La SCCV, qu’est ce que c’est ?
Présentation de la SCI Construction – Vente !
La construction et la vente de biens immobiliers pourront se faire en société via la Société Civile Immobilière (SCI) qui possède diverses variantes dont la SCCV, la Société Civile Immobilière de Construction Vente. En effet, la Société Civile Immobilière de Construction Vente (SCCV) permet de construire un ou plusieurs biens immobiliers dans le but de les céder à des tiers avec pour projet de réaliser un bénéfice. Les associés dans la SCI Construction – Vente sont rémunérés à proportion de leurs quote – parts dans le capital social des sociétés (civiles avec personnes physiques). Si le statut Société Civil Immobilière de Construction-Vente (SCCV) est largement favorisé par les spécialistes de l’immobilier, il est fondamental, avant de penser à opter pour celui – ci, de bien comprendre son mécanisme.
Les avantages et inconvénients de la SCI Construction – Vente (SCCV) ?
Il est important de préciser que la SCI de Construction – Vente doit impérativement avoir pour objet la construction et la vente à un tiers d’un bien immobilier. Cela implique que les associés ne peuvent en aucun cas se voir attribuer tout ou partie de l’immeuble ou des immeubles. Sachant cela, le statut SCI de Construction – Vente présente de multiples atouts :
– Le cadre légal de la SCI de Construction – Vente est relativement souple. Constituée par au moins deux personnes physiques ou morales, la Société Civile Immobilière de Construction – Vente leur octroie la faculté de déterminer ses modalités de fonctionnement. Les associés jouissent d’une grande liberté d’organisation.
– La SCCV offre aux associés la possibilité de réunir leurs capacités d’épargne et de réaliser des investissements plus importants. Ils obtiennent chacun un nombre de parts – sociales proportionnelles à leur apport. La mutualisation des moyens financiers simplifie également l’obtention d’un prêt bancaire.
– Le statut de SCI de Construction – Vente n’impose pas de capital minimum.
Ainsi la Société Civile Immobilière de Construction – Vente est la formule la plus simple si l’objectif est de réaliser des bénéfices presque immédiatement après l’aboutissement de la construction d’un bien immobilier. Les formalités de création sont simples et relativement peu coûteuses, d’autant plus que cette forme sociale offre un certain nombre d’avantages en termes de fiscalité et de charges sociales.
Cependant cette souplesse offerte au niveau de la rédaction des statuts et de la fiscalité, la SCI Construction – Vente bénéficie d’un encadrement très précis, là ou certains y voient un avantage, d’autres opteront pour d’autres formes de SCI estimant que cette rigidité est une restriction juridique apporté par le droit et la loi quant au bon fonctionnement de la SCI de Construction – Vente.
La responsabilité des associés dans la Société Civile immobilière de Construction – Vente
La SCI de construction-vente permet de protéger le patrimoine des associés. Immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés, elle est dotée de la personnalité morale et d’un patrimoine distinct de celui des associés, en cas de difficulté, les créanciers doivent d’abord se retourner contre la Société Civile Immobilière de Construction – Vente (SCCV). Si leur action se révèle infructueuse, ils peuvent alors engager une action contre les associés. Seules les parts sociales peuvent être saisies par les créanciers, il leur est difficile de vendre les parts sociales d’un associé défaillant ou de connaître l’étendue de son patrimoine ainsi les associés ont une responsabilité indéfinie en fonction de leur participation dans le capital de la SCI de Construction – Vente, mais non solidaire, impliquant que les créanciers doivent agir contre chaque associé indépendamment pour engager leur responsabilité.
La gestion de la SCCV
La Société Civile Immobilière de Construction – Vente peut être administrée par un ou par plusieurs gérants. Les décisions des associés d’une SCI de Construction- Vente sont prises en assemblée générale (AG). Les statuts déterminent librement les personnes habilitées à convoquer cette assemblée. Le gérant possède ce rôle dans la majorité des cas mais tout associé peut lui adresser une lettre recommandée lui demandant de convoquer une assemblée pour débattre d’un sujet spécifique. Tous les ans, le gérant dispose de six mois suite à la clôture de l’exercice pour présenter les comptes pour obtenir l’approbation des associés via une assemblée. La convocation est adressée par lettre recommandée quinze jours au moins avant la date de réunion et cette convocation à l’assemblée générale doit impérativement contenir l’ordre du jour. Les décisions des associés prises en assemblée ou par consultation écrite donnent lieu à l’établissement de procès-verbaux (PV) signés par le gérant. Les associés peuvent être consultés par correspondance, à condition que ce soit prévu par les statuts.
Le régime fiscal de la SCI Construction – Vente
La SCI de Construction – Vente (SCCV) est soumise au régime de l’impôt sur le revenu et est donc qualifiée de « transparente ». Cela implique qu’elle n’a pas de bénéfices à déclarer ni d’impôts à payer. Les associés personnes physiques sont directement imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Ils sont imposés à proportion de leurs droits suivant le régime fiscal qui leur est propre. Chaque associé déclare ses quote – parts de résultat au régime d’impôt sur le revenu.
Le statut du gérant de la SCI Construction – Vente
– S’il est associé majoritaire, il a le statut de travailleur indépendant et relève du régime général de Sécurité sociale des travailleurs non-salariés. Les sommes perçues sont considérées comme une avance sur les bénéfices. Il n’y a aucune charge sociale à payer.
– S’il n’est pas associé et perçoit une rémunération, il est assimilé à un salarié et relève du régime général de la Sécurité sociale. A ce titre, il bénéficie de la même protection sociale que les salariés.
La procédure de création d’une SCCV
La constitution d’une SCI de Construction – Vente requiert l’accomplissement de démarches administratives et juridiques rigoureuses à commencer par l’élaboration des statuts. L’intervention d’un expert est souvent nécessaire pour éviter les conflits, ainsi les statuts doivent être établis par écrit par acte sous seing privé ou par acte notarié. Une fois les statuts rédigés et signés par l’assemblée, les sociétés doivent être immatriculés au Registre du Commerce et des Sociétés. Cette immatriculation offre aux sociétés la personnalité morale et permet au gérant de retirer les fonds déposés sur présentation de l’extrait Kbis remis par le greffe, qui atteste de l’immatriculation de la SCCV au Registre du Commerce et des Sociétés. Deux originaux signés des statuts sont ensuite remis au service d’impôt du siège social de la Société Civile Immobilière de Construction – Vente (SCCV), qui les enregistre dans le délai d’un mois à compter de leur signature. Un avis de constitution doit être publié dans un journal d’annonces légales (JAL) dans le département du siège social, un justificatif de l’annonce ou de la demande d’annonce doit être joint au dossier de constitution. Pour terminer, le dossier est déposé au CFE du tribunal de commerce, ce dossier de demande d’immatriculation est déposé au CFE du lieu du siège social des sociétés, au moyen de l’imprimé MO. Le CFE transmet la déclaration au Registre du Commerce et des Sociétés aux autres organismes (au service d’impôt, à l’URSSAF, à Pôle emploi, à l’inspection du travail et à l’INSEE).
La dissolution et la liquidation d’une SCI Construction – Vente
La liquidation de sociétés suppose qu’ait d’abord été prise la décision de dissoudre la structure. L’acte de dissolution est inséré dans un JAL et déposé au greffe du tribunal de commerce. La dissolution est inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés et publiée au BODACC (la dissolution n’entraîne pas la radiation de la Société Civile Immobilière Construction – Vente). Un liquidateur est nommé et chargé de vendre les éléments d’actif, de régler les créanciers sociaux et de partager entre les associés l’actif social net ou le passif. À la fin des opérations de liquidation, les associés sont convoqués pour statuer sur les comptes définitifs et constater la clôture de la liquidation. L’avis de clôture doit être publié, pour que cela soit à la vue de tous, dans un JAL et déposé au greffe pour radier la SCI de Construction – Vente du Registre du Commerce et des Sociétés.
Pour conclure
La SCI de Construction et Vente possède de nombreux points communs avec une SCI basique, cependant si une SCI souhaite faire de l’opération de location, le statut de SCCV ne lui sera pas accessible, effectivement celui-ci ne s’appliques qu’aux sociétés d’achat et souhaitant revendre via la cession (terrain, objet immobilier, …). La nature de l’activité commercial (comme pour une entreprise) de la SCI de Construction – Vente devrait la soumettre à l’impôt sur les sociétés cependant c’est bien l’impôt sur le revenu qui est applicable sur les associés. L’attribution d’un prix à un immeuble en vente se fera en fonction des apports mis par les associés et des quote – parts que ceux-là voudront récupérer. La création d’une société pour la construction et la vente se fera obligatoirement via la SCCV qui comporte un grand nombre d’atouts pour des inconvénients moindres.