Quel est le fonctionnement d’une SCI ?
La SCI et son fonctionnement global !
La société civile immobilière (SCI) est une structure assez couramment utilisée en France, qui est très appréciée et qui s’adresse aux particuliers comme aux professionnels. La Société Civile Immobilière possède de nombreux avantages : c’est une société simple à constituer et gérer, de plus c’est un instrument de gestion patrimoniale et fiscal efficace.
Les caractéristiques de la SCI
La Société Civile Immobilière (SCI) ne peut pas avoir une activité commerciale, comme son nom l’indique : c’est une société civile. Elle doit être constituée dans le but de l’achat et la possession de biens immobiliers (immeuble, maison, …), et ne peut en aucun acheter de manière courante des biens immobiliers dans le but de les revendre. Les associés de la Société Civile Immobilière sont indéfiniment responsables du passif social, il y a donc un fort risque pour les associés de la société surtout lorsque le ou les biens immobiliers gérés par cette dernière ont été achetés en recourant à l’endettement. Enfin, la Société Civile Immobilière est une structure ou les statuts sont fixés librement et régissent en grande partie la vie de celle-ci.
La SCI et sa création
Il faut être deux associés minimum pour pouvoir constituer une Société Civile Immobilière (SCI), et aucun maximum n’est prévu par la loi. Il est possible de la constituer avec son conjoint ou son partenaire (PACS, mariage qu’importe le régime, …), les associés peuvent être des personnes physiques ou morales. Au niveau du capital social de la SCI, qui peut être fixe ou variable, aucun minimum n’est requis et la libération peut être totale ou partielle lors de la création de la société. Le capital social d’une SCI peut être constitué d’apports en numéraire et d’apports en nature (mais pas d’apport en industrie). Les statuts de la Société Civile Immobilière (SCI) doivent obligatoirement contenir les dispositions suivantes : Les apports de chaque associé, l’objet de la société, la dénomination sociale, l’adresse du siège social, le capital social, la durée de la société, les règles de nomination du ou des gérants et l’organisation de la gérance. Les statuts sont rédigés par des professionnels soit par acte sous seing privé ou soit par acte notarié. Il faut également immatriculer la société au registre du commerce et des sociétés (RCS).
La SCI et son fonctionnement
Une Société Civile Immobilière (SCI) est comme son nom l’indique : une société, il y a donc en conséquence certaines obligations à respecter. La tenue d’une comptabilité est fortement recommandée (voir obligatoire dans certains cas) du fait que le gérant est tenue de pouvoir informer les associés sur la situation de la SCI dès que ceux-là le veulent, réunir une assemblée au moins une fois par an pour approuver les comptes et établir des déclarations fiscales est également l’une des obligations du gérant et donc de la Société Civile Immobilière (SCI). Lorsque la SCI relève du régime des sociétés de personnes, il faut déterminer préalablement le résultat de la société, puis le répartir dans l’imposition personnelle des associés, en proportion de leur quote-part dans le capital social. Lorsque la société relève, par option, du régime de l’impôt sur les sociétés, l’imposition a lieu au niveau de la SCI, et non pas au niveau des associés. La SCI est gérée par un ou plusieurs gérants, associés ou non, nommés dans les statuts ou par acte séparé sur décision de l’assemblée. En cas de cession de parts, un agrément de la part de tous les associés est nécessaire, il est néanmoins possible de céder ses parts librement entre ascendants et descendants.
Les intérêts de la SCI
La transmission
La Société Civile Immobilière (SCI) est un outil qui peut être utilisé à des fins de succession en famille (avec des bénéfices pour ses enfants vis-à-vis de l’impôt par exemple), ce n’est pas le bien immobilier lui-même qui sera transmis mais les parts de la société : à hauteur de 100 000 euros tous les 15 ans, cela permettra donc d’éviter l’indivision successorale.
Le patrimoine privé et sa gestion
C’est un moyen de prévention permettant de protéger son patrimoine privé de ses créanciers, ainsi la SCI devient propriétaire du bien et la personne qui réalise l’apport recevra en contrepartie des titres de la société. Mais attention, si l’opération a comme unique but d’échapper aux créanciers, l’action paulienne peut permettre à ces derniers de faire revenir le bien immobilier dans le patrimoine personnel.
L’optimisation fiscale
La Société Civile Immobilière (SCI) peut être utilisée comme un moyen de réduire ses impôts. Pour les personnes ayant des revenus taxés dans les tranches les plus hautes de l’impôt sur le revenu, apporter un bien immobilier à une SCI permettra à ces derniers, en optant pour le régime de l’impôt sur les sociétés, de supporter une fiscalité plus légère même si cela implique de laisser les revenus dans la société. Cette solution permettra également de réduire le résultat grâce au mécanisme de l’amortissement du bien immobilier, autorisé dans le cadre d’une Société Civile Immobilière (SCI) soumise à l’Impôt sur les Sociétés (IS).
L’intérêt de la SCI pour un professionnel
La constitution d’un patrimoine immobilier
La Société Civile Immobilière (SCI) peut aussi être utilisée dans un contexte professionnel, la partie exploitation étant hébergée sous une société opérationnelle (SARL, SAS, SA…) et les immeubles destinés à l’exercice de l’activité étant hébergés au sein d’une SCI. Alors le montant du loyer est souvent fixé de manière à ce qu’il puisse couvrir les mensualités de remboursement de l’emprunt éventuellement contracté au niveau de la SCI. Le loyer devra néanmoins rester raisonnable et être en accord avec la valeur locative du bien en question, sous peine de pouvoir être redressé par le fisc, ou d’avoir des complications, en cas de difficultés, avec les créanciers de l’entreprise.
Des risques dissous
C’est avant tout un moyen de diversifier les risques, en scindant au niveau professionnel la partie exploitation de la partie foncière. Les biens immobiliers étant logés au sein d’une autre société, les créanciers de la société opérationnelle ne pourront pas exercer leur droit sur la Société Civile Immobilière (SCI) au cas où la société opérationnelle est en difficulté. Il faut néanmoins faire attention au risque de confusion des patrimoines, notamment lorsque le montant des loyers ne correspond pas à la réalité ou en cas de transfert de fonds injustifié entre les deux structures.
Transmission de l’entreprise et retraite
Pour le chef d’entreprise, c’est un système de préparation de sa retraite. A la fin de sa carrière, ce dernier pourra soumettre à la vente son entreprise mais gardera sa SCI, cela lui permettra de se procurer un revenu régulier via cette Société Civile Immobilière (SCI) et donc d’obtenir un complément de retraite intéressant. Ce montage a aussi son intérêt dans le cadre d’opérations de transmission d’entreprise : les parts de la SCI pourront être transmises aux héritiers ne souhaitant pas reprendre l’entreprise et les titres de la société opérationnelle, transmis aux héritiers souhaitant eux, reprendre l’activité.
En conclusion
Une Société Civile Immobilière (SCI) fait partie des entités sociales, ainsi elle sera dans l’obligation de posséder plusieurs associés à sa direction qui devront collaborer, la direction pouvant être menée unilatéralement par un gérant nommé. Dans la globalité, la loi et les droits sont assez souples avec les SCI, cependant toute modification des statuts (contrat mis en place lors de la constitution de la Société Civile Immobilière) devra obtenir l’accord des associés et engendrera des coûts importants.