Comment bien estimer le montant du loyer ?

Oct 01, 2014 Expertimmo Conseils & astuces pour louer Commentaires fermés sur Comment bien estimer le montant du loyer ?

Propriétaire, vous souhaitez louer votre bien immobilier. Mais comment fixer un loyer suffisamment haut tout en restant justifié et attirant pour les locataires ? Le blog Immo-Panneaux vous en dit plus sur les techniques de fixation du loyer.

Les critères de base de fixation du loyer

Avant de placer votre panneau à louer à votre fenêtre, il faut déterminer d’abord le montant de votre location. En théorie, la fixation du loyer est libre. En tant que propriétaire, vous pouvez déterminer ce montant comme vous le souhaitez, selon vos propres critères, selon le marché et selon la loi. Lorsque la demande de logements est forte, il est souvent tentant pour les propriétaires de fixer un loyer élevé, ce qui n’est pas forcément une bonne stratégie.

Le meilleure stratégie pour fixer un loyer juste est de regarder les loyers des biens similaires. Comme pour déterminer le prix de vente d’un logement, basez-vous sur les critères de base :

superficie de votre bien,
emplacement,
appartement ou maison…

Une fois que vous avez une idée du montant de votre loyer, affinez-le selon des éléments plus précis, notamment l’état du logement, la proximité des commerces, l’étage si c’est un appartement, ainsi que la présence ou non d’un ascenseur.

Fixer un loyer élevé n’est pas forcément une bonne idée !

Pourquoi la fixation d’un loyer trop élevé n’est pas une bonne stratégie ? Un loyer trop cher risque d’entraîner notamment des impayés ou des retards de paiement ainsi que des locataires qui restent peu de temps dans le logement et qui changent pour un loyer plus bas. Ainsi, les frais supplémentaires peuvent s’accumuler très vite !

Des loyers encadrés par la loi

Depuis une loi datant du 1er août 2012, le loyer est encadré dans certaines agglomérations de France, pour les logements neufs et anciens. Cependant, cette loi n’est appliquée que dans 38 agglomérations et concerne les logements non meublés.

Le propriétaire du logement est toujours libre concernant le loyer de la première location. Il ne peut cependant plus l’augmenter par la suite lorsque le locataire change. Il pourra cependant être indexé à l’indice de référence des loyers (IRL).

Une taxe supplémentaire pour les petits logements

Vous souhaitez louer un logement d’une superficie inférieure à 14 m² ? Prenez garde, vous devrez peut-être payer une taxe supplémentaire si votre loyer est élevé ! Cette taxe concerne les logements :

de 14 m² ou moins,
vides ou meublés et loués pour une durée minimum de 9 mois,
situés dans la zone A du dispositif Scellier,
ayant un loyer correspondant à plus de 40€ du mètre carré.

La taux de la taxe s’applique sur le montant des loyers de l’année. Il varie selon le loyer au mètre carré :

entre plus de 40€ et moins de 46€ : 10%
entre plus de 46€ et moins de 52€ : 18%
entre plus de 52€ et moins de 62€ : 25%
entre plus de 62€ et moins de 76€ : 33%
76€ ou plus : 40%

Par exemple :

Location de studio de 13 m² pour 600€ par mois = 46,15€ au mètre carré. Le taux qui s’applique est de 18%.
Ainsi, vous payez une taxe de (600 x 12) x 18% = 1 296€.
Vous touchez donc non pas 7 200€ par an (600 x 12) mais 5 904€ (7 200 – 1 296), soit 492€ par mois.
Si vous aviez respecté le plafond de loyers (pas plus de 40€ du mètre carré), vous auriez perçu : 40€ x 13 m² = 520€ par mois.