilier de parents à enfants ou autres. Ainsi choisir de passer par une Société Civile Immobilière (SCI), et notamment une Société Civile Immobilière (SCI) familiale, plutôt que par la succession « traditionnelle » (sans structure juridique particulière) permet d’éviter plusieurs difficultés (impôt, comptabilité notarié complexe,…) liées habituellement à la transmission de biens, sous réserve de savoir gérer une Société Civile Immobilière (SCI) correctement.
Pour en savoir plus : La succession familiale avec une SCI
SCI et Loi Pinel
Vous connaissez maintenant les très nombreux avantages de créer une société civile immobilière avec les membres de votre famille. Il reste maintenant à savoir s’il existe des investissements immobiliers plus intéressants et rentables que d’autres. Il est difficile de vous répondre avec une réponse franche et tranchée, tant le profil des investisseurs peut être différent. Toutefois il existe un produit qui fait souvent l’unanimité chez les investisseurs en quête de rentabilité, sans pour autant prendre de risque avec les capitaux investis : la loi Pinel. Ce dispositif est aussi bien disponible pour un investisseur unique, que pour une SCI, quelle soit familiale ou pas. Pour ceux et celles qui ne connaissent le dispositif loi Pinel, il vous permettra d’investir dans des villes où le marché de la location est en forte tension. Toutes les grandes métropoles Françaises sont concernées. Vous pourrez donc acheter aussi bien sur Lille, Lyon ou Marseille que sur Nantes, Toulouse ou Montpellier. À vous de sélectionner le programme qui semble le mieux correspondre à vos envies. En fonction du temps où le bien sera placé en location, vous obtiendrez une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21 % de la somme investie. Pour cela, il vous suffira de le louer pendant 12 ans.
En conclusion
La Société Civile Immobilière (SCI) possède de nombreuses formes et elle est modulable en fonction des exigences particulières de chacun. La Société Civile Immobilière (SCI) familiale est l’une de ces formes, elle possède de nombreux avantages pour les personnes de la même famille (proche ou lointaine) ou même pour les personnes ayant des affinités et voulant s‘associer dans le but d’investir dans l’immobilier. La Société Civile Immobilière (SCI) familiale permet notamment une meilleur gestion de sa succession et de son patrimoine immobilier dans la relation parents/ enfants (ou autres) suite au décès.