SCI – Définition complète !
La définition de la SCI et ses modalités !
La création d’une société civile immobilière (SCI) peut être un bon moyen de faciliter la gestion d’un patrimoine immobilier pour une ou les personne (s) et d’en préparer la transmission. Nous allons maintenant voir une définition étendue des prérogatives, avantages et inconvénients de la Société Civile Immobilière ! Ainsi une Société Civile Immobilière (SCI), notamment une SCI familiale, peut devenir un excellent outil de stratégie patrimoniale grâce à la loi particulière lui étant appliquée, en particulier sur le plan fiscal, à condition de savoir ce que l’on fait et quels risques on prend en faisant cela.
Définition
Une SCI ou société civile immobilière est un contrat de société par lequel plusieurs personnes (les associés) décident d’acheter ou de mettre en commun un ou plusieurs biens immobiliers afin d’en partager les bénéfices ou de profiter de l’économie qui pourrait en résulter, tout en s’engageant à contribuer aux pertes. Il s’agit donc d’une société civile dotée de la personnalité juridique et ayant un objet immobilier.
Fonctionnement de la Société Civile Immobilière
Une Société Civile Immobilière (SCI) est comme son nom l’indique : une société, il y a donc en conséquence certaines obligations à respecter. La tenue d’une comptabilité est fortement recommandée (voir obligatoire dans certains cas) du fait que le gérant est tenue de pouvoir informer les associés sur la situation de la Société Civile Immobilière (SCI) dès que ceux-là le veulent, réunir une assemblée au moins une fois par an pour approuver les comptes et établir des déclarations fiscales est également l’une des obligations du gérant et donc de la Société Civile Immobilière (SCI). Lorsque la Société Civile Immobilière (SCI) relève du régime des sociétés de personnes, il faut déterminer préalablement le résultat de la société, puis le répartir dans l’imposition personnelle des associés, en proportion de leur quote-part dans le capital social. Lorsque la société relève, par option, du régime de l’impôt sur les sociétés, l’imposition a lieu au niveau de la Société Civile Immobilière (SCI), et non pas au niveau des associés. La SCI est gérée par un ou plusieurs gérants, associés ou non, nommés dans les statuts ou par acte séparé sur décision de l’assemblée. En cas de cession de parts, un agrément de la part de tous les associés est nécessaire, il est néanmoins possible de céder ses parts librement entre ascendants et descendants.
En savoir plus : Quel est le fonctionnement d’une SCI ?
La SCI et l’indivision
Les risques liés à l’indivision
– La gestion des biens exige l’accord des indivisaires, notamment quand il s’agit de céder tout ou partie des biens. Ce qui peut entraîner un certain nombre de blocages. Les indivisaires peuvent conclure une convention d’indivision, qui, en présence d’immeubles, doit être publiée aux Hypothèques, par la suite, un gérant est désigné dont ils définissent ensemble les modalités de révocation et les pouvoirs de gestion.
– Le Code Civil énonce à son Article 815 : « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ». A tout moment et quel que soit le motif, tout indivisaire peut exiger de récupérer sa part, même si cela doit provoquer le partage et la mise en vente du bien.
La SCI et l’indivision : avantages
Dans cette situation la Société Civile Immobilière (SCI) se révèle beaucoup plus souple. Le gérant peut être investi de pouvoirs plus étendus et les statuts peuvent être adaptés En outre, un titulaire de parts ne peut les céder que s’il trouve preneur. Et il ne peut demander la dissolution de la société civile qu’à certaines conditions, très restrictives.
La fiscalité pour une SCI
Le régime des plus-values immobilières
On sait que via les abattements, les cessions d’immeubles sont exonérées d’impôt sur les plus-values immobilières après 22 ans de détention. Les cessions de parts de Société Civile Immobilière (SCI) sont soumises au même régime, à la différence que la durée de détention se calcule à partir de la date d’acquisition ou de souscription de ces parts, sans tenir compte de la date d’entrée de l’immeuble dans le patrimoine de la Société Civile Immobilière (SCI).
Impôt sur le revenu (IR)
En cas de location d’un bien immobilier par la société, les résultats de la Société Civile Immobilière (SCI) sont imposables à l’impôt sur le revenu à proportion des parts que chaque associé détient dans la société (dans la catégorie des revenus fonciers).
Impôt sur les sociétés (IS)
La Société Civile Immobilière (SCI) peut aussi opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Avec des conséquences fiscales importantes :
– La SCI est alors soumise au régime des BIC et peut notamment amortir les constructions (mais pas le terrain) et déduire les frais d’acquisitions (droits d’enregistrement, etc.).
– Les bénéfices peuvent être mis en réserve après avoir été imposés à 15% jusqu’à 38 120 € et à 33,33% au-delà.
Mais cette option, qui est l’une des décisions irrévocable liée à la Société Civile Immobilière (SCI) et qui ne pourra donc plus subir une modification comporte aussi des inconvénients :
– Suite à une vente, s’il y a plus-value alors elle sera soumise à l’IS et les amortissements pratiques seront déduits du prix d’achat
– L’apport d’un bien à une Société Civile Immobilière (SCI) soumise à l’IS est assimilé à une vente et supporte donc en principe des droits d’enregistrement.
Dans certains cas une Société Civile Immobilière (SCI) est obligatoirement soumise à l’IS si elle exerce une activité commerciale.
La SCI lors d’un décès
Pour le conjoint
Il est toujours possible de changer de régime matrimonial, mais cette procédure est longue et coûteuse. Alors que les époux peuvent définir librement les règles de fonctionnement et la répartition des parts d’une société civile, détentrice de certains biens, suite à leur(s) mort(s), cependant la création d’une Société Civile Immobilière (SCI) ne doit pas être assimilée à une donation déguisée entre les conjoints concernés.
Pour le concubin
Pour éviter de posséder des biens en indivision, avec les inconvénients classiques qui en résultent, les concubins peuvent avoir un intérêt à créer une Société Civile Immobilière (SCI) pour acheter certains biens, notamment immobilier. Cela leur permettant une transmission astucieuse entre concubins et une protection efficace du survivant par démembrement croisé des parts.
Réduire les droits de donation
En matière de droits de donation (famille, autres associés, …), la Société Civile Immobilière (SCI) présente certains avantages incontestables, que nous allons observer maintenant.
Lors d’un endettement
Contrairement aux règles en vigueur pour la succession, les dettes liées à un bien ne peuvent pas toujours être déduites de la valeur de ce bien pour le calcul des droits de donation. Si le bien est possédé par une Société Civile Immobilière (SCI), la valeur des parts sociales tiendra compte du passif supporté par la société.
Abattements successifs
On sait que les droits de donation en faveur des enfants, du conjoint, etc. dans le cadre de l’abattement via une Société Civile Immobilière (SCI) sont calculés sur la valeur du bien transmis, après application des abattements familiaux. Mais ces abattements ne sont applicables qu’une fois tous les quinze ans. Comme le barème des droits est progressif, on a toujours intérêt à scinder en plusieurs fois la transmission d’un patrimoine pour profiter plusieurs fois des tranches basses de ce barème. Quand le patrimoine est constitué de biens non liquides, comme des immeubles, il est difficile de réaliser des donations successives, par tranches. Le capital divisé en parts de la Société Civile Immobilière (SCI) qu’on pourra donc transmettre progressivement, est là.
Patrimoine transmis
Un des inconvénients des donations est que le donateur perd en général la pleine maîtrise du bien transmis. Cet inconvénient est d’autant plus sensible quand les bénéficiaires sont des enfants encore jeunes, voire mineurs. Via la Société Civile Immobilière (SCI), il est possible de transmettre la nue – propriété de son bien mais d’en garder l’usufruit.
Inconvénients de la SCI
La Société Civile Immobilière (SCI) est donc un outil intéressant, tant d’un point de vue juridique que patrimonial. Mais le choix de cette société suppose également certaines contraintes.
La constitution de la société
La création d’une Société Civile Immobilière représente à la fois un formalisme et un coût pour les associés. Sa constitution impose d’accomplir les formalités de publicité ainsi que la rédaction de statuts (qui précisent l’objet de la SCI, son fonctionnement, etc.). Pour rédiger ces statuts, l’intervention d’un professionnel du droit (un avocat le plus souvent) est conseillée, en cas d’apport d’un immeuble à la Société Civile Immobilière (SCI), l’intervention d’un notaire est obligatoire.
Une responsabilité sur les dettes
Les associés sont indéfiniment responsables sur leurs biens propres des dettes de la société. Les associés d’une Société Civile Immobilière (SCI) engagent donc leur patrimoine personnel, à proportion toutefois de leurs parts détenues dans le capital social. Aucune clause contraire ne peut être prévue dans les statuts de la société.
Formalités
Le fonctionnement d’une Société Civile Immobilière (SCI) suppose également d’accomplir des démarches propres à la vie de toute société. Une assemblée générale doit ainsi être réunie chaque année. Un bilan annuel doit également être établi tous les ans. De plus, il est nécessaire de procéder à la nomination d’un gérant afin que celui-ci puisse gérer et représenter la société.
Pour conclure
Si une personne souhaite posséder une société ou des sociétés dans le secteur de l’immobilier, la Société Civile Immobilière (SCI) est l’option la plus crédible et la plus avantageuse, elle possède des statuts ultra libertaires et modulables permettant à chaque Société Civile Immobilière (SCI) d’être unique et adapté à la situation observée. Une Société Civile Immobilière (SCI) permet d’éviter l’indivision, permet d’avoir des avantages sur les droits du patrimoine et notamment fiscal, régime pour la famille avantage également, et choix de l’impôt. L’inconvénient demeure dans la création et la lourdeur des formalités liés aux statuts. La Société Civile Immobilière (SCI) est l’un des outils a privilégier lors de la gestion de bien immobilier !