Une propriété de Los Angeles à 1 milliard de dollars : mais peut-elle se vendre ?
A 1 milliard de dollars, le terrain le plus cher jamais commercialisé à Los Angeles offre une opportunité de développement de luxe qui nécessitera non seulement des poches profondes, mais aussi des acrobaties mathématiques sérieuses pour que cela en vaille la peine, disent les experts locaux.
Il n’y a pas encore de panneau à vendre mais cela se serait tarder.
Il y a des façons imaginables pour un promoteur résidentiel d’acheter « The Mountain », un sommet de 157 acres dans l’emblématique comté de Los Angeles, et de le transformer en une communauté de méga-manoirs que seuls les milliardaires pouvaient se permettre, disent plusieurs promoteurs et experts locaux en immobilier. Mais le zonage actuel et les registres de la ville qui documentent les efforts passés pour construire sur le terrain révèlent à quel point il sera difficile de bien faire les calculs.
Pour se rendre à la propriété, qui a été mise en vente la semaine dernière, on longe Tower Grove Drive, jusqu’à ce que les rangées de maisons contemporaines de couleur crème de 4 à 6 millions de dollars se terminent à un portail. Derrière l’entrée, une route privée continue, flanquée de canyons en pente et de vues panoramiques de chaque côté, jusqu’à un cul-de-sac bordé d’arbres autour duquel on peut facilement imaginer une communauté isolée d’hôtels particuliers outrageants.
La parcelle comprend 17 lots, mais seulement six d’entre eux sont zonés pour la construction résidentielle. Au total, la superficie constructible s’élève à environ 26 acres, soit 16 % de l’ensemble du lot de 157 acres, selon les registres de propriété.
Même dans la situation la plus optimiste et hypothétique, le développement aboutirait à une communauté de maisons qui devraient être vendues à des prix que la ville n’a pas encore enregistrés afin de fournir un retour sur investissement décent, a déclaré Paul Habibi, un entrepreneur immobilier et professeur à l’Université de Californie, Los Angeles.
« On pourrait potentiellement faire un changement de zone, il y a plusieurs façons de changer les ordonnances d’urbanisme « , a dit M. Habibi, ajoutant qu’avec 17 lots, un promoteur aurait encore besoin de les remplir avec les plus grandes maisons possibles qu’il pourrait vendre afin de faire revenir le coût du terrain.
Dans ce cas (très hypothétique), il est concevable de construire 17 maisons de 10 000 m carrés avec des commodités, des luminaires et des finitions haut de gamme qui coûteraient environ 1 000 $ le pied carré à construire, a dit M. Habibi.
C’est un coût total pour le promoteur de 50 millions de dollars pour construire chaque maison d’après son estimation, soit 1,85 milliard de dollars tout en terrain et en construction. Cela signifie que les manoirs se vendent bien au nord de 100 millions de dollars d’après ses calculs du dos de l’enveloppe.
« Un promoteur veut une marge saine à ce sujet « , a dit M. Habibi. « Avez-vous des acheteurs pour satisfaire 17 fois 100 millions de dollars ?
« D’un côté, vous avez une communauté très exclusive de 100 millions de dollars, mais de l’autre, vous en avez 17 « , a-t-il ajouté.
Aujourd’hui, le record de la maison la plus chère vendue dans la ville s’élève à 110 millions de dollars, établi en avril.
L’opinion publique
Les anciens propriétaires de la propriété ont fait des allers-retours pour savoir s’il fallait développer une communauté de manoirs pour construire un seul et unique domaine.
Au début des années 90, le propriétaire du terrain, le producteur de télévision et animateur Merv Griffin, s’est rendu à la ville avec des plans pour construire six maisons unifamiliales sur la propriété et a obtenu la permission tant que les pentes abruptes et sauvages entourant le développement comprennent des sentiers pédestres publics, selon les documents de la commission d’urbanisme.
Les manoirs n’ont jamais été construits et Griffin a vendu le terrain à Mark Hughes, le regretté fondateur d’Herbalife, qui a rapidement soumis des documents en 1998 pour obtenir la permission de construire un somptueux manoir de style classique d’une superficie de 45 000 pieds carrés avec une coupole s’élevant à 65 pieds dans les airs.
Lors d’une audience publique sur le projet en septembre 1998, des douzaines de résidents de la région se sont présentés pour se plaindre du projet. Ils se sont plaints que la mégamansion était excessive et qu’elle violerait les ordonnances sur les collines, « qui cherche à empêcher la’mansionisation' », selon les comptes rendus de la réunion.
En fait, ces documents municipaux mettent en évidence un autre obstacle redoutable auquel le prochain propriétaire sera confronté : l’opinion publique des propriétaires de Los Angeles, qui sont peut-être encore plus sensibles à la » mansionisation » qu’il y a 20 ans.
Hughes est décédé en 2000, avant de pouvoir construire sa maison, et la propriété a changé de mains, cette fois en vendant à son propriétaire actuel, une société liée à Victor Franco Noval, fils du philanthrope Victorino Noval, pour 23,75 millions de dollars.
Étant donné les obstacles financiers et bureaucratiques qu’un promoteur devrait franchir, il n’est pas surprenant que l’agent immobilier vedette embauché pour commercialiser le terrain, Aaron Kirman de Pacific Union International, croit que The Mountain va très probablement vendre à une personne (très riche) intéressée à construire une maison privée.
« La montagne de Beverly Hills regarde directement en bas à Beverly Park, qui jusqu’à présent était connu comme l’endroit le plus exclusif de Beverly Hills « , a déclaré M. Kirman à Mansion Global dans un courriel.
« La propriété abritera ce qui peut potentiellement être l’opportunité de développement la plus unique et illimitée au monde. L’acheteur est également capable de construire jusqu’à 48 pieds, soit 12 pieds plus haut que la hauteur actuelle permise « , a-t-il ajouté. « Nous ne verrons plus jamais une telle opportunité. Vue imprenable, intimité et surface plate. »
Billy Rose, un courtier devenu promoteur de l’Agence, a déjà été sur la propriété et peut envisager des scénarios où six milliardaires aux vues similaires ou une grande famille de milliardaires, disons du Golfe, se rendent sur le terrain.
« Nous parlons de l’enceinte de luxe de premier plan, a dit M. Rose.
« Cela remonte à l’époque de la Rome antique et de la Grèce antique, où ils avaient leur montagne et ils ont construit leur citadelle. C’est logique pour quelqu’un qui ne se soucie pas de l’économie. »
Un marché de 100 millions de dollars
Le marché de Los Angeles a été plein de surprises au cours des dernières années, à commencer par la vente du Playboy Mansion de Hugh Hefner en 2016 pour 100 millions de dollars, la première vente à neuf chiffres de la ville. En avril, Peter Morton, fondateur du Hard Rock Cafe, a établi un record de tous les temps en vendant sa maison de plage architecturale Malibu pour 110 millions de dollars.
Il y a une course aux armements parmi les promoteurs de la ville pour doubler ce record. Bruce Makowsky a d’abord mis sur le marché son développement Bel Air avec un héliport et un mur de distributeurs de bonbons pour 250 millions de dollars.
Shawn Elliott, un courtier de Nest Seekers International qui inscrit le projet de M. Makowsky, qui s’élève maintenant à 188 millions de dollars, a dit qu’il a déjà rencontré les propriétaires de The Mountain il y a six ou sept ans.
« Un des propriétaires est entré dans mon bureau de New York. Il m’a dit qu’il possédait cette propriété à Beverly Hills et qu’à l’époque, il parlait de 300 à 400 millions de dollars « , a dit M. Elliott.
La valeur des propriétés s’est appréciée de façon significative depuis, a-t-il dit, soutenant que The Mountain est l’un des meilleurs terrains de la ville.
Vous pouvez avoir une vue imprenable sur le terrain depuis le toit de l’hôtel Waldorf Astoria à Beverly Hills, a dit M. Elliott.
« Vous voyez cette montagne, elle est plate, propre et impressionnante. C’est deux fois plus grand que Disneyland, » dit-il. « C’est le meilleur des meilleurs, mais je ne pense pas qu’il va se négocier pour un milliard de dollars. »
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