Quel capital social pour une SCI ?
Quel choix de capital social pour une SCI ?
Le capital social de la SCI doit être déterminé par les associés au moment de la création de la société. Au même titre que sa dénomination sociale, l’adresse de son siège social et son numéro d’immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés, il fait partie des éléments d’identification de la société civile immobilière à faire figurer sur l’ensemble des actes et documents émis à l’adresse des tiers. Different points vont être abordés : Comment est déterminé le montant du capital social ? Quels types d’apports peuvent être réalisés ? Le choix de départ du capital social est-il irrévocable ? Nous allons voir tous ces aspects de la Société Civile Immobilière et de son capital social.
La rédaction des statuts de la SCI comme déterminante du capital social
Le capital social est la somme des apports en nature et en numéraire réalisés par les associés au moment de créer la SCI, il est important car il jouera un rôle prépondérant lors de la soumission à l’impôt de la SCI et donc l’imposition de celle – ci. Il fait l’objet d’une clause spécifique dans les statuts de la société civile immobilière (SCI).
Les différents apports
A la création de la société, les associés lui affectent un patrimoine propre en réalisant des apports en société. En contrepartie, ils reçoivent des parts sociales. En SCI, ces apports peuvent prendre 2 formes :
– Un apport en numéraire lorsque l’associé apporte une somme d’argent.
– Un apport en nature lorsque les associés affectent un bien immobilier.
La troisième forme classique et complémentaire d’apport que l’on retrouve en entreprise ou société, à savoir, les apports en industrie ne sont pas pris en compte dans le capital social de la société civile immobilière (SCI).
La clause statutaire relative au capital social doit préciser le type des apports et leur valeur, ainsi que l’identité des apporteurs respectifs. L’évaluation des apports en nature est à la charge des associés de SCI et résulte d’un accord commun ; la valeur retenue en cas d’apport d’immeuble est son prix de marché au moment de la constitution de la société civile immobilière.
Quels choix pour le montant du capital social d’une SCI ?
Les associés de SCI peuvent soit choisir librement le montant du capital social de leur société (fort ou faible), soit opter pour une SCI à capital variable. Le capital social de la SCI sera déterminé différemment selon le choix des associés.
Le choix libre des associés
En société civile immobilière, la loi impose un capital social d’un montant minimum de 1 €. Aucun montant maximum légal n’est exigé. Les associés fixent donc librement le montant du capital de la SCI d’un commun accord. Pour bien déterminer le montant du capital social, il est important d’en connaître les enjeux :
Les sommes d’argent affectées à la SCI lui permettent de couvrir ses dépenses et de financer ses investissements : la société doit pouvoir disposer de fonds suffisants pour exercer son activité de gestion du patrimoine immobilier. Les sommes d’argent affectées au capital social peuvent y pourvoir, au même titre que les apports en compte courant à titre d’avance en trésorerie.
Les apports doivent être libérés sous certaines conditions, et donnent lieu au paiement de droits fixes : les associés doivent pouvoir supporter ces coûts. La libération intégrale des apports en nature, des biens immobiliers de SCI, doit obligatoirement intervenir dès la création de la société. A contrario, les associés sont libres de différer la libération des apports en numéraire, sauf clause statutaire contraire. En pratique, les sommes d’argent sont libérées au gré des besoins de la SCI sur appels du gérant.
Les apports en nature ou en argent sont affectés au capital de la SCI en échange de parts sociales : plus le montant du capital social est important, plus il est aisé de le répartir en un nombre de parts élevé, plus la transmission des parts sociales est facilitée.
L’option du capital variable
Il peut être laborieux pour les associés fondateurs de la SCI de déterminer précisément et définitivement le montant du capital social. Dans ce contexte, la loi autorise à créer une SCI à capital variable : un montant plancher et une somme plafond sont déterminés dans une clause de variabilité du capital social de la SCI au sein de ses statuts. Ce type de société civile présente de nombreux avantages. A défaut d’indiquer un montant fixe, les actes et documents officiels de la société portent la mention « SCI à capital variable ».
L’articulation du montant du capital social et des nombres de parts sociales
Les biens et l’argent affectés à la SCI sont « rémunérés » par l’attribution de parts sociales aux associés, à proportion de leurs apports. Une part sociale représente une partie de la société et donne droit à son titulaire à un droit aux dividendes, un droit d’information et un droit de vote en AG. La part sociale peut être cédée par son titulaire à un associé de la SCI ou à un tiers, sous réserve de l’agrément des autres associés. Les associés déterminent librement le montant de chaque part sociale. Il est d’usage d’établir une valeur de 10 euros, 100 euros ou 1 000 euros en fonction de l’importance du capital social. La transmission aux héritiers comme facteur de détermination des parts sociales, en fonction de la valeur de son apport en nature ou en numéraire, l’associé se voit attribuer un nombre de parts sociales proportionnel. Il est important, notamment pour faciliter la transmission du patrimoine, de tenir compte du nombre d’héritiers de chaque associé. En effet, le partage des parts sociales entre les héritiers est d’autant plus aisé lorsque leur nombre est un multiple du nombre d’héritiers. Il est judicieux d’émettre un nombre de parts suffisant en vue de bénéficier des abattements successifs dans le cadre des donations. Ces éléments doivent être pris en considération au moment de déterminer le capital social d’une SCI.
La possibilité de modifier le montant du capital social au cours de la vie de la SCI
Les associés peuvent augmenter ou réduire le montant du capital social de la SCI. Cette procédure implique de modifier les statuts, et de réaliser les formalités obligatoires :
– Vote de la modification en Assemblée Générale.
– Publication dans un journal d’annonce légale.
– Dépôt au greffe du dossier de modification.
La modification des statuts implique du temps et un coût. Il est donc préférable de bien déterminer le montant du capital social de la SCI dès sa création.
Conclusion
Le capital social possède un rôle important dans la vie d’une SCI et dans son évolution, il est l’une des bases du calcul de l’impôt, avec les bénéfices réalisés lors de plus-value sur la re – vente suite à l’acquisition d’immeubles. Ce capital peut être déterminé selon l’emprunt initial accordé aux associés ou bien aux revenus de ceux-là. Les associés auront donc un choix à faire à la création de la SCI, cependant ce choix n’est pas définitif, en effet il y a toujours possibilité de modifier le capital social en cours d’utilisation de la Société Civile Immobilière.