Guide complet de la SCI pour une vente immobilière !
Vendre une maison via une SCI !
Vendre sa maison n’est pas qu’une affaire d’affichage ou de panneaux à vendre, c’est aussi une question de stratégie fiscale !
Nous allons voir dans un premier temps quelless sont les particularités liées à la Société Civile Immobilière (SCI) et si les arguments exposés vous ont convaincu, la suite de l’article vous informera sur les modalités de création d’une Société Civile Immobilière (SCI) et enfin nous verrons comment s’orchestre les ventes d’un bien immobilier lorsqu’on est en possession d’une SCI.
Les avantages et inconvénients d’une SCI
La Société Civile Immobilière (SCI) est un statut juridique de société dont l’objet est immobilier et non commercial. Une SCI est constituée par plusieurs associés dans le but de mettre en commun la gestion d’un bien immobilier, d’en partager les bénéfices et les pertes. La SCI permet de contourner la lourdeur de gestion de l’indivision, mais elle possède également des inconvénients : le coût relatif aux formalités de création de la SCI, un formalisme, la responsabilité indéfinie des associés en cas de dette. Cette spécificité implique de faire appel à un expert pour rédiger les statuts constitutifs de la SCI et pour suivre sa comptabilité et sa gestion.
Les avantages de la SCI
La Société Civile Immobilière (SCI) est une forme juridique de société dont l’objet est immobilier et non commercial. Plus exactement, la SCI permet à plusieurs personnes, appelées associés, de mettre en commun la gestion d’un bien immobilier, d’en partager les bénéfices et les pertes. Une SCI est constituée à partir d’au moins deux personnes.
La SCI et la fiscalité possible
La cession d’un bien immobilier est soumise à l’impôt sur les plus-values. Ce régime bénéficie d’un abattement fiscal variable selon la durée de détention, menant à une exonération totale après 22 ans. Lorsque l’on cède des parts de SCI, cela est soumis à la même règle fiscale, mais ici, la durée de détention se calcule à compter de la date de souscription des parts, sans tenir compte de la date d’entrée d’un bien immobilier dans la société. Ainsi, un contribuable associé de la SCI depuis plus de 22 ans pourra être entièrement exonéré d’impôt sur les plus-values relatif aux ventes de part, quelle que soit la durée de détention du bien par la SCI et même si cette dernière vient tout juste d’intégrer un nouveau bien.
La SCI et l’évitement de l’indivision
La SCI a un mode de fonctionnement basé sur la société. Au sein de statuts constitutifs, les associés nomment un représentant légal chargé de prendre les décisions de gestion quotidienne. Ils définissent également l’étendue de ses pouvoirs. La SCI permet ainsi de contourner le mode de fonctionnement relativement lourd de l’indivision qui implique l’unanimité des indivisaires pour toute décision de gestion, même la plus minime.
La possibilité de donation successive de parts d’une SCI
La SCI permet de procéder à des donations successives de part à ses héritiers, ouvrant droit à des abattements successifs (l’abattement sur les droits de succession n’est possible que tous les 15 ans).
Les inconvénients de la SCI
Les formalités de création
Comme toute société, la société civile immobilière subit des formalités de constitution :
– la rédaction et la signature des statuts
– l’enregistrement des statuts au centre des impôts
– la publication de la constitution de la SCI dans un Journal d’Annonces Légales (JAL)
– l’immatriculation de la SCI auprès du greffe du tribunal de commerce dont relève le siège social de la SCI (mentionné dans les statuts), au moyen du formulaire Cerfa 13958*01. Ces formalités nécessitent l’intervention d’un expert, avocat ou notaire, pour la rédaction des statuts. En effet, les pouvoirs du gérant et les modalités de prises de décisions collectives sont librement fixés (sous certaines conditions) et il s’agit de trouver une forme organisationnelle légale qui convient à toutes les parties.
Nous allons voir cela plus en détail par la suite.
Le coût de création
– la rédaction des statuts coûte de 500 à 3.000 euros selon le professionnel sollicité pour vous accompagner dans la démarche
– les frais d’enregistrement auprès du centre des impôts ont été supprimés
– les frais d’annonce légale au JAL coûtent de 170 à 300 euros selon la longueur de l’annonce et le journal utilisé
Les obligations de fonctionnement
Comme toute société, la SCI est tenue à des obligations légales :
– la tenue d’une assemblée générale annuelle des associés avec rédaction d’un procès-verbal
– la tenue et le suivi d’une comptabilité plus ou moins approfondie selon le régime fiscal de la SCI (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés).
Des financements inaccessibles
Il est impossible de bénéficier de prêt bancaire à 0 % ou d’utiliser un plan d‘épargne-logement pour financer l’acquisition d’un bien immobilier en SCI, car ces dispositifs sont réservés aux personnes physiques (la SCI est une personne morale).
La responsabilité des associés
Les associés de la société civile immobilière sont indéfiniment responsables de ses dettes. Cela signifie que chaque personne engage son patrimoine personnel au remboursement des éventuelles dettes contractées par la SCI, à proportion de part détenues au capital.
Tous les avantages et inconvénients d’une SCI : Quels avantages et inconvénients pour une Société Civile Immobilière ?
La création d’une SCI
Constituer une société civile immobilière pour gérer ou transmettre un patrimoine familial est un acte long et cher comme nous l’avons vu précédemment, c’est pour cela que nous allons détailler le processus, afin de comprendre aux mieux tenants et aboutissants. Nous allons observer les différentes grandes étapes à effectuer pour devenir associé d’une SCI.
Adopter le bon régime fiscal
Il faut choisir le régime fiscal qui est le plus avantageux. Les associés doivent opter pour une taxation à l’impôt sur le revenu ou une imposition à l’impôt sur les sociétés. Pour faire le bon choix, il faut bien évidemment tenir compte de la fiscalité personnelle des associés au moment de la création de la SCI. Si l’objectif est de céder le bien immobilier à terme, il est nécessaire d’anticiper car la décision initiale aura des conséquences fiscales lorsqu’il sera cédé. Lorsque la SCI est imposée à l’impôt sur le revenu, on parle de transparence fiscale. Ce sont les associés qui déclarent directement les revenus dégagés par la SCI au prorata de leur quote-part dans la structure. S’il s’agit d’un bien immobilier locatif, les associés devront ajouter les loyers perçus à leur déclaration d’impôt dans la catégorie des revenus fonciers. Les charges déductibles des loyers sont les mêmes que celles retenues pour un bien immobilier détenu individuellement. Le taux d’imposition des revenus de la SCI dépendra du taux d’imposition de chacun des associés qui peut atteindre 45?%, auquel s’ajoutent 15,5?% de prélèvements sociaux. Généralement, les associés optent pour l’impôt sur le revenu, mais pour les contribuables imposables à l’impôt sur le revenu dans les tranches les plus élevées, l’option pour l’impôt sur les sociétés peut devenir plus intéressante. Le taux de l’impôt sur les sociétés est de 33,33?%. Il est même réduit à 15?% pour la fraction du bénéfice inférieur à 38 120 euros. L’impôt sur les sociétés présente un avantage supplémentaire puisqu’il permet d’amortir l’immeuble, ce qui réduit considérablement le résultat imposable. Les frais d’acquisition du bien sont aussi déductibles. Il s’agit notamment des droits de mutation et d’enregistrement, des honoraires du notaire, ainsi que de la commission de l’agent immobilier. Malgré les atouts indiscutables du régime de l’IS, votre décision doit être mûrement réfléchie, car elle est irrévocable. Lors de la revente du bien immobilier, avec une SCI à l’impôt sur le revenu, la plus-value réalisée lors de la revente sera imposée au prélèvement libératoire de 19?%, directement prélevé par le notaire sur la valeur du bien cédé, auquel s’ajoutent 15,5?% de prélèvements. Selon le montant de la plus-value réalisée, une majoration complémentaire de 2 à 6?% peut être appliquée. Mais compte tenu de l’abattement pour durée de détention, la plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu après vingt-deux ans et au terme de trente années pour les prélèvements sociaux. Lorsque la SCI a opté pour l’impôt sur les sociétés, le calcul de la plus-value présente une particularité. Le prix d’acquisition doit être diminué des amortissements qui ont déjà été déduits du résultat imposable de la SCI.
Coût : pas de frais à prévoir (hors service d’un conseiller)
L’imposition d’une SCI
Il nous reste encore un dernier point à aborder, si vous désirez créer une société civile immobilière. Vous devez savoir que vous devrez faire votre choix entre 2 options, à savoir entre l’impôt sur le revenu et l’impôt sur les sociétés.
En ce qui concerne l’impôt sur le revenu, ce sont les bénéfices qui sont visés. Par contre, vous pouvez déduire certaines charges. Il s’agit de :
- les intérêts d’emprunt
- la taxe foncière
- vos assurances
- divers frais (de gestion, de réparation, …)
Si vous retenez la seconde option, vos bénéfices seront imposés suivant un barème conçu sous forme de tranches. Ainsi, si vous dégagez un bénéfice inférieur à 38 120 €, le taux d’imposition sera de 15 %. Il passe ensuite à 26,5 % pour 500 000 000 €. Il y a encore des tranches supérieures, mais il est peu probable que cela vous concerne. Ces 2 là seront donc largement suffisantes. Sachez que vous pourrez également déduire les mêmes charges, si vous choisissez l’imposition sur la société. La seule différence, c’est que vous aurez aussi la possibilité de comptabiliser l’amortissement du bien immobilier.
Il ne vous reste plus qu’à étudier le dossier pour prendre votre décision finale.
Rédiger les statuts
La rédaction des statuts est sans aucun doute l’étape la plus importante dans la constitution de la SCI, elle permet de mettre en place des règles. La possibilité de trouver des statuts déjà pré – écrit existe, mais il vaut mieux passer par un professionnel qui utilisera la grande liberté offerte par ceux-là pour répondre au mieux aux besoins de la SCI. Certains éléments sont facilement définissables, comme la dénomination de la société ou l’établissement du siège social, cependant d’autres éléments exigent plus de réflexion : la nomination de gérant de la SCI, le choix peut se faire entre un unique ou plusieurs gérants, ainsi la cogérance permet d’éviter une vacance dans la gestion en cas de problème d’un des gérants. Il est cependant possible de désigner une personne qui prendra le relais en cas de décès du gérant dans les statuts. Les parents qui souhaitent transmettre un bien immobilier, tout en conservant la maîtrise du patrimoine, ont souvent recours à la SCI dont ils deviennent gérants pour conserver le contrôle de la gestion du bien. À défaut de précision dans les statuts, le gérant est révocable à la majorité des droits de vote. Les statuts permettent d’aménager les modalités prévues par le Code civil. Il existe plusieurs types de clauses à prévoir, par exemple pour éviter de se retrouver avec des associés non choisis, l’insertion d’une clause d’agrément aux statuts est possible, elle contraint l’associé qui souhaite sortir de la SCI à une autorisation préalable.
Coût : de 1 000 à 2 000 euros selon le dossier
L’enregistrement des statuts
L’enregistrement des statuts dans le mois qui suit leur signature n’est plus obligatoire depuis le 1er janvier 2015, cette formalité est toutefois maintenue s’il y a apport d’un bien immobilier à la SCI ou si l’acte de constitution est réalisé par un notaire.
Coût : variable
La publication au journal d’annonces légales (JAL)
Les statuts sont prêts, la SCI doit alors être déclarée dans un journal d’annonces légales. L’objectif est d’informer les tiers de sa création, l’annonce doit paraître dans un journal du département du siège de la SCI. Les informations à fournir dans l’annonce sont : le nom de la SCI, la forme de la société(SCI), le montant du capital social, l’adresse du siège social, sa durée, son objet social, le montant des apports, qu’ils soient en numéraire ou en nature si vous apportez un bien immobilier à la SCI, le nom des associés et le nom du ou des gérants, le greffe du lieu d’immatriculation de la SCI.
Coût : cent euros
Inscrire la SCI au registre du commerce
C’est l’immatriculation de la SCI au Registre du commerce et des sociétés qui donne vie à la société. La transmission de la demande d’immatriculation s’effectue au greffe du tribunal de commerce dont dépend le siège social de la SCI. Il faut fournir l’imprimé M0 complété et signé, accompagné des statuts de la SCI et de l’attestation de publication dans un journal d’annonces légales. Le choix de l’option fiscale de la SCI doit être complété dans le cadre prévu à cet effet (à défaut de précision, c’est l’impôt sur le revenu qui sera retenu). Les formalités administratives de constitution sont assez simples. La rédaction minutieuse des statuts de la SCI est l’une des principales variables du succès de celle-ci.
Coût : cent euros
Pour en savoir plus sur la création de SCI : La SCI, qu’est ce que c’est et comment la créer ?
La vente Immobilière et la SCI !
La vente par la SCI
Si tous les associés d’une SCI sont d’accord pour vendre un bien immobilier, ces ventes se déroulent de façon ordonnée et apaisée. Si le bien concerné est soumis à la taxe sur la plus-value, chaque associé doit verser la part de la taxe prévue selon sa part dans la SCI. La seule possibilité d’être exonéré de plus-value est que la SCI détienne le bien immobilier depuis 30 ans ou que le bien soit la résidence principale de l’un des associés. Le fait de céder un bien ne dissout en aucun cas la SCI.
La vente des parts de la SCI
Des parts peuvent également être vendues, au sein de la SCI. Cela se produit lorsque les associés ne s’entendent pas sur la vente du bien immobilier. Un associé vendant ses parts sera soumis au paiement de la plus-value. Le fait de céder un bien en SCI peut se réaliser de deux manières : par les ventes d’immeubles ou par les ventes de part des associés. La cession d’un immeuble appartenant à une SCI offre deux possibilités : le fait de céder l’immeuble par la société, ou la vente de parts sociales par les associés. Ces possibilités confèrent une plus grande souplesse aux ventes d’un bien, comparativement sur les ventes d’un bien en indivision. De plus, un désaccord des associés n’empêche pas le gérant de la SCI de prendre les décisions nécessaires à la gestion de cette dernière, à condition d’en avoir bien rédigé les statuts, mais un associé ne peut céder une part sociale à une tierce personne sans l’accord de tous les associés, sauf clauses spécifiques. Les ventes d’un immeuble par la SCI, de même que la cession de parts sont assujetties au régime des plus-values immobilières. Selon que l’on vend une part ou le bien dans son intégralité, la taxation des plus-values peut être très différente. Concernant les droits d’enregistrement, le régime d’imposition des deux opérations est similaire : la cession des titres est taxée à hauteur de 5 % à la charge de l’acquéreur, alors que la vente de l’immeuble par la SCI rend exigible un droit de 5,09 %.
Vendre à une SCI pour échapper à la taxation des plus-values
Le gain réalisé sur les ventes d’un bien immobilier, c’est-à-dire la différence entre son prix de cession et son prix d’achat subit une taxation à 19 %. Jusqu’à présent ce gain est réduit d’un abattement de 10 % par année de détention, au-delà de la cinquième, ce qui conduit de facto, à une exonération au bout de 15 ans. La seconde loi de finances rectificative de 2011 a modifié le taux et le jeu des abattements pour reculer l’avènement de l’exonération totale à 30 ans de détention. Compte tenu de cette nouvelle donne, le propriétaire frappé à hauteur de 32,5 % (19 % + 13,5 % de prélèvements sociaux) sur la plus-value réalisée lors de la revente de biens locatifs ou de résidences locatives, ont intérêt à calculer avant d’agir. Créer une SCI permet de transférer la propriété d’un bien immobilier, sans pour autant se déposséder du pouvoir qu’on a sur lui, peut permettre dans une famille, a des parents de garder le pouvoir sur une maison même après le transfert de la propriété aux enfants (qui pourrait donc être perçu comme une « donation »).
Les informations à connaitre lors d’une cession en SCI
L’unanimité de l’assemblée pour la vente d’un immeuble entier
Lorsque tous les associés manifestent leur accord pour procéder à la cession d’un immeuble détenu par la SCI (et qui peut constituer tout ou partie de son capital), la procédure se déroule d’une façon particulièrement simple. La signature de l’acte de vente devant le notaire se déroule de la même façon que les ventes de particulier à particulier. Il est fréquent, par exemple, qu’un immeuble détenu en SCI et servant de résidence principale à des parents soit revendu à leur décès par leurs enfants, après redistribution des parts entre ces derniers.
La vente de parts individuelles peut être refusée
Comme évoqué précédemment, les ventes de parts individuelles peut se voir opposée à un refus, on revient rapidement sur le fait car cela est l’une des informations majeure à retenir sur la SCI qui représente un réel engagement puisque notre désistement ne dépendra pas que de nous. Ainsi, si un seul des associés souhaite céder ses parts sociales, il convient de garder à l’esprit que les autres propriétaires peuvent éventuellement s’y opposer ! La SCI étant un contrat intuitu personae, chaque associé conserve le libre choix de ne pas se voir imposer un nouveau venu. Les modalités exactes varieront en fonction des statuts de la société : la décision pourra ainsi être prise par le vote des associés (dont le principal concerné) à l’unanimité ou à la majorité absolue, voire par simple décision unilatérale du gérant désigné.
La vente d’un immeuble ne vaut pas dissolution de la SCI
La société civile immobilière possède son existence juridique propre, en dehors de la personnalité de ses associés et des immeubles détenus. Il ne suffit donc pas de vendre l’immeuble géré en commun pour mettre automatiquement un terme à la SCI. Le gérant, après la cession, devra prendre le soin d’organiser une assemblée générale pour prendre cette décision à l’unanimité, en nommant par ailleurs un liquidateur pour procéder aux formalités d’usage et à la répartition des éventuelles parts restantes.
La rédaction des statuts avant toute vente
Partant du principe que leurs parts sociales et les biens immobiliers leur appartiennent en propre, beaucoup d’associés s’imaginent avoir tous les droits pour en disposer comme bon leur semble. La connaissance des statuts est un élément fondamental avant n’importe quel engagement pour être sur que ce que l’on fait est possible est encadré, et également pour nous informer pour que l’on sache comment le faire.
La fiscalité et l’anticipation de la vente
La vente unilatérale de parts sociales est soumise, tout comme la cession commune, à l’imposition sur les plus-values, lesquelles se calculent par la différence entre le coût d’acquisition et le prix de ventes de la part sociale. Certaines situations permettent de minorer la facture, notamment si le vendeur a déjà été imposé pour des bénéfices non perçus ou s’il déduit un déficit.
Pour conclure
Le fait de céder un bien via une SCI comporte de nombreux avantages: qu’ils soient fiscaux, familiaux ou permettant d’éviter l’indivision, cependant l’un des inconvénients majeur reste la création de celle ci et ses formalités fastidieuses qui en plus ont un coût assez important. La SCI est une société immobilière adapté a un grand nombre de situation et notamment aux ventes de biens, a soi même (en famille) ou même a d’autres (particuliers ou professionnels).