La SCI a associé unique – Est-ce possible ?
La SCI a associé unique ?
Il faut être deux associés pour créer une Société Civile Immobilière (SCI). Cependant, suite à une cession de parts, un décès, un retrait… la SCI ne compte plus qu’un seul associé. Quelles sont alors les conséquences de cette situation pour la SCI et pour cet associé désormais seul ?
L’associé unique d’une SCI
Lors de la création d’une société civile immobilière (SCI), il n’est pas possible d’opter pour un régime a associé unique, l’aspect social doit ressortir via le fait qu’une assemblée générale existe et que des assemblées puissent être réunies annuellement au minima, avec un gérant s’occupant de la gestion de la SCI. Il faut au minimum deux personnes inscrits dans les statuts pour que la société puisse être constituée.
En revanche, durant la vie sociale, il peut arriver qu’un associé détienne seul l’intégralité des parts sociales :
– suite au rachat des parts sociales que d’autres associés avaient mis en vente
– suite au décès des autres associés et au refus d’agréer les héritiers des associés défunts
– suite au retrait d’un associé de la SCI
Il faut noter en revanche que par documents de droit, à savoir le Code Civil et l’article 1844-5 précise que « l’appartenance de l’usufruit de toutes les parts sociales à la même personne est sans conséquence sur l’existence de la société ». Ainsi, en cas de démembrement des parts sociales de la SCI, un seul associé peut bénéficier de l’intégralité de l’usufruit des biens détenus par la SCI (ce qui est d’ailleurs généralement le but recherché lors d’une création de Société Civile Immobilière avec démembrement croisé de parts sociales).
Que se passe-t-il en cas de réunion des parts en une seule main ?
Le risque à retenir en cas de réunion des parts en une seule main est la dissolution de la Société Civile Immobilière (SCI). Mais cette dissolution n’est pas automatique. Cependant, l’associé unique peut décider de lui-même d’une entreprise juridique dans le sens de la dissolution et ainsi dissoudre la société par déclaration au greffe du tribunal de commerce, celui-ci prenant acte (ce qui entraînera la mention de la dissolution de la SCI au registre du commerce et des sociétés). Il faut aussi savoir que toute personne intéressée, c’est-à-dire pourvue d’un intérêt personnel à agir (c’est le cas des créanciers de la SCI) peut saisir le Tribunal de commerce pour obtenir la dissolution judiciaire de la SCI, une fois le délai de survie écoulé (1 an). Dans le meilleur des cas pour l’associé unique, personne n’a d’intérêt à agir contre la société une fois le délai écoulé, la SCI peut survivre indéfiniment. L’associé unique devra alors modifier ses statuts. En revanche, cette situation présente des risques que nous allons voir maintenant.
Les risques de la SCI a associé unique
De multiples risques
Le premier risque d’une SCI à associé unique existe en cas de cession de part. Comment s’assurer que l’associé unique souhaite vraiment céder ses parts par la suite ? Pour demeurer l’associé unique, il peut prévoir dans les statuts une clause d’agrément qui prévoit le refus de l’associé majoritaire de céder ses parts en cas de décès de son associé ou si l’époux/épouse revendique la place d’associé suite à un apport. Ensuite, il existe un risque fiscal. En effet, si la cession de parts n’intervient pas rapidement après la création de la SCI à associé unique, les parts peuvent voir leur valeur augmenter ce qui augmentera aussi les droits d’enregistrement sur la plus-value dégagée par la cession lors des comptes. L’associé qui cède ses parts demeure toujours responsable financièrement, il sera toujours responsable en cas de non remboursement d’un emprunt immobilier. Généralement, la responsabilité est proportionnelle à l’apport mais le créancier (banque, entreprise, …) peut se retourner, il peut aussi décider de se retourner contre l’associé cédant pour obtenir le remboursement de la dette. Ainsi si la Société Civile Immobilière (SCI) n’est pas familiale (pour la cession de patrimoine commun), c’est-à-dire qu’elle n’est pas constituée en compagnie d’un ascendant, descendant ou conjoint, et qu’elle ne dispose que d’un seul associé : le contrat de location devra respecter un minimum de 6 ans et il sera nécessaire de modifier le congé à un locataire pour vendre son bien.
Le risque principal : la dissolution
Dans le cas où un seul associé détient toutes les parts d’une SCI, la dissolution de cette SCI n’est pas automatique (sauf si cette dissolution est prévue dans les statuts dans une clause spécifique). Comme vue précédemment, cet associé unique peut décider à tout moment de la dissolution de la SCI par déclaration au greffe du tribunal de commerce en vue de la mention de la dissolution au registre du commerce et des sociétés et tout intéressé (qui aurait un intérêt personnel à agir) peut saisir le Tribunal de commerce pour demander la dissolution judiciaire de cette SCI.
La dissolution de la Société Civile Immobilière (SCI) détenue par un seul associé entraîne la liquidation de la société et l’associé unique peut :
– se donner les titres de liquidateurs
– prendre seul toutes les décisions qui s’imposent, notamment pour rembourser toutes les dettes de la SCI
– en l’absence de partage, s’attribuer tous les actifs restants de la SCI ainsi que le boni de liquidation
Régularisation de la situation
Pour éviter la dissolution de la SCI à associé unique, il faut régulariser la situation. L’associé unique dispose alors d’un délai d’un an (délai de survie de la SCI) pour trouver un nouvel associé et respecter le minimum légal (2 personnes). Si les statuts de la SCI prévoient la dissolution de la société en cas de réunions des parts en une seule main, aucune régularisation n’est possible, la société est automatiquement dissoute.
L’associé unique de SCI, pour éviter la dissolution de la SCI, doit régulariser cette situation dans le délai d’un an en faisant entrer au capital de la SCI un nouvel associé :
– soit par cession de parts sociales
– soit par une augmentation de capital
– soit par donation d’une partie de ses parts sociales
Lorsqu’un tiers demande la dissolution judiciaire d’une SCI selon l’objet du fait que l’intégralité des parts sociales sont détenues par un seul associé, le tribunal saisi peut également accorder un délai de 6 mois maximum à cet associé unique pour régulariser cette situation plutôt que de prononcer sans délai la dissolution de la société. Par ailleurs, durant cette procédure judiciaire et avant décision du tribunal, l’associé unique a également le temps de régulariser la situation et d’éviter la dissolution de la SCI avec des apports de nouvel associé.
Quels investissements immobiliers sous le statut SCI, même en associé unique ?
La Société Civile immobilière est un statut très avantageux pour investir à plusieurs dans l’immobilier. Pour autant, il existe des types d’investissement plus rentables que d’autres.
En tant que SCI, vous ne pouvez pas exercer d’activité commerciale. Autrement dit, vous pouvez oublier l’idée d’acheter des biens pour les revendre comme le font les marchands de biens. Pour la même raison, vous ne pouvez louer des biens meublés que ce soit à des étudiants ou pour de la location saisonnière. Rassurez-vous vous avez d’autres possibilités pour investir avec une SCI. Vous avez notamment l’investissement sous :
- loi Pinel est destiné aux logements neufs qui se trouvent dans une zone définie comme étant en manque de logements pour la population. Vous êtes donc garanti de trouver des locataires.
- loi Malraux. Cette loi est plutôt avantageuse car le public cible concerne les personnes plutôt aisées. Cela concerne des biens anciens que vous allez réhabiliter. La location minimale est de 9 ans. Vu le public cible, l’investissement vaut vraiment le coup, mais vous pouvez avoir des difficultés à trouver des locataires, du fait que ces personnes auront davantage envie d’acheter.
- loi Borloo. Vous aurez une rentabilité plutôt moyenne car ce sont souvent des locataires en situation précaire qui sont concernés par ce dispositif.
Conclusion
La SARL peut sous sa forme d’EURL être uni – personnel dès sa création cependant cette hypothèse dans le cas d’une SCI n’est pas possibles. L’impôt et son potentiel taux diffère du fait d’être une SCI a associé unique ou non selon l’imposition sur le revenu ou sur les sociétés. Le fait qu’une SCI avec un seul associé puisse être dénoncé au bout d’un an d’existence est possible (malgré la morale et l’aspect négatif de cela).