Quel crédit immobilier pour la SCI ?
Le prêt immobilier en SCI !
Présentation rapide de la SCI
Une Société Civile Immobilière est une structure juridique n’ayant pas de vocation commerciale, par laquelle plusieurs personnes, qu’on qualifiera d’« associés », décident d’acheter ou de mettre en commun un ou plusieurs biens immobiliers. Ils en partageront la gestion, les bénéfices et profiteront de l’économie qui pourrait en résulter, cependant ils devront également contribuer aux pertes. Il s’agit donc d’une société civile dont l’objet est un bien immobilier. La SCI figure parmi les sociétés civiles de patrimoine. La création d’une SCI peut être envisagée lorsqu’au moins deux personnes, qui deviendront des associés une fois la SCI créée, sont propriétaires d’un même immeuble. La loi ne fixe pas de maximum d’associés, mais un nombre trop élevé d’associés est toutefois peu pertinent, particulièrement dans le cadre d’une SCI familiale. La réglementation en termes de SCI est assez souple, ainsi la loi ne fixe aucun minimum pour le capital social de celle – ci et le montant de ses parts sociales est déterminé librement par les membres fondateurs.
Un engagement sur les biens propres des associés
Avant d’observer les prêts immobiliers pour une SCI, il convient de regarder les risques que ceux – là engagent pour les associés. L’inconvénient majeur de la SCI réside en la responsabilité des associés : un régime de responsabilité personnel est appliqué, ainsi les associés sont responsables sur leurs biens propres des dettes de la société. Les associés d’une SCI engagent donc leur patrimoine personnel (le remboursement de leur dette pourra se faire sur celui – ci), à proportion de leurs parts détenues dans le capital social (apport initial), de plus aucune échappatoire n’existe à cette règle puisqu’il est impossible de prévoir une clause contraire dans les statuts de la société.
L’emprunt d’investissement via une SCI : les avantages !
Dans le contexte de taux des prêts immobiliers (très bas actuellement) il peut être judicieux de réaliser des investissements locatifs par le biais d’une SCI dans un objectif de transmission de patrimoine à ses descendants (enfants, petits – enfants, …). La SCI présente un intérêt non négligeable lors de la constitution d’une SCI familiale (conjoint, enfants) : l’achat des biens mis en location. La transmission des parts sociales aux enfants sans payer de droits de succession, cela étant réalisable tous les quinze ans. Ce faisant, le patrimoine passe aux enfants et en tant que gérant de la SCI, le créateur de celle – ci reste maître de la gestion de ses biens. Dans ce cas de figure, il y aura besoin d’un financement. Il existe deux façons d’emprunter pour investir via une SCI :
– Soit le crédit immobilier est contracté directement par la SCI, auquel cas ses revenus locatifs doivent suffire à couvrir les mensualités.
– Soit chaque actionnaire de la SCI emprunte sa propre participation et contracte un prêt immobilier personnel.
L’impôt applicable à la SCI ne diffèrera pas de celui choisi par les associés (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés) qu’importe le choix de crédit opéré.
Quels prêts immobiliers pour les SCI ?
Il n’existe aucun prêt spécifique a la SCI, ni de prêt dédié à l’investissement locatif via une SCI : ainsi les prêts proposés par un professionnel bancaire dans le cas d’investissements locatifs ne font pas la distinction entre une SCI et un emprunteur en direct classique. De plus les investissements locatifs ne permettent pas de bénéficier des prêts aidés tels que le prêt à taux zéro, le prêt conventionné ou les prêts épargne-logement car ces formes de prêt sont réservés à l’acquisition d’une résidence principale, et non à l’achat d’autres biens (destinés à la location ou résidence secondaire), les banques ne proposant pas de taux particuliers pour les SCI, elles auront donc droit au même taux qu’un emprunteur en direct. Ce peut être un taux fixe ou bien un taux variable et la durée du prêt peut varier entre 10 ans et 25 ans. Pour calculer le montant du prêt, l’établissement de crédit se réfèrera à la capacité d’endettement de chacun des associés, soit leurs revenus respectifs (et comme pour un achat en direct, la banque prendra également en compte les loyers qui seront perçus par la SCI).
Les garanties pour les SCI
Lors de la souscription à un crédit immobilier via une SCI, la banque prêteuse demande toujours la souscription à une garantie pour se prémunir contre le risque d’impayés : « garantie caution : crédit logement », « garantie d’hypothèque » ou « garantie privilège de prêteurs de deniers ». Avec une hypothèque ou un privilège de prêteur de deniers, la banque peut faire vendre le bien et se payer sur le prix alors qu’avec une caution, c’est la société garante qui rembourse la banque et qui se retourne contre l’emprunteur, donc la SCI et ses associés. Dans le cadre d’une SCI, la banque va prendre plus de précautions : l’établissement prêteur demande souvent la caution de chaque associé disposant de ressources ; alors s’il s’agit d’une SCI familiale, les parents devront se porter caution solidaire du prêt immobilier accordé à la SCI (en cas d’impayé, la banque se retournera contre eux et pourra se rembourser sur leur patrimoine personnel). Même si c’est la SCI (personne morale) qui emprunte, ce sont les associés qui s’engagent à honorer le prêt sur leurs biens propres.
Une assurance liée à l’emprunt immobilier
Lors de la souscription à un crédit immobilier via une SCI, la banque prêteuse n’accordera le prêt que si les associés souscrivent (au moins) à une assurance décès-invalidité de prêt immobilier. En effet, si l’assurance de prêt ne constitue pas une obligation légale, les établissements prêteurs l’exigent très souvent, au moins au titre de la garantie décès-invalidité. Le prêteur s’assure via cette assurance que l’emprunt sera remboursé quoiqu’il puisse arriver à l’un des associés. L’assurance perte d’emploi n’est pas à exclure et est l’une des solutions possibles, toutefois elle n’est pas indispensable pour de l’investissement locatif puisque la SCI perçoit normalement des loyers. Il n’existe aucune spécificité particulière par rapport à un emprunteur en direct, sauf que l’assurance est souscrite au nom des associés (personnes physiques) et non de la SCI. Les actionnaires de la SCI disposent des mêmes droits qu’un autre emprunteur lambda : droit à la délégation d’assurance, droit pendant la 1ère année à la résiliation du contrat d’assurance de prêt (autorisé par la loi Hamon), et droit à la résiliation annuelle (grâce à la loi Sapin 2).
Des assurances de prêts différentes pour les associés ?
L’emprunteur peut choisir l’assureur qui lui convient le mieux. Il peut choisir de mettre en place une délégation d’assurance (c’est à dire choisir un assureur externe aux groupes bancaires) indépendamment de ses associés, ou alors auprès du même assureur que ses associés pour faire baisser le prix, car il y a souvent une remise accordée en cas de pluralité d’emprunteurs.
Quelle assurance de prêt choisir et peut-on changer son assurance emprunteur ?
Le choix de son assurance de prêt est libre et il n’y a aucune obligation de choisir l’assurance emprunteur que la banque proposera systématiquement (loi Lagarde, 2010). Cette assurance de groupe bancaire est souvent bien plus onéreuse, sans compter sa couverture qui est souvent moindre, qu’une assurance externe aux groupes bancaires. Une assurance externe permet en moyenne de réaliser près de 50 % d’économies par rapport au coût des cotisations d’une assurance groupe de la banque.
Le crédit immobilier avant sa première année (loi Hamon, 2017)
Une année après l’obtention du crédit, il y a possibilité de changer librement celui – ci, à tout moment et sans frais d’assurance de prêt, en respectant simplement l’équivalence de garanties. Au moment de la négociation commerciale du crédit, il peut y avoir acceptation des exigences du banquier et acceptation d’assurance du prêt imposé, puis une fois le crédit immobilier obtenu, changer d’assurance de prêt immobilier rapidement pour faire des économies.
Le crédit immobilier après sa première année (amendement Bourquin, 2017)
Passée cette première année de prêt et à partir du 1er janvier 2018, l’ensemble des emprunteurs pourront changer, sans frais, leur assurance emprunteur tous les ans à date anniversaire de la signature de leur offre de prêt. Il faudra simplement respecter un préavis de 2 mois ainsi que le principe d’équivalence des garanties.
Pour les SCI, seuls les prêts immobiliers destinés à un bien à usage d’habitation (même partiel) peuvent bénéficier du changement d’assurance emprunteur autorisé par la loi Hamon et l’amendement Bourquin.
Pour conclure
Le cas de prêts bancaires pour une SCI ne dispose pas de code spécifique et sera régie selon les mêmes règles qu’un emprunt sollicité par un particulier, cependant nous venons de voir que le fait de faire un prêt via différents demandeurs et/ ou prestataires engagent certaines modalités qui ne sont pas communes dans le cas de prêts « normaux ».
Comment négocier votre assurance de prêt ?
Vous n’êtes pas obligé d’accepter l’assurance que votre banque va vous proposer. Vous avez tout à fait le droit de faire plusieurs devis et d’accepter l’offre qui vous convient le plus. Les banques vous proposent rarement des prix très adaptés à vos besoins du moment. Ils sont surtout focalisés sur les risques encourus sur toute la durée du prêt. En clair, si vous êtes jeune et sans souci de santé en particulier, vous paierez sensiblement la même chose qu’une personne de plus de 50 ans, avec des problèmes de dos ou une pathologie chronique par exemple. Alors ce ne sont pas les banques qui vont vous assurer directement. Ils passent par des assureurs pour avoir des accords en particulier.
Si vous voulez avoir un tarif plus adapté à votre situation personnelle, vous pouvez contacter et faire des devis auprès d’assureurs spécialisés. Si vous désirez en savoir davantage à ce sujet, vous pouvez regarder ici : https://www.immobilier-danger.com/-Assurance-de-pret-.html. Vous pourrez gagner des milliers d’euros, car il ne faut pas oublier que vous payez cette assurance durant toute la durée du prêt. Cela mérite donc de s’y pencher, autant que sur le taux du crédit en lui-même.