La succession familiale avec une SCI
La succession familiale en SCI
La succession et le lègue qu’on laissera en héritage est une problématique de droits et de loi qui semble importante pour tous. L’héritage peut être composé de différents éléments du patrimoine, (biens, immeuble, parts sociales de sociétés, maison, montant de revenus, … mais aussi les dettes). Parmi eux, les biens immobiliers constituent souvent une part importante, voire la principale composante de l’héritage. Ainsi monter une SCI peut s’avérer très utile pour gérer son propre héritage immobilier et s’arranger avec la fiscalité en évitant potentiellement un taux d’impôt trop fort. Les caractéristiques de la SCI font de cette structure un montage juridique idéal pour préparer, organiser et gérer une succession ou une transmission de patrimoine immobilier. Nous allons voir les différentes raison pouvant vous incitez ou vous poussez a la réflexion quant à la succession familiale via une Société Civile Immobilière.
Pourquoi la Société Civile Immobilière (SCI) plutôt qu’une succession familiale traditionnel ?
Choisir de passer par une Société Civile Immobilière (SCI), et notamment une SCI familiale, plutôt que par la succession « traditionnelle » (sans structure juridique particulière) permet d’éviter plusieurs difficultés liées habituellement à la transmission de biens, sous réserve de savoir gérer une Société Civile Immobilière (SCI) correctement.
Une gestion apaisée de l’héritage
Choisir la Société Civile Immobilière (SCI) pour organiser son héritage permet de limiter les risques et les blocages entre les héritiers. En effet, un gérant sera désigné à la tête de la SCI et il aura pour principale mission de prendre des décisions sur tous les sujets en lien avec la Société Civile Immobilière (SCI). Il y a une relation d’associés de la SCI pour les héritiers, ainsi les rapports entre les héritiers sont définis à l’avance par les statuts de la Société Civile Immobilière (SCI), alors la gestion de la succession d’un bien immobilier en SCI permet d’anticiper et de désamorcer d’éventuels conflits qui pourraient survenir durant une période qui est toujours délicate pour les différents membres familiales à qui reviendra l’héritage.
Une baisse des coûts
Un avantage majeur de la SCI dans le cadre d’un héritage est d’éviter un certain nombre de coûts obligatoires liés à la succession. En effet, en cas de transmission classique, un droit de succession est prélevé sur le patrimoine hérité, à un taux plus ou moins élevé selon la valeur du bien transmis (il peut atteindre 60% du bien immobilier), à payer dans les six mois qui suivent le décès. Des frais de notaire sont également à prévoir sur la transmission d’un bien immobilier, que ce soit dans le cadre d’une succession, ou d’une donation effectuée du vivant du donateur, les frais de notaire évoluent selon la valeur du ou des biens transmis.
Pour éviter l’indivision
Lorsqu’une succession “traditionnelle” a lieu, les héritiers (enfants, …) sont propriétaires du ou des biens transmis selon le régime de l’indivision. En indivision, chaque héritier est propriétaire de l’ensemble du bien, mais à hauteur de sa part héritée. Les décisions importantes, par exemple celle de vendre le bien, doivent se prendre à l’unanimité. Par ailleurs, certaines décisions nécessitent la majorité des deux tiers des indivisaires pour être prises, et notamment la conclusion ou le renouvellement de baux de location.
La SCI et l’organisation de la succession
La répartition entre les héritiers du capital social d’une SCI
Cela commence par la création d’une Société Civile Immobilière et l’immatriculation au greffe du Tribunal de commerce. Si l’achat du bien immobilier a déjà était réalisé, vous pouvez l’apporter au capital de la SCI par le biais d’un « apport en nature », si l’achat n’a pas encore était réalisé, il peut se faire directement par la Société Civile Immobilière. Lors de la constitution de la SCI, le choix de la répartition du capital ce fait. Ainsi la conservation de la majorité des parts pour les concepteurs peut ce faire, pour garder un pouvoir de décision sur la gestion du ou des biens immobiliers, et une répartition du reste du capital entre les héritiers. Chaque héritier recevra des parts de la SCI et sera donc associé de la société, les héritiers (enfants, …) pourront être impliqués dans la gestion courante du bien immobilier.
La donation de parts
Pour optimiser la succession avec une SCI, il est possible de faire un don de la nue-propriété de parts. Les associés vivants continuent de disposer de l’usufruit, et les parts ne sont transmises réellement qu’à leur décès. L’usufruit désigne alors la jouissance du bien, même s’il y a eu une donation à une autre personne. Le décès de l’associé provoque la transmission des parts détenus au sein de la société civile immobilière à ses héritiers. La mise en place de donation en amont permet de bénéficier d’un abattement fiscal de 100 000 euros. Une donation est possible tous les 15 ans, jusqu’à 100 000 euros à chacun des enfants sans frais. Les parents qui réalisent une donation de leurs parts au sein de la SCI à leurs enfants peuvent alors anticiper le partage de leur héritage grâce à la donation-partage, ou réaliser une donation simple pour une définition des parts après le décès.
Le démembrement des parts sociales
La valeur des parts sociales est calculée au moment de l’acte de donation. En pratique le seuil des 100 000 euros peut être dépassé en démembrant les parts sociales, en divisant le droit de propriété sur les parts sociales en deux :
– l’usufruit, qui donne un droit de jouissance
– la nue-propriété, qui donne le droit de disposition
Une donation unique de la nue-propriété à ses enfants est possible. La valeur d’une part sociale en nue-propriété est bien inférieure à celle d’une part sociale en pleine-propriété. Ainsi une donation plus conséquente de parts sociales est possible, tout en restant sous la limite des 100 000 euros de l’abattement fiscal. Ensuite au moment du décès, les parts sociales seront de nouveau complètes, les parts détenues en usufruit rejoignant les parts détenues en nue-propriété, sans engendrer le paiement de frais de donation supplémentaires.
La donation de son vivant
Organiser son héritage peut se faire très tôt dans la vie. Le fait de vouloir prévoir sa succession sereinement, tout en souhaitant conserver la jouissance de son bien est possible. C’est l’autre avantage du démembrement des parts sociales. Il permettra de conserver l’usufruit, c’est-à-dire, le droit de continuer à toucher des dividendes (s’assurer un revenu) sur les bénéfices de la Société Civile Immobilière (SCI).
Que se passe-t-il en cas de décès ?
Un certain nombre de règles encadrent la transmission de parts sociales par succession. En principe, les parts sociales reviennent à l’héritier direct automatiquement. Généralement les héritiers seront déjà les autres associés de la SCI, et les parts seront concentrées entre leurs mains. Si ce n’est pas le cas, et que les associés ne sont pas les héritiers légitimes, une clause d’agrément peut être prévue par les statuts. Alors les associés peuvent refuser la qualité d’associé à un héritier mais devront lui rembourser la valeur des parts sociales qu’il ne peut recevoir.
Les inconvénients de la SCI familiale
Bien que la société civile immobilière présente de nombreux avantages en termes de transmission de patrimoine, permettant ainsi de réaliser un investissement en « famille » et de limiter les problèmes liés à une succession, elle n’en demeure pas moins un investissement avec quelques inconvénients.
Ainsi, une SCI familiale requiert :
– une somme assez onéreuse pour la création
– une gestion parfois contraignante : rédaction précise des statuts, organisation des assemblées générales, mise en place d’un bilan annuel, etc.
– une imposition au titre des plus-values, dans la mesure où l’apport d’un bien immobilier au sein d’une SCI constitue une vente
Quel intérêt à s’entourer d’un avocat spécialisé en SCI ?
La SCI est un moyen pour vous créer un patrimoine immobilier. Toutefois, cela peut s’avérer complexe et vous n’êtes pas à l’abri d’un litige, car vous ne vous lancez pas seul dans l’aventure, mais avec des associés. Il est donc préférable de prendre conseil auprès d’un avocat en succession et cela à n’importe quelle étape de voter SCI.
Vous aurez ainsi des réponses sur :
- la rédaction des statuts lors de la création de la SCI, puis de la modification en cas de besoin
- les modalités en cas de démembrement de propriété ou de la cession de parts
- les moyens de faire une transmission et protection de votre conjoint
- les outils professionnels à votre disposition
Si vous ne savez pas où trouver un avocat spécialiste de l’immobilier, vous pouvez consulter le site de Justifit en suivant le lien de cette rubrique. Vous pourrez filtrer vos recherches en fonction de si vous désirez trouver un avocat ou un cabinet, un nombre d’années d’expérience minimum ou pas, ou plutôt proche de chez vous. Vous pourrez même faire des consultations par vidéo, si cela est plus facile pour vous. N’hésitez donc pas à consulter ce site.
Pour conclure
La SCI pour assurer la succession familiale de son vivant est une réelle alternative à la méthode traditionnelle. En plus cela permet de mieux gérer le montant financier ou immobilier que l’on lègue a ses successeurs vis-à-vis de l’imposition, cela permettant une optimisation fiscale de son héritage.