Conditions suspensives dans l’avant-contrat d’une vente immobilière

Juin 04, 2014 Expertimmo Informations utiles pour la vente Commentaires fermés sur Conditions suspensives dans l’avant-contrat d’une vente immobilière

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Une condition suspensive est une condition apparaissant dans l’avant-contrat qui peut rendre la vente nulle si elle ne se réalise pas. Elle concerne donc des évènements futurs et incertains qui ne dépendent pas de la volonté des parties. Lorsque l’une des conditions suspensives ne se réalise pas, on considère alors que le contrat n’a jamais existé, et l’acheteur récupère la somme qu’il a versé à la signature (indemnité d’immobilisation pour la promesse unilatérale ou dépôt de garantie pour le compromis de vente). Les deux parties retrouveront alors leur liberté : le vendeur de vendre son bien immobilier à un autre potentiel acquéreur et l’acheteur d’acheter un autre bien.

La rédaction des conditions suspensives doit être faite avec vigilance : elles doivent être précises et détaillées afin d’éviter par la suite tout litige.

L’obtention du prêt immobilier est la seule condition suspensive légale définie par la loi. La condition suspensive pour obtenir un crédit vise à protéger l’acheteur : s’il n’a pas obtenu son prêt pour acheter le bien immobilier, la vente sera annulée et il ne sera alors pas obligé d’acheter le bien immobilier. Lors de la rédaction de cette condition suspensive, il vous faudra alors mentionner certains points : le délai dans lequel l’acheteur effectuera les démarches pour obtenir le prêt (minimum un mois d’après la loi, mais en pratique, on laisse 45 jours à l’acheteur) et les conditions par lesquels il souhaite acquérir le prêt (montant demandé, taux maximal, durée, nom des banques sollicitées). Si l’acheteur n’a pas obtenu son prêt, le contrat devient caduc et l’acheteur récupère la somme versée lors de la signature de l’avant contrat (indemnité d’immobilisation ou dépôt de garantie).

Attention : L’acheteur ne doit pas se servir de cette condition comme prétexte pour annuler la vente du bien immobilier. Ainsi, il n’a pas le droit de renoncer à solliciter le prêt dans le but que la condition ne se réalise pas et ainsi pouvoir être libéré de toute obligation. S’il se risque à ce genre de pratique, il devra payer le prix de vente convenu.  Ainsi, cette condition engage l’acheteur à réaliser les démarches nécessaires pour obtenir un prêt.

Si l’acheteur a les fonds nécessaires pour acquérir le bien immobilier et qu’il ne souhaite pas demander de prêt, il devra le mentionner en manuscrit dans le contrat.

Dans le cas d’un achat de terrain, vous pouvez insérer une clause suspensive d’obtention d’un permis de construire.  Ainsi, la vente du terrain ne se fera qu’à la condition que l’on ait délivré un permis de construire à l’acheteur.

La condition suspensive de vente d’un bien immobilier permet à l’acquéreur de renoncer à la transaction s’il n’a pas au préalable vendu son logement. Cette condition doit être encadrée et donc là encore, rédigée avec précision. Il vous faudra mentionner une fourchette du prix de vente du bien immobilier de l’acheteur et le délai dans lequel il devra être vendu. L’acheteur devra également avoir entamé des démarches pour vendre son bien immobilier. Cette condition est également valide lorsque l’acheteur a déjà signé un compromis de vente avec un acheteur. Ainsi, il est en quelque sorte protégé si son acheteur se rétracte ou s’il n’a pas obtenu son prêt.

Cette condition est assez risquée pour le vendeur car si l’acheteur ne trouve pas lui-même d’autres acquéreurs, la vente de son bien immobilier peut se retrouver bloquée quelques mois. Il sera donc judicieux pour le vendeur d’accepter cette clause seulement si l’acquéreur a signé un avant-contrat avec un acheteur pour la vente de son propre bien immobilier.

• Non-exercice du droit de préemption par la commune ou par un locataire
• Obtention d’un certificat d’urbanisme permettant de réaliser des travaux envisagés
• Absence de servitude restreignant l’usage du bien ou dépréciant trop fortement sa valeur
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Nous avons indiqué les conditions suspensives les plus courantes, toutefois, sachez qu’il est possible d’utiliser des conditions suspensives applicables spécifiquement à votre cas. Il existe malgré tout quelques restrictions. Ainsi, la condition suspensive ne devra être ni illicite, ni contraire aux bonnes mœurs, ni impossible. Vous ne pourrez pas non plus inclure une condition suspensive liée à la validité même du contrat. Par exemple, si votre bien immobilier appartient à vous et une autre personne, vous ne pouvez pas vendre seul et indiquer comme condition que la vente se fera si le second propriétaire est d’accord. En effet, le contrat de vente existe car il y a eu au préalable le consentement de toutes les parties. Le fait que le second propriétaire soit d’accord pour vendre est une condition essentielle de la vente et de l’existence même du contrat, cela ne doit donc pas faire l’objet d’une condition suspensive.

Les conditions suspensives sont donc très importantes lors de la rédaction de l’avant-contrat et vise à protéger l’acheteur et le vendeur. Si l’une des conditions ne se réalise pas (l’acheteur n’a pas obtenu son prêt par exemple), vendeurs, vous devrez continuer vos démarches de recherche d’acheteurs, et qui sait, grâce à votre panneau à vendre, vous les trouverez peut-être au plus vite !

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