SCI et locations meublées, quelles possibilités ?

La SCI et la location de meublés, quelles conséquences ? 

Comme stipulé dans son nom, la société civile immobilière exerce une activité civile. Lorsque la société est propriétaire de biens fonciers meublés, il peut être tentant pour ses associés de louer les logements en état. Mais attention, l’activité de loueur meublé constitue une prestation de service à caractère commercial. Alors, la location meublée en SCI peut emporter des conséquences lourdes, notamment en matière de fiscalité : la SCI qui exerce une activité commerciale ne peut bénéficier de la transparente fiscale, elle est obligatoirement soumise au régime fiscal de l’impôt sur les sociétés (IS). En effet, elle se soumet par ailleurs à des obligations comptables renforcées.

L’acte de commerce comme problème lors de la location meublée d’une SCI

La société civile immobilière est une structure juridique avantageuse, destinée aux projet immobilier sans vocation commerciale : achat à plusieurs sans se soumettre au régime de l’indivision, investissement immobilier en vue de transmettre un patrimoine familial dans des conditions optimales, acquisition immobilière avec démembrement de propriété pour protéger un conjoint ou concubin survivant… dans tous ces cas de figures, la SCI est dite « transparente » : les associés bénéficient du régime fiscal de l’Impôt sur le Revenu (IR), sauf décision irrévocable du passage à l’IS. Cette fiscalité, pour la plupart des cas, est très favorable (aux bénéfices, …), c’est pour cela qu’il faut faire attention, car une SCI faisant de la location de logements meublés y renonce !

La location meublée est une activité commerciale

Selon l’article L110-1 du Code de commerce, la loi considère la location en meublé comme un acte de commerce. En conséquence, l’activité commerciale par nature est interdite en société civile immobilière. Alors si la loi ne sanctionne pas l’exercice d’une activité commerciale en SCI par la nullité de la société, elle impose aux associés de se soumettre au régime fiscal de l’IS dans le respect de l’article 206.2 du Code général des impôts. En principe, la location meublée en société civile immobilière (SCI) contamine l’ensemble de son activité : peu importe la nature civile des autres activités qu’elle exerce, en effet la société sera réputée commerciale.

Exceptions : location meublée en SCI et imposition sur le revenu

L’administration fiscale tolère dans un certain cadre que la SCI demeure imposée sur le revenu lorsque la location meublée remplit les conditions suivantes :

– Les revenus locatifs Hors Taxe (HT) de la location en meublé n’excèdent pas 10 % des recettes du montant HT totales (euros) de la société civile immobilière. Cependant le seuil des 10 % peut être dépassé de manière exceptionnelle, tant que la moyenne des revenus locatifs des années précédentes est inférieure à celui-ci.

– La location meublée en SCI exercée de manière non habituelle peut être constaté et engendrer la décision de laisser les associés imposés sur leurs revenus. En effet, le caractère occasionnel ou habituel est apprécié selon la fréquence et à la durée des locations meublées (une location de courte durée et non renouvelée permet aux associés de SCI d’échapper valablement à l’IS).

Lorsque les critères de tolérance mentionnés précédemment ne sont pas remplis, les associés doivent renoncer à la transparence fiscale et opter pour l’Impôt sur la Société (IS), à défaut, ils risqueront des sanctions (redressement fiscal, …). L’option à l’impôt sur les sociétés est irrévocable, alors la seule solution pour en sortir est de procéder à la dissolution de la SCI, une procédure longue et coûteuse.

La TVA et la LMNP comme possibilité pour une SCI locatrice de meublés

Une TVA lors de la location meublée en SCI ?

La SCI est dotée de règles spéciales concernant son assujettissement à la TVA, variant en fonction des caractéristiques des biens loués et de la qualité des locataires. Ainsi, lorsque la SCI loue des biens à usage d’habitation (qu’elle soit nue ou meublés) elle est exonérée de TVA sans aucune option pour l’assujettissement à la TVA possible. En revanche, lorsque la SCI loue des biens aménagés à usage professionnel, celle-ci est assujettie de plein droit à la TVA. La règle d’assujettissement de la SCI à la TVA en cas de location meublée est donc différente selon que la location meublée à usage d’habitation ou à usage professionnel.

LMNP et SCI est-ce possible ?

La location meublée d’un local d’habitation étant assimilée à une opération commerciale, et dès lors que le propriétaire est une société civile, celle-ci est alors obligatoirement soumise à l’impôt sur les sociétés (sauf exception vues précédemment). Le statut LMNP ne sera donc pas compatible avec la SCI puisque le premier est de nature commerciale et la seconde de nature civile. En revanche, si l’une des exceptions est respectée, il est alors possible de louer en location meublée non professionnelle puisque la SCI reste soumise à l’impôt sur le revenu, mais cela reste une pratique risquée.

Quels sont les avantages et inconvénients d’une SCI pour de la location meublée ?

SCI, IR et location meublée : avantages et inconvénients

En cas de location meublée d’un logement via une SCI, cette dernière est quasiment toujours redevable de l’impôt sur les sociétés même si quelques exceptions existent. Dans le cas où la SCI reste imposable à l’impôt sur le revenu, l’avantage est l’unique imposition des revenus issus de la location meublée, à savoir l’imposition par les associés personnes-physique à l’impôt sur le revenu sur le résultat dégagé par la SCI au toujours au prorata de leur participation dans la SCI.

SCI, IS et location meublée: avantages et inconvénients

Avantages

Les principaux avantages concernent l’amortissement du bien immobilier, la déductibilité de certaines charges mais également la fiscalité qui peut être avantageuse par rapport à l’impôt sur le revenu :

– L’amortissement fiscal du bien : la Société Civile Immobilière (SCI) redevable de l’impôt sur les sociétés a la possibilité d’amortir fiscalement ses biens immobiliers, ce qui réduira sa base imposable à l’impôt sur les sociétés.

– La déductibilité fiscale de certaines charges : lorsque la SCI relève de l’impôt sur les sociétés, il est possible de déduire fiscalement la rémunération du gérant de la SCI ainsi que les droits d’enregistrement et les frais de notaire acquittés lors de l’acquisition d’un immeuble.

– L’imposition : en fonction de la situation des associés, notamment si les associés sont imposés fortement à l’impôt sur le revenu, l’impôt sur les sociétés peut être moins élevé que l’impôt sur le revenu, auquel cas celui-ci devient plus avantageux.

Inconvénients

La SCI relevant de l’impôt sur les sociétés alors qu’elle fait de la location meublée aura des inconvénients en nombre conséquent :

– La SCI (étant devenue commerciale par l’objet) doit à l’effigie des sociétés commerciales, tenir une comptabilité adaptée a son nouveau statut.

– Relevant de l’impôt sur les sociétés, les revenus issus de la location meublée supportent une double imposition : au niveau de la société (IS) et au niveau des associés personnes-physiques (dividendes).

– La SCI perd le bénéfice avantageux du régime des plus-values immobilières des particuliers, et notamment le système des abattements pour durer de détention.

SCI et Loi Pinel

Le dispositif loi Pinel a été mis en place en septembre 2014 en remplacement de la loi Duflot et devrait s’arrêter à la fin de l’année 2021. Même si cette dernière information doit être pondérée, il y a de grandes chances que celle-ci soit prorogée avec l’apparition de nouvelles zones pouvant bénéficier de ce dispositif. Pour rappel, ce dispositif vous permet d’investir le plus souvent dans des programmes immobiliers neufs et permettant à l’investisseur de récupérer une partie de ses impôts. En fonction de la durée de la location, 6, 9 ou 12 ans, l’investisseur pourra obtenir une réduction de 12, 18 ou 21 %. Attention tous les logements neufs ne sont pas éligibles. En plus de quoi le montant du loyer est modéré. Cette loi s’adresse à tous les Français voulant investir, même sans apport. Attention l’investissement est limité à 300 000 euros par an, vous permettant ainsi d’obtenir une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 63 000 euros. Pour obtenir des informations utiles sur l’investissement immobilier, il vous suffit de cliquer sur ce lien. Vous découvrirez qu’il est possible d’investir dans des villes telles que Nantes, Bordeaux, Marseille. Vous verrez également que cette défiscalisation peut profiter aux structures définies par des statuts de SCI.

Pour conclure

La location meublée dans le cadre d’une SCI fait changer de régime fiscal la société, ainsi elle passe de la transparence de l’imposition sur le revenu a la complexité de l’imposition sur les sociétés, cependant certains avantages sont à tirés de ces régimes même si les inconvénients semblent être en plus grande quantité lors de l’imposition sur les sociétés.

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