Comment les promoteurs immobiliers s’y prennent-ils avec la VEFA ?

Fév 10, 2015 Jack Conseils & astuces pour vendre Commentaires fermés sur Comment les promoteurs immobiliers s’y prennent-ils avec la VEFA ?

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Comment les promoteurs immobiliers s’y prennent-ils avec la VEFA ?

La VEFA (vente à l’état de futur achèvement) est au cœur de la promotion immobilière. Les promoteurs immobiliers français, américains, genevois et autres y ont tous recours. Mais la méthode peut différer plus ou moins légèrement d’un pays à un autre.

La promotion immobilière consiste, grosso modo, à lancer un projet de constructions dans le but de vendre et de louer. Le promoteur s’active pour trouver les financements nécessaires, après étude préalable du marché. Dans tous les cas, le promoteur immobilier est lui-même le maître d’ouvrage du projet.

Pourquoi les promoteurs ont-ils recours à la VEFA ?

Le nombre de projets de constructions varie considérablement selon les villes et les pays. De manière très générale, on observe que plus une ville ou une région est économiquement dynamique, plus le nombre de chantiers est important. Alors, on pense entre autres à Marseille, Montréal ou encore à Genève. Cela n’empêche que d’autres paramètres sont à considérer, notamment la rareté ou pas des terrains constructibles.

En parlant de rareté, c’est en grande partie cet état de fait qui propulse la VEFA. La rareté des terrains constructibles influe considérablement sur le comportement des acquéreurs. Ces derniers achètent donc leurs demeures à l’état de construction afin de devancer les autres. Ce serait à Montréal, paraît-il, que cette concurrence entre acquéreurs serait la plus intense au monde. Pour la promotion immobilière Genève, comme à Montréal d’ailleurs, la VEFA tend à privilégier de plus en plus le haut standing.

Comment les promoteurs rentabilisent-ils la VEFA ?

Le promoteur est le maître d’ouvrage, l’initiateur même du projet ; il est donc à distinguer du maître d’œuvre, qui se charge de l’exécution du projet de constructions. Il peut y avoir deux ou plusieurs maîtres d’œuvre, généralement des professionnels de la construction : architecte, ingénieur BTP, etc.

La VEFA n’est rentable qu’avec une étude préalable du marché, notamment de la dynamique de la localité ciblée et de l’état de la demande. Avec les opportunités professionnelles de la province du Québec, des investisseurs américains ont, ces dernières années, lancé de nombreux projets de constructions de haut standing. Ces promoteurs américains ont surtout privilégié Montréal, un pôle de développement majeur pour la province québécoise.

Généralement, les constructions ne commencent que quand 50 % des maisons sont vendues ou louées. C’est par ailleurs grâce à l’étude préalable que le promoteur estime la valeur des maisons qu’il va construire.

Quand le promoteur mise beaucoup dans une grande ville comme Marseille, Montréal ou Genève, l’estimation n’est cependant pas difficile à faire. L’estimation immobilière Genève, par exemple, donne toujours des résultats assez constants. A condition toutefois de miser sur des localités de prestige, bref sur du haut standing.

Ce dont le promoteur s’inquiète le plus, c’est le comportement de la clientèle. Quand bien même il investirait dans une grande ville dynamique, il y a toujours des risques. N’oublions pas par exemple qu’à Genève, le nombre de bureaux vides augmente constamment dans les centres d’affaires prestigieux.

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