Les modalités et choses à savoir en location
En location
Lorsque vous mettez votre bien immobilier en location, vous avez plusieurs démarches à suivre (fixer le prix, mettre un panneau à vendre, choisir le bon locataire…), mais aussi un certain nombre (modalités) à connaitre. Immo-panneaux vous aide à les comprendre.
- Le dépôt de garantie
- Augmentation du loyer
- Fin du bail
- Départ du locataire
- Charges locatives a
- Obligations du propriétaire
- Se prémunir contre les loyers impayés: assurance ou caution?
Dépôt de garantie
? Définition
Le dépôt de garantie est une somme que le locataire versera au propriétaire lors de la signature du contrat de location. Il est utilisé pour couvrir les éventuels manquements aux obligations locatives du locataire tels que les dégradations du bien immobilier ou les loyers impayés. Le propriétaire n’est pas obligé de demander au locataire un dépôt de garantie, mais rare sont ceux qui y renonce. Attention toutefois à ne pas oublier de prévoir le dépôt de garantie dans le contrat de location, sinon, le locataire ne sera pas obligé de verser cette somme au propriétaire. Le dépôt de garantie sera encaissé et conservé par le propriétaire jusqu’à la fin de la période de location.
Souvent, on confond le dépôt de garantie et la caution, or, les deux termes ne désignent pas la même chose. Le dépôt de garantie est une somme que le locataire verse au propriétaire tandis que la caution désigne une personne se portant garante du respect des obligations du locataire.
? Montant
En cas de location vide, le montant du dépôt de garantie correspond au maximum à un mois de loyer hors charges, et ce, depuis février 2008. En cas de location d’un bien immobilier meublé, ce montant est libre mais est en général équivalent à deux mois de loyer. Le dépôt de garantie doit être versé par le locataire en une fois et son montant est fixe : il ne change pas même si la location se fait sur une longue période et il ne peut pas être révisé au moment du renouvellement du bail.
Le propriétaire ne peut demander un dépôt de garantie si le loyer est payable d’avance pour une période supérieur à 2 mois.
A savoir : certaines aides existent pour aider le locataire à réunir le montant nécessaire pour le dépôt de garantie (Loca Pass…)
? Restitution
Le dépôt de garantie devra être rendu au locataire dans un délai maximal de 2 mois après la restitution des clés. Dans le cas d’une location d’un bien immobilier meublé, le délai sera prévu dans le contrat de location.
Si le dépôt de garantie n’a pas été remis dans la limite de ce délai, le locataire peut mettre en demeure le propriétaire de restituer le dépôt de garantie par lettre recommandée avec accusé de réception. Si après cette démarche le montant n’a toujours pas été remis au locataire, ce dernier peut saisir une commission départementale de conciliation. Sachez également que si le dépôt de garantie n’a pas été rendu dans le délai prévu, il produit des intérêts au taux légal.
? Non-restitution du dépôt de garantie
Le propriétaire peut toutefois garder le montant total ou partiel du dépôt de garantie à condition que cela soit justifié, par exemple en comparant l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie.
Quels sont les cas pouvant entraîner la non-restitution du dépôt de garantie ?
> Le locataire n’a pas remis le bien immobilier dans l’état dans lequel il l’a reçu : il y a donc eu des dégradations. Le propriétaire imputera alors au dépôt de garantie le montant des travaux qu’il aura a effectué. Afin de justifier la somme qu’il va garder sur le dépôt de garantie, le propriétaire devra fournir factures ou devis.
> Le dépôt de garantie peut également couvrir les charges et loyers impayés
Si le dépôt de garantie est insuffisant, le propriétaire peut demander une somme complémentaire au locataire ou à la personne se portant caution. S’il n’obtient pas le montant demandé, le propriétaire peut recourir à la justice.
? A savoir
Une usure normale des lieux ne justifie pas la non-restitution du dépôt de garantie
Les usures normales du bien immobilier ne sont pas un motif de non-restitution du dépôt de garantie. Par exemple si vous constatez que la peinture a vieillit ou que la moquette s’est abîmée, vous devrez quand même rendre le dépôt de garantie, car ces dégradations sont considérées comme « normales ».
Le dépôt de garantie ne sert pas à payer les loyers
Le locataire ne doit pas considérer que le dépôt de garantie lui servira à payer le loyer. Il devra payer tous les loyers (y compris le dernier mois) au bailleur, sous peine de recevoir un commandement de payer.
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Augmentation du loyer
L’augmentation du loyer est très réglementée et peut se faire pour trois raisons :
> Révision du loyer une fois par an
> Augmentation du loyer lors du renouvellement du bail
> Majoration du loyer en cours de bail
Révision du loyer une fois par an
Le loyer est révisé une fois par an selon l’Indice de Référence des Loyers (IRL), publié par l’INSEE, à la date inscrite sur le bail ou à défaut à la date anniversaire du bail. Il devra donc être recalculé dans la limite de l’évolution de l’IRL publié tous les trimestres.
? Mention obligatoire dans le bail
Pour pouvoir réviser annuellement le loyer, une clause spécifique doit être prévue dans le bail. A défaut, le prix restera inchangé durant toute la période du bail. Il faudra également préciser que la modification du loyer ne se fera qu’à la hausse, sans quoi, le locataire peut demander une baisse de loyer dans le cas où l’IRL évolue à la baisse.
Le bailleur n’est pas obligé de tenir informé le locataire quant à la hausse du loyer suite à une révision. Il est toutefois conseillé de le prévenir par courrier.
Le bailleur, même en présence de cette clause, n’est pas obligé d’augmenter le loyer s’il souhaite par exemple favoriser la bonne entente avec son locataire et s’assurer de le garder le plus longtemps possible.
? Qu’est-ce que l’IRL ?
L’IRL correspond, depuis 2008, à la moyenne, sur les 12 derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.
? Comment calculer le nouveau loyer ?
Le calcul de la révision du loyer se fera à partir de l’IRL. L’augmentation de loyer qui en résulte ne pourra donc pas excéder la variation de l’IRL. Afin de calculer le nouveau loyer, vous devrez prendre en compte le loyer actuel, l’IRL correspondant au trimestre de référence concerné (A) et l’IRL du même trimestre de l’année précédente(B). Avec ces éléments, vous devrez appliquer la formule suivante :
Pour connaître l’IRL du trimestre de référence, vous devez regarder dans le contrat de bail. Si vous ne l’avez pas stipulé, vous devrez appliquer le dernier indice publié à la date de signature du contrat. Vous pouvez retrouver l’historique des valeurs de l’IRL sur le site de l’INSEE.
Pour vous aider, il existe des simulateurs de calcul de loyer après une révision.
Augmentation du loyer lors du renouvellement du bail
Le bail se renouvelle tous les 3 ans. Vous pouvez augmenter le loyer lors du renouvellement du bail seulement s’il est sous-évalué. Le propriétaire devra alors prouver que le loyer est effectivement sous-évalué avec au moins trois références (voire six dans les villes de plus d’un million d’habitant) de loyers appliqués dans le même immeuble ou dans le même quartier pour des biens immobiliers similaires. Soyez donc à l’affût des panneaux immobiliers, et surtout d’un panneau à louer dans votre secteur! Parmi les références, deux tiers devront concerner des biens loués par le même locataire depuis plus de trois ans.
Le propriétaire devra également informer le locataire de sa décision d’augmentation du loyer par acte huissier ou bien par lettre recommandée avec accusé de réception au moins 6 mois avant l’échéance du bail. Le nouveau prix proposé ainsi que les références devront être mentionnés dans la lettre. Se présente alors deux cas de figure :
> Le locataire accepte. L’augmentation devra alors étalée sur trois à six ans. Elle ne pourra ainsi pas être appliquée entièrement du jour au lendemain.
> Le locataire refuse ou ne répond pas. Le bailleur pourra alors saisir la commission départementale de conciliation au plus tard 4 mois avant le renouvellement du bail.
Majoration du loyer en cours du bail
Une majoration du loyer en cours de bail est possible lorsque le propriétaire a effectué des travaux d’amélioration dans le bien immobilier loué (nouvelle salle de bain, véranda…). La majoration ne s’applique pas aux travaux de mise aux normes. Une clause précisant que le loyer sera augmenté après les travaux d’amélioration peut être prévu dans le bail.
Cas particuliers
L’augmentation du loyer est très réglementée dans certaines grandes villes, en région parisienne notamment. Renseignez-vous donc au préalable avant d’effectuer une augmentation de loyer.
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Fin du bail
Les deux parties peuvent mettre fin au bail : soit le locataire le résilie, soit le propriétaire donne congé au locataire. Dans les deux cas, des procédures seront à respecter.
Au niveau du propriétaire
1. Le bien immobilier est la résidence principale du locataire
Lorsque le bien immobilier, vide ou meublé, constitue la résidence principale du locataire, le propriétaire doit respecter certaines formalités. (Loi du 6 juillet 1989)
? Motifs valables de non-renouvellement du bail
Le propriétaire ne peut pas donner congé à son locataire pour n’importe quel motif. Trois sont acceptés :
? La reprise du logement
Si le propriétaire souhaite habiter le bien immobilier ou y loger un de ses proches, il peut récupérer le logement. Le motif est donc une reprise de logement dans le cadre d’une habitation principal. Récupérer le bien immobilier dans le but d’en faire un logement secondaire n’est pas un motif valable. De même, si le propriétaire souhaite récupérer le bien immobilier pour le bénéfice d’un proche, il devra être vigilant. La liste des proches est limitée : il devra s’agir du conjoint du bailleur, de son partenaire avec lequel il est pacsé, de son concubin avec lequel il justifie de plus d’un an de vie commune à la date du congé, de ses ascendants ou de ses descendants.
? La vente du logement
Le propriétaire pour vouloir récupérer le logement afin de le revendre. La lettre de congé devra mentionner le prix et les conditions de vente du bien immobilier car le congé donné par le propriétaire vaut alors « offre de vente » au profit du locataire pendant deux mois. Ainsi, si le locataire souhaite acheter le bien, il aura un droit de préemption sur le bien immobilier, c’est-à-dire qu’il aura la priorité sur les autres acheteurs. (Vous n’aurez alors pas besoin d’un panneau à vendre !)
? Le congé pour cause légitime et sérieuse
La loi ne précise pas quelles peuvent être les causes légitimes et sérieuses. Si le propriétaire donne congé pour ce motif, le locataire peut contester et ce sera alors au juge de décider si le bail sera résilié ou non. Les causes légitimes et sérieuses peuvent toutefois concernées par exemple des retards répétés dans le paiement du loyer, une dégradation du bien immobilier etc.
? Procédure
? Quand ?
Le propriétaire ne peut pas donner congé à son locataire à n’importe quel moment : cela ne peut se faire qu’à l’occasion du renouvellement du bail. Ainsi le propriétaire choisi, par les motifs vu précédemment, de ne pas renouveler le bail. Il devra tenir informé le locataire de son souhait de non-renouvellement dans un délai de préavis de d’au moins 6 mois avant l’expiration du contrat. (3 mois pour les locations meublées)
? Comment ?
Le propriétaire peut donner congé au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, ou bien par acte d’huissier. S’il y a plusieurs locataires, il faudra adresser le congé a chacun d’eux.
? Exceptions
Certains locataires bénéficient d’une protection : ceux âgés de plus de 70 ans ET dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum du SMIC. Si vous souhaitez malgré tout récupérer votre bien immobilier, vous devrez proposer au locataire un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, dans le même zone géographique et de même taille.
Si le propriétaire est lui-même âgé de plus de 60 ans OU s’il ne dispose que de ressources inférieures à une fois et demie le montant annuel du SMIC, il pourra récupérer le logement sans prendre en compte l’âge et les ressources du locataire.
A savoir : cette exception ne s’applique que dans le cadre de location vide.
2. Le bien immobilier n’est pas la résidence principale du locataire
Dans ce cas, les formalités sont moindres et le propriétaire doit alors donner congé au locataire en suivant les clauses spécifiées dans le contrat.
Au niveau du locataire
Le locataire souhaitant résilier le bail fait face à moins de formalismes que le propriétaire. Le locataire peut résilier le bail à tout moment en informant le propriétaire de son souhait de départ des lieux par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier, dans un délai de préavis d’au moins 3 mois.
Ce délai peut être réduit à un mois dans le cadre d’un premier emploi, d’une mutation, d’une perte d’emploi ou d’un nouvel emploi faisant suite à une perte d’emploi. Les locataires de plus de 60 ans dont l’état de santé nécessite un changement de domicile et les bénéficiaires du RSA peuvent également bénéficier du délai de préavis d’un mois. Si le locataire bénéficie d’un préavis réduit, il convient de le justifier auprès du propriétaire afin d’éviter tout litige par la suite.
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Départ du locataire
Une fois le bail résilié, le locataire doit quitter les lieux. Avant cela, l’état des lieux de sortie doit être réalisé et les clés et le dépôt de garantie rendus. L’établissement de l’état des lieux de sortie se fait sur le même principe que l’état des lieux d’entrée. Vous devrez décrire précisément le bien immobilier et ses équipements et ensuite le comparer à l’état des lieux d’entrer afin de savoir si l’intégralité ou seulement une partie du dépôt de garantie sera rendu par le propriétaire. Le document devra est établi contradictoirement, c’est-à-dire entre le propriétaire et le locataire (ou huissier comme vu dans l’état des lieux d’entrée).
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Charges locatives
? Définition
Le loyer n’est pas le seul aspect financier d’une location, il existe également des charges locatives, appelées aussi charges locatives. Ces dernières sont des dépenses que le propriétaire prend en charge, mais qu’il peut se faire rembourser par son locataire. Elles s’ajoutent donc au loyer et correspondent à des dépenses réelles. Elles ne peuvent donc pas être fixées à l’avance. Elles sont donc fixées en fonction en fonction de l’année précédente, et seront régularisées en fin d’année en fonction des dépenses réelles.
Les charges locatives concernent les dépenses liées aux consommations personnelles du locataire (eau, chauffage…) à l’entretien des parties communes, et aux taxes locatives.
? Dépenses concernées et répartitions des charges
• Le propriétaire ne peut pas récupérer n’importe quelles charges. Parmi les charges récupérables, on peut noter :
> Ascenseur et monte-charge (électricité, exploitation, menues réparations…)
> Eau froide, eau chaude et chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes (eau nécessaire pour l’entretien des parties communes, électricité, réparations dans les parties communes…)
> Installations individuelles (chauffage, production d’eau chaude, distribution d’eau…)
> Parties communes intérieures
> Hygiène (produits d’entretien…)
> Equipements divers (ramonage des conduits de ventilation, entretien des dispositifs d’ouverture automatique…)
> Impositions et redevances (taxe ou redevance d’enlèvement des ordures, taxe de balayage…)
La liste complète des dépenses à la charge du locataire en location vide est fixée par le décret n°87-713 du 26 août 1987. Les charges non mentionnées dans ce décret incombent au propriétaire.
Les dépenses à la charge du locataire concernent notamment les grosses réparations et les gros travaux, l’installation de nouveaux équipements, les honoraires du syndic, la taxe foncière…
• En location meublée, il n’y a pas de réglementation. Il faudra se référer au contrat pour savoir quelles charges incombent au locataire.
• En copropriété, si l’immeuble appartient à un même propriétaire, il devra répartir les charges équitablement ente les locataires (par exemple, la charge pour l’entretien de l’ascenseur ne sera pas la même pour un appartement en rez-de-chaussée que pour un appartement situé au 3ème étage). Lorsqu’il aura établi un mode de répartition, le propriétaire ne pourra plus le modifier.
? Décompte et régularisation des charges
Le propriétaire devra justifier le montant des charges en adressant au locataire un décompte des charges au moins un mois avant la régularisation annuelle. Ce décompte devra préciser la nature des charges, les quantités d’eau et d’énergie consommée et la répartition des charges entre les locataires lorsqu’il s’agit d’un bien immobilier en copropriété.
Le locataire pourra demander les pièces justificatives pendant un mois à compter de l’envoi du décompte. C’est pourquoi le propriétaire devra tenir à disposition tous ces documents.
En général, le locataire paye chaque mois une provision pour charges au propriétaire. Un fois par an, une régularisation des charges sera effectuée afin de comparer ces provisions aux dépenses réelles. Se présente alors deux cas de figures :
> Les provisions sont supérieures aux dépenses : le propriétaire reverse le trop-perçu au locataire
> Les provisions sont inférieures aux dépenses : le propriétaire demande un complément au locataire.
? Le cas particulier des locations meublées
En location meublée, les charges locatives peuvent être soit forfaitaires, soit réelles. Les parties décideront dans le contrat lequel des deux ils souhaitent appliquer.
> Au réel : les conditions seront les mêmes que pour les locations vides.
> Au forfait : la somme sera fixe et les charges ne seront pas récupérables. Cela simplifie la procédure mais si le locataire consomme beaucoup d’eau par exemple, vous ne pourrez pas lui demander quelconque remboursement.
> Les deux : il est possible de prévoir un forfait et de stipuler dans le contrat que certaines dépenses seront payées au réel. Cela peut être utile pour les consommations du locataire (eau, électricité, gaz).
? Paiement des charges
Le paiement des charges peut s’effectuer de deux façons :
> Par versement de provisions pour charges tous les mois ou tous les trimestres avec une régularisation chaque année pour un éventuel remboursement (solution la plus courante)
> Par paiement des charges une fois par an
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Obligations du propriétaire
Le propriétaire doit remplir certaines obligations envers son locataire.
? Mise à disposition d’un logement décent
Le propriétaire doit mette à disposition du locataire un logement décent. Ce dernier est définit par la loi par plusieurs critères : le logement ne doit pas présenter de risques pour la sécurité et la santé des locataires et doit avoir une surface ainsi que des équipements conformes à un usage d’habitation.
? Critères relatifs à la sécurité et à la santé du locataire
> Le clos et le couvert du locataire doit être assuré et doit protéger des eaux de ruissellement des infiltrations
> Les garde-corps des fenêtres, des escaliers, des loggias et balcons doivent être en bon état
> Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz, ainsi que les équipements de chauffage et de production d’eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité en vigueur, et être en bon état d’usage et de fonctionnement
> Les pièces principales doivent bénéficier d’un éclairement naturel suffisant et d’une fenêtre permettant un renouvellement de l’air suffisant
> …
? Critères relatifs à la surface du logement
> Le bien immobilier doit comporter au moins une pièce principale ayant une surface habitable de 9m² et une hauteur sous plafond minimale de 2,20 mètres
> Ou bien, elle doit avoir un volume habitable de 20m3
? Critères relatifs aux équipements
Le bien immobilier doit comprendre :
> Une installation d’alimentation en eau potable ainsi qu’une installation d’évacuation des eaux ménagères
> Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC, séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas et un équipement pour la toilette corporelle, comprenant une baignoire ou une douche
> Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion
> …
La liste complète des critères caractérisant un logement décent est définit par le Décret n°2002-120 (http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000005632175&dateTexte=20110729)
? Les sanctions en cas de logement non-décent
Le locataire ne pourra bénéficier des allocations logement à moins qu’il ait demandé une mise en conformité du logement au propriétaire ou bien qu’il ait engagé une action en justice.
Le propriétaire peut encourir des sanctions pénales en cas d’accident causé au locataire.
? Obligation d’entretien, de réparation et de fonctionnement
Le bien immobilier devra être entretenu tout au long de la location. Pour cela, il conviendra au propriétaire d’effectuer tous les gros travaux et réparations nécessaires.
? Obligation de ne pas s’opposer à la réalisation de travaux
Le locataire peut effectuer des travaux contre lesquels le propriétaire ne pourra pas s’opposer. Toutefois il doit s’agir de petits aménagements et non de travaux engendrant une transformation du logement.
? Obligation d’assurer un usage paisible du logement
Le propriétaire devra laisser le locataire occuper paisiblement les lieux et ne pas le déranger, sauf en cas de nécessité prévues par la loi (le bien immobilier a besoin de réparations urgentes par exemple).
? Obligation de transmettre une quittance de loyer
Lorsque le locataire en fait la demande, le propriétaire doit lui fournir gratuitement une quittance de loyer.
Dès lors que vous ne respectez pas l’une de ses obligations, le locataire pourra vous mettre en demeure d’exécuter vos obligations, et en cas de non réponse dans les deux mois qui suivent, il pourra saisir une commission départementale de conciliation ou le greffe du tribunal d’instance.
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Se prémunir contre les loyers impayés : assurances ou cautions ?
La crainte du propriétaire qui met son bien immobilier en location est de ne pas percevoir ses loyers en temps et en heure, voire de ne pas les percevoir du tout. Il peut alors recourir à plusieurs solutions afin de se prémunir contre les loyers impayés : souscrire à une assurance spéciale, ou demander que le locataire ait une personne qui se porte caution.
Assurances
Il existe une assurance pour être couvert contre les loyers impayés. 2 formules sont proposées : l’assurance contre les loyers impayés, ou garantie loyers impayés (GLI) et la garantie des risques locatifs (GRL).
? GLI
En souscrivant à cette assurance, vous bénéficierez de différentes garanties et serez couvert contre les loyers impayés, les détériorations et dégradations, le départ prématuré du locataire et les frais de contentieux occasionnés par les loyers impayés. Pour bénéficier de cette assurance, il faudra que certaines conditions soient réunies.
? Les obligations quant à la situation du locataire
> Il devra être solvable (ses revenus seront au moins 2,7 fois supérieurs au montant du loyer)
> Il devra avoir un CDI.
Dans les cas contraires, il sera obligatoire pour le locataire de fournir une caution solidaire (un tiers s’engage à payer à sa place s’il ne paie pas). (LIEN CAUTION)
? Obligations dans le contrat de bail
> Il devra être conforme à la législation en vigueur
> Il devra contenir clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers
? Obligations du bailleur
> Vous aurez obtenu toutes les garanties sur la solvabilité du locataire
> Vous devrez vous assurer que le locataire paye régulièrement son loyer et dès que ce n’est plus le cas, vous devrez agir sur le champ.
? GRL
L’autre formule d’assurance contre les loyers impayés est la GRL. Elle permet de bénéficier d’une garantie contre les loyers impayés même lorsque les locataires ne sont pas solvables. Toutefois, le locataire devra avoir des ressources suffisantes (deux fois le montant du loyer) et le loyer ne devra pas dépasser 2 000 euros par mois.
Avec cette assurance le bailleur sera donc rembourser en cas de loyers impayés (jusqu’à 70 000euros), en cas de dégradation (jusqu’à 7 700euros en location vide et 3 500 euros en location meublée), et les frais de procédure sont pris en charge.
La caution
? Définition
En tant que propriétaire, vous pouvez demander au locataire qu’il ait une personne qui se porte caution. Cette dernière vous garantit alors le paiement des dettes locatives du locataire lorsque celui-ci ne peut pas assumer ses obligations et payer lui-même. Deux formes de cautions existent : la caution simple et la caution solidaire.
La caution n’est pas obligatoire mais si le propriétaire en demande une à son locataire, il devra s’assurer qu’elle est solvable. Pour cela, vous pouvez demander certains documents à la caution prouvant qu’elle dispose de garanties financières suffisantes. Les pièces justificatives sont identiques à celles que vous demandez au locataire. Les documents interdits ainsi que les critères discriminatoires sont également les même. (Lien vers comment choisir un locataire)
Le propriétaire ne peut pas demander une caution s’il a souscrit une assurance garantie des risques locatifs (GRL).
Bien qu’en général la caution soit un proche du locataire, ce dernier peut demander à un organisme ou une banque.
? Deux sortes d’engagements
Une personne qui se porte caution ne doit pas prendre son rôle à la légère. Son engagement diffère selon le type de caution choisi :
> La caution simple : Avec une caution simple, le propriétaire ne s’adresse à la caution seulement si le locataire est insolvable. Ainsi, le propriétaire s’adressera en premier lieu au locataire, puis lorsque toutes les poursuites contre lui auront échoué, le propriétaire se retournera contre la caution.
> La caution solidaire : Avec une caution solidaire, le propriétaire fait directement appel à la caution lorsque le locataire ne paye plus.
Si la caution rencontre des difficultés pour payer, elle peut saisir le tribunal d’instance afin de demander des délais. S’ils ne suffisent pas, elle pourra saisir la commission de surendettement de son département.
? Acte de cautionnement
Dès lors qu’une personne se porte caution, un acte de cautionnement doit être établi. Il peut se faire par acte sous seing privé (directement entre le propriétaire et la caution) ou par acte authentique (devant un notaire). Un exemplaire de l’acte de cautionnement sera remis à la caution.
L’acte de cautionnement comporte certains éléments qui doivent être écrits de la main de la caution :
> Le montant du loyer en chiffres et en lettes, ainsi que les conditions de sa révision. Si la caution indique un montant maximal de cautionnement, le propriétaire ne pourra pas lui réclamer une somme au-delà.
> Une mention exprimant que la caution a bien pris connaissance de la nature et de l’étendue de son engagement.
> La reproduction de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 :
» Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation ».
? Durée de l’engagement
L’engagement peut prendre fin :
> Au terme indiqué dans l’acte de cautionnement s’il y a une durée déterminée
> Lorsqu’un évènement indiqué dans l’acte de cautionnement se produit (divorce, décès du locataire…)
> Par lettre recommandée avec accusé de réception adressé par la caution s’il n’y a pas de durée précise indiqué dans l’acte et qu’elle souhaite mettre fin à son engagement. Dans ce cas, elle reste tout de même tenue des dettes locatives jusqu’à l’expiration du bail du locataire.
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