? SCI et résidence principale – Tout ce qu’il faut savoir ! ?
Les modalités de la résidence principale en SCI !
Que ce soit à l’achat ou plus tard suite à un crédit, un couple a-t-il intérêt à créer une SCI pour détenir sa résidence principale par l’intermédiaire de parts sociales ?
En fonction de la nature du lien entre les conjoints, la SCI ne disposent pas les mêmes avantages ou les mêmes inconvénients lors de la possession de la résidence principale, il convient ainsi de de distinguer les époux mariés sous les différents régimes (communauté ou séparation des biens), concubins en union libre ou partenaire pacsés.
Exonération des plus-values immobilières, risque d’abus de droit (dans le cadre d’une occupation à titre gratuit ou moyennant un loyer), abattement pour le calcul de l’IFI (anciennement ISF), transmission de l’immeuble et protection du conjoint survivant : le point sur les avantages et les inconvénients de la société civile immobilière propriétaire de la résidence principale du foyer.
L’exonération de la plus-value
L’acquisition de la résidence principale en SCI fait perdre le fait de bénéficier d’un régime de faveur en matière d’impôt sur la plus-value. En effet, le législateur a souhaité améliorer la situation de certains contribuables non-propriétaires de leur résidence principale. Par une disposition adoptée dans le cadre de la loi de finances qui date de 2012, il a accordé à ces personnes une exonération d’impôt sur la plus-value réalisées lors de la vente d’un de leur habitation (résidence secondaire, bien locatif ou logement mis gratuitement à la disposition d’un tiers) à condition de réinvestir le produit de cette vente dans l’acquisition d’une résidence principale (article 150 U, II-1° bis du Code Général des Impôts). Les conditions d’application de cette mesure sont les suivantes :
– Première condition : le contribuable ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale à un moment quelconque au cours des quatre années ayant précédé la vente du logement.
– Seconde condition : tout ou partie du produit de la vente du logement doit être remployé, dans un délai de vingt-quatre mois, dans l’acquisition d’une résidence principale […].
Dans ses commentaires de la nouvelle disposition, l’administration a précisé que la seconde condition ne pouvait être considérée comme satisfaite que si l’acquisition de la résidence principale était effectuée en direct, et donc pas via une SCI. La position de l’administration à cet égard est floue, ainsi dans la même circulaire, elle indique que les contribuables ayant détenu leur résidence principale à travers une SCI au cours des quatre années précédant la cession doivent être considérés comme ayant été propriétaires de la résidence principale et ne peuvent dès lors se prévaloir du nouveau régime de faveur.
L’abattement sur la résidence principale
Détenue en nom propre ou en Société Civile Immobilière (SCI), la résidence principale compte dans l’évaluation du patrimoine immobilier pour l’assujettissement à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière 2018, ancien ISF : Impôt de Solidarité sur la Fortune). Lorsque la résidence principale des conjoints ou concubins est détenue en nom propre, le couple peut bénéficier d’un abattement de 30% sur la valeur du bien pour le calcul du montant de l’IFI. Comme lors de l’ISF, en Société Civile Immobilière (SCI), l’abattement de 30% sur la résidence principale n’est pas applicable (sauf société civile d’attribution). Les associés peuvent néanmoins prétendre à une décote, à condition qu’ils justifient de l’illiquidité des parts sociales c’est-à-dire des difficultés potentielles à les céder. Dans le cadre d’une résidence principale détenue à 2 en société civile immobilière (SCI), le manque de liquidité des parts sociales est en pratique difficile à justifier. En effet, la seule volonté du couple permet de vendre l’immeuble dans sa totalité. Ainsi, lorsque les conjoints, époux ou concubins détiennent un patrimoine immobilier d’une grande valeur qui les assujettit à l’IFI, la SCI ne représente pas nécessairement la solution la plus avantageuse en matière fiscale.
Les époux et la résidence principale en SCI
Une transmission simplifiée
Le couple qui crée une SCI pour détenir sa résidence principale peut bénéficier d’un avantage majeur au moment de transmettre son bien immobilier : en profitant du mécanisme des abattements successifs sur donations de parts sociales, il offre aux héritiers la possibilité de recevoir le logement en franchise de droits de succession (pour une donation aux enfants, le donateur peut bénéficier d’un abattement à hauteur de 100 000 euros par enfant, renouvelable tous les 15 ans). Détenue en nom propre, la résidence principale doit être donnée en une seule fois : lorsque sa valeur dépasse le montant de l’abattement, le bénéficiaire paye des droits de mutation. Les parents donateurs peuvent conserver la gérance de la société par le biais d’une clause statutaire, ce système leur permet de garder un pouvoir de gestion sur le patrimoine immobilier qu’ils donnent à leurs enfants.
La protection du conjoint en cas de décès
Le mécanisme de démembrement croisé consiste pour les associés de SCI à détenir chacun une partie des parts sociales en usufruit et l’autre partie en nue-propriété. Au décès d’un des membres du couple, le survivant récupère l’usufruit des parts détenues en nue-propriété : il détient alors 100 % des parts en usufruit, dont une partie en pleine propriété. Ce système offre 2 avantages :
– Des droits de succession réduits
– Protection du concubin survivant : détenteur de l’usufruit, le conjoint survivant a la possibilité d’habiter le logement sans que les autres héritiers ne puissent s’y opposer.
Des parts inégales sous le régime légale
Sous le régime de la communauté légale, la résidence principale achetée par les époux est considérée appartenir à chacun pour moitié. La SCI est le moyen pour les époux de détenir leur résidence principale à des proportions distinctes et librement définies par eux-mêmes. Cependant lorsque les apports en numéraire réalisés par un époux constituent un bien commun, les parts sociales appartiennent à la communauté. Pour opter pour une répartition inégale, les époux doivent nécessairement réaliser leurs apports sur la base de fonds propres (capital).
L’abus de droits et le déficit foncier
La SCI pour détenir la résidence principale du couple présente une limite, lorsque le recours à la société civile immobilière (SCI) vise de manière flagrante à contourner la fiscalité : les époux s’exposent a une réponse de requalification de statuts par l’administration fiscale, sanction pécuniaire à la clé. Ainsi lorsque le couple crée une Société Civile Immobilière (SCI) au capital de laquelle il apporte sa résidence principale, un apport en nature, le logement appartient à la société. En tant qu’occupants, les associés versent un loyer (revenu) à la Société Civile Immobilière (SCI), en général dans des proportions inférieures aux prix du marché. La SCI déclare les loyers, après déduction des charges. Mais dans la mesure où le montant des charges est supérieur au montant peu élevé du loyer, elle crée du déficit foncier : le couple peut alors bénéficier d’une réduction d’impôt au moment de sa déclaration de revenus annuelle. En théorie, le système fonctionne, mais dans certains cas, il constitue au regard de l’administration fiscale un abus de droit. Notamment lorsque la création de la société civile immobilière (SCI) pour détenir la résidence principale intervient dans un laps de temps réduit avant la réalisation de travaux de rénovation importants ou toutes autres dépenses impliquant une augmentation substantielle et ponctuelle du niveau de charges déductibles.
Conclusion
Si le régime imposé aux Sociétés Civiles Immobilières (SCI) ne vous a pas convaincu, vous pouvez opter pour le régime de l’indivision lors de l’achat de la résidence principale. Une personne en couple voulant posséder une SCI, mise en avant par ses avantages fiscaux, celle-ci possède cependant des inconvénients qu’il faudra analyser, car les dépendances ou les logements secondaires par exemple peuvent subir des conséquences collatérales a la décision. Ainsi la SCI lors de la résidence principale doit être la résultante d’une profonde réflexion sur l’impôt, l’exonération, la plus-value, la cession de parts, etc.
Un guide complet pour la SCI
Si vous avez l’intention de vous renseigner sur la société civile immobilière, il est sans doute judicieux de vous rapprocher d’un expert. Grâce au site https://www.statutentreprise.com/sci/, vous aurez la possibilité d’obtenir toutes les données les plus pertinentes pour votre quotidien.
- Vous pouvez comparer les offres, certaines sont gratuites, mais d’autres sont payantes, soyez vigilant.
- Ne négligez pas les avis des clients pour sélectionner les meilleures offres pour la constitution de votre SCI.
- Vous aurez ainsi la possibilité d’avoir une SCI ou une SCPI dans les meilleures conditions au même titre que la SCP et la SCCV.
- Vous devez vous attarder sur les associés, le capital social ainsi que les apports et la durée de la société.
Si vous êtes un novice dans ce secteur, privilégiez une prise de contact avec un spécialiste, vous pourrez obtenir toutes les données pour investir en toute tranquillité. De plus, tous les associés doivent réaliser un apport qu’il soit numéraire, en nature ou en industrie, d’où l’intérêt de vous renseigner au plus vite. Il serait dommage d’investir dans une société civile et d’être déçu par le retour sur investissement par exemple. Vous pouvez également confronter toutes les données les plus pertinentes pour être certain d’avoir un cadre serein et productif.