Quels coûts pour la création d’une SCI ?

Coûts de création de la SCI

Lorsque plusieurs personnes on pour entreprise d’achat à plusieurs d’un bien immobilier, elles ont le choix entre deux régimes juridiques : l’indivision ou la société civile immobilière (ou via des entreprises mais nettement plus complexe). Opter pour une société présente de nombreux avantages en termes d’activité de gestion, de fiscalité et de transmission de patrimoine. Cependant un inconvénient subsiste: le coût de création d’une SCI, l’apport au capital social réalisés par les associés, créer une structure juridique nécessite d’accomplir des formalités de constitution : rédaction des statuts, publicité et immatriculation, un coût est à prévoir a de nombreuses reprises. Avant de privilégier la SCI au détriment de l’indivision qui est le régime applicable par défaut et dont la mise en œuvre est gratuite, il faut voir les avantages de la SCI afin que les associés tiennent compte du coût afférent à sa création.

L’apport au capital social et son coût

Au moment de la création d’une SCI, les associés affectent de l’argent ou des biens à celle – ci : il s’agit d’apports en numéraire (somme d’argent) ou d’apports en nature (il est important de souligner que les apports en industrie présent dans d’autres formes sociétaires ne sont pas permis ici) qui deviennent la propriété de la personne morale créée, à savoir la société. En contrepartie de ses apports, chaque associé reçoit un nombre de parts sociales proportionnel au montant de l’apport réalisé.

Les droits d’enregistrement et la plus – value immobilière lors de l’apport en nature

Les droits d’enregistrement

Lorsqu’un associé apporte un bien meuble ou immeuble, il réalise un apport en nature. Le coût des apports en nature au moment de la création d’une SCI dépend, et c’est obligatoires, du régime fiscal de la société :

– La société est soumise à l’IR (société dite « transparente ») : les apports en nature sont exonérés de droits d’enregistrement.

– La SCI a opté pour l’IS : les apports en nature sont soumis à des droits d’enregistrement à hauteur de 5 %.

Le coût de création d’une SCI est donc d’autant plus lourd à supporter lorsque l’associé réalise un apport en nature dans une société soumise à l’IS, en plus de se dessaisir d’un bien mobilier ou immobilier au profit de la société civile immobilière, l’associé oblige la société à s’acquitter d’une taxe. Lorsque les associés réalisent un apport à titre onéreux (apport d’un immeuble à charge pour la SCI de rembourser l’emprunt) le montant du passif est également soumis aux droits d’enregistrement, que la société ait ou non opté pour l’impôt sur les sociétés.

L’impôt sur les plus – values à charge pour l’associé

Autre coût à prendre en compte au moment de la création d’une SCI : la taxe sur la plus-value. Si il y apport en nature, cela sera considéré par l’administration fiscale comme une vente. Dans cette mesure, l’associé qui réalise une plus-value au moment de son apport en nature doit s’acquitter de l’impôt correspondant.

La libération des apports en numéraire par les associés

La loi n’impose pas aux associés de libérer les apports en numéraire au moment de la création de la société, les sommes d’argent affectées au capital social doivent en revanche être virées sur le compte bancaire de la SCI via une première demande du gérant. La SCI « opaque » (imposée à l’IS) ne bénéficie du taux réduit de l’IS que si le capital est intégralement libéré. Une fois les apports en numéraire libérés, les associés ne peuvent plus en disposer à titre personnel, et ce jusqu’à la dissolution de la SCI : l’affectation de sommes d’argent au capital ne représente pas un coût à proprement parler pour les associés, il faut malgré tout considérer que c’est un appauvrissement de leur patrimoine liquide.

Professionnelle ou économe, quelle rédaction de statuts pour une SCI ?

Formalité essentielle de la création d’une SCI : la rédaction des statuts de SCI est une étape à réaliser avec soin. Les statuts représentent le contrat de la société : ce document fondateur établit les modalités d’organisation et de fonctionnement de la société civile immobilière et règle les rapports entre les associés, mais également l’objet de la SCI qui sera différent selon le type de SCI (SCI familiale, SCI patrimoniale, SCI d’attribution). La bonne rédaction des statuts est la suivante :

– Avoir recours à l’avis d’un expert (professionnel du droit) : un notaire ou un avocat est à même de conseiller les associés en vue de prévoir au mieux les dispositions statutaires de la SCI. Les coûts peuvent être élevés : de 500 euros à 2 500 euros.

– Utiliser un modèle de statuts de SCI : une trame rédigée par un professionnel du droit, les associés peuvent remplir les champs à personnaliser grâce aux explications fournies. Cette solution très avantageuse financièrement convient parfaitement pour la création d’une SCI classique. Il faut faire attention a une bonne rédaction des statuts car toute modification postérieur aura un cout.

Les formalités de constitution et leurs coûts

Une fois les statuts rédigés, les associés peuvent entreprendre les formalités de création de leur SCI. Elles consistent à titre principal en la publicité de la société dans un premier temps, puis l’immatriculation dans un second temps.

La publication d’une annonce légale

Pour annoncer la constitution de leur société civile immobilière, les associés doivent passer une publication dans un journal d’annonce légal. Il existe de nombreux journaux d’annonces légales, qui pratiquent des tarifs réglementés et proportionnels au nombre de mots de la publicité. Il faut compter entre 100 euros et 300 euros dans le coût de création d’une SCI (cela dépend notamment du nombre de mots compris dans l’objet social de la SCI).

L’immatriculation de la société civile immobilière au RCS

La société civile immobilière existe à partir du moment où elle est immatriculée. Pour procéder à cet acte d’immatriculation, les associés suite au passage du dossier au BODACC, doivent le déposer pour au greffe du Tribunal de commerce accompagné d’un chèque. Son montant s’élève à 74,10 euros, auquel il convient d’ajouter 24,71 euros de coût de dépôt du document relatif au registre des bénéficiaires effectifs à déposer au greffe lors du dépôt du dossier d’immatriculation de la SCI.

Pour conclure

En bref, le budget à prévoir sera donc déterminé de la façon suivante : cela dépendra principalement du montant des apports réalisés par chaque associé, de leur nature et du régime fiscal adopté par la société civile immobilière. Entre également en ligne de compte le choix d’avoir ou non recours à un avocat ou un notaire pour la rédaction des statuts et enfin les associés doivent prévoir un budget d’environ 250 € pour l’accomplissement des formalités de constitution de la SCI. Les couts ne seront pas relatifs au siège social qu’importe sa localisation, la SCI paiera le même prix.

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Changer facilement d’assurance crédit

Plusieurs raisons peuvent amener à vouloir changer d’assurance crédit, mais généralement, il y en a deux principales. Vous souhaitez payer votre assurance emprunteur moins cher. Comme les montants des assurances sont calculés sur le restant dû, vous bénéficierez d’une prime moins élevée si vous avez déjà remboursé une partie de votre crédit immobilier. Sachant à quel point le montant d’une assurance immobilier peut être élevé, ce n’est pas négligeable. Si vous souhaitez trouver un comparateur pour trouver la meilleure assurance possible, voici un site intéressant sur l’assurance credit.

Vous pouvez également avoir envie de changer d’assurance emprunteur pour obtenir de meilleures garanties. Généralement, l’assurance proposée par votre banque est très généraliste. Si vous souhaitez des garanties plus spécifiques et davantage de protection en fonction de votre profil, le mieux à faire est de consulter les offres d’un assureur spécialisé.

Quand changer son assurance ?

Bonne nouvelle, vous pourrez changer d’assurance à tout moment. Trois lois sont à connaître pour cela, car elles ne permettent pas tous de changer au même moment. La loi Lagarde permet d’opter pour une assurance emprunteur individuelle, plutôt que celle imposée par votre banque ou votre organisme de crédit. C’est cette loi qui a rendu le changement d’assurance plus accessible à tous.

Mais c’est la loi Hamon qui vous permet de résilier votre contrat sans frais ni justification. Elle ne s’applique cependant que la première année de votre contrat et vous devez respecter un délai de résiliation de 15 jours. Cette loi avait permis d’améliorer grandement les droits des consommateurs et c’est pour cela qu’elle est autant connue. Une fois la première année passée, il faudra vous tourner vers la loi Sapin 2 qui permet aux emprunteurs de résilier leur contrat d’assurance une fois par an, à la date de souscription.