Pourquoi la SCIA ?
La SCI d’Attribution ou SCIA
Si la Société Civile Immobilière (SCI) est la structure juridique favorisée par les investisseurs dans le cadre d’un projet immobilier, elle peut revêtir plusieurs formes selon l’objectif des associés. Prévue par le droit et la loi à l’article L212-1 du Code de la construction et de l’habitation, la SCI d’attribution est créée en vue de partager un ensemble d’immeubles. A la différence des autres formes de sociétés civiles immobilières, sa durée de vie est limitée dans la mesure où elle est conditionnée à la réalisation de son objet social. Nous allons maintenant observer les différentes modalités (création, déclaration, statuts, transmission, liquidation et dissolution, …) de la Société Civile Immobilière d’Attribution (SCIA)
Définition de la SCI d’Attribution
La SCI d’attribution se distingue des autres types de sociétés civiles immobilières (et d’autre entreprise) par la nature de son objet. La variable qui diffère est l’objet social de cette société civile immobilière d’attribution qui consiste à construire ou acheter des immeubles, en vue de les diviser par fractions ou par parts, à attribuer aux différents associés en nue-propriété, en jouissance ou en pleine propriété. Cela inclut en outre la gestion et l’entretien des biens immobiliers avant l’opération de partage. Plus encore que dans le cadre d’une Société Civile Immobilière (SCI) classique, la SCI d’attribution nécessite obligatoirement la réunion de 2 investisseurs au minimum. Cette structure type permet d’organiser en amont le partage en parts d’un ensemble immobilier d’envergure importante, préexistant ou à créer. La SCIA est notamment utile lorsque les acheteurs n’ont pas assez de capital individuellement et sont dans une optique de construction d’un immeuble neuf ou de rénovation d’un bâtiment ancien. Elle permet d’acquérir le terrain ou le bâti (via crédit ou non), de financer ensemble et de gérer les travaux de construction ou de rénovation, puis de diviser l’immeuble en lots égal au capital investit à la base par chacun via les parts. Une fois les différentes parts attribuées aux associés dans le respect des dispositions statutaires, l’objet social de la SCI d’attribution est réalisé : à ce titre, la SCIA peut être dissoute. Dès lors, chaque copropriétaire est libre de gérer et d’administrer comme il le souhaite ses parts privatives.
Les étapes de création de la SCI d’Attribution
Rédaction des statuts d’une SCI d’attribution
Le document, extrait de loi, doit comporter les mentions suivantes :
– Dénomination sociale
– Noms des investisseurs associés (au moins deux)
– Objet social (non-commercial)
– Capital social et apports des différents associés, en numéraire et en nature
– Durée de vie de la Société Civile Immobilière (SCI) classique (99 ans)
– Type de Société Civile Immobilière (SCI)
Il est recommandé d’avoir recours au savoir-faire d’un avocat ou d’un notaire pour la rédaction de ce document.
Désignation d’un siège social
En fonction de la domiciliation, plusieurs éléments seront demandés : exemplaires de l’attestation de domiciliation daté et signé par le gérant, justificatif de domicile de moins de trois mois, attestation d’hébergement signée par l’hébergeur le cas échant, contrats de bail et de domiciliation le cas échéant.
L’enregistrement des statuts au centre des impôts
Les statuts de la SCI d’attribution doivent ensuite être enregistrés au centre des impôts. Suite à cette démarche, les sociétés recevront un numéro d’immatriculation fiscale.
Insertion dans un journal d’annonces légales (JAL)
Une fois les sociétés immatriculées, le gérant devra signer une déclaration de non-condamnation et de filiation comme le mentionne la loi, puis une annonce légale de l’immatriculation devra être publiée dans un journal spécialisé par le cadre de la loi. Celle-ci doit contenir les éléments suivants :
– Dénomination sociale
– Forme juridique (SCIA dans ce cas)
– Nom du ou des gérants
– Adresse du siège social
– Date d’entrée en d’activité
Immatriculation auprès du greffe du tribunal de commerce
Il faudra par la suite déposer les statuts au Greffe du Tribunal de Commerce, en vue d’une inscription au Registre du Commerce et des Sociétés.
Le régime fiscal de la SCIA
Transparente d’un point de vue fiscal, la SCI d’attribution est imposée au niveau de chacun des associés, en fonction de leur tranche respective d’imposition à l’impôt sur les revenus. Ainsi, pour l’administration fiscale, un associé est considéré comme propriétaire de son lot. Si la SCI d’attribution n’est pas tenue de publier ses comptes, elle doit tout de même être en mesure de répondre à l’administration fiscale, et faire une déclaration annuelle de résultat. Du fait de la transparence fiscale, la cession de parts sociales est assimilée à une vente d’immeuble. Elle est alors soumise aux droits d’enregistrement. Elle peut aussi être soumise à la TVA immobilière si le cédant est soumis à la TVA, et s’il s’agit de la première vente dans les cinq ans suivant l’achèvement de la construction ou de la constitution de l’immeuble, les associés doivent s’acquitter de la taxe foncière indifféremment de la dissolution de la SCI d’attribution.
Le mode d’emploi de la SCIA
Le but des associés est d’acheter ou de faire construire de l’immobilier en vue de procéder à un partage par lots ? Il est particulièrement indiqué de recourir à la SCI d’Attribution.
Rappel sur la création d’une SCI d’attribution et de l’importance des statuts
Au moment de la création de sociétés, quelle qu’en soit la forme, il est primordial de prêter un soin particulier à la rédaction des statuts de Société Civile Immobilière. Ce document est en effet le contrat de sociétés qui lie l’ensemble des associés fondateurs ou entrants : il détermine les droits et les obligations de chacun, fixe les règles de fonctionnement de l’entité juridique, et sert de référence en cas de litige. La modification des statuts plus tard aura un coût.
La rédaction des statuts de la SCI d’attribution est une étape de la création de la SCI d’attribution d’autant plus importante que la loi n’encadre que peu cette procédure : les associés sont libres de déterminer, d’un commun accord, l’ensemble des règles qui vont guider la gestion de leur société civile immobilière d’attribution. Parmi les clauses statutaires à rédiger avec soin :
– L’objet social : il fixe le champ d’activité des sociétés. La SCIA ne peut accomplir d’actes qui n’entrent pas dans son objet social. Par définition, l’objet d’une SCI d’attribution ne peut être commercial, il se cantonne à 3 activités à comprendre au sens large : l’achat ou la construction d’un projet immobilier, la gestion et l’entretien de l’immeuble et la division du bâti en fractions et leur attribution aux différents associés : pour éviter tout litige, il est important de prévoir en amont, au moment même de la rédaction des statuts de la SCI d’attribution, l’état descriptif de division ainsi que la distinction des parties privatives et communes envisagés en fonction des apports de chaque associé.
– La durée de vie de la SCI d’attribution : par définition, la SCIA dure jusqu’au partage du bien immobilier en lots. Les associés, toutefois, peuvent prévoir une durée de vie maximale (99 ans) s’ils ne peuvent évaluer la durée du projet. En tout état de cause, la dissolution de la SCI d’attribution aura lieu au jour du partage, l’objet social étant alors caduque.
– Les modalités de gestion.
Gérer sa société civile immobilière d’attribution
La SCI d’attribution doit obligatoirement être gérée par une ou plusieurs personnes, associées ou non. Le gérant de la SCI d’attribution représente la société civile et est habilité à réaliser pour son compte les actes de gestion courante. Les statuts peuvent lui attribuer des pouvoirs étendus, ou au contraire restreindre sa marge de manœuvre. Il convient de prendre en compte l’implication des différents associés pour déterminer le champ de compétence du gérant. En effet, en SCI d’attribution, le gérant a l’obligation de convoquer l’assemblée et de vérifier la comptabilité. Les associés, pour leur part, participent à la gestion de la SCIA en prenant part aux décisions collectives en AG. Les conditions de vote et de majorité doivent être précisées dans les statuts.
Dissoudre une SCI d’attribution
Les formalités de partage des lots de l’immeuble, dans le respect des dispositions statutaires, marque l’extinction de l’objet social de la SCIA : il s’agit une cause de dissolution de la société civile immobilière. Une fois la SCI d’attribution dissoute, les anciens associés se retrouvent en copropriété avec leurs parts.
SCI et loi Pinel ?
Si vous avez envie de vous créer un patrimoine familial à plusieurs, la SCI est l’idéal pour investir en immobilier. Le dispositif Pinel permet d’investir dans des biens immobiliers neufs et dans des zones qui sont dépourvues par rapport aux besoins de la population. Sachez que ce type d’investissement immobilier est tout fait compatible avec une SCI. Vous devez néanmoins répondre à certains critères comme :
- Choisir une durée de location, avec un minimum de 6 ans. Pour avoir une meilleure rentabilité, il est préférable de partir sur 12 ans et vous aurez une réduction de 21 % sur vos impôts. Si cela ne vous parle pas, sachez que cela équivaut à 63 000 euros.
- le bien loué devra uniquement servir en tant que résidence principale. Si vous désiriez faire de la location saisonnière pour rembourser votre crédit, cela ne sera pas possible avec ce dispositif.
Une autre chose toute aussi importante va être de choisir la ville dans laquelle vous allez investir. La plupart des métropoles françaises bénéficient d’un voir, même de plusieurs programmes immobiliers pouvant bénéficier de ce dispositif. Vous pourrez ainsi investir à Lyon, à Marseille ou même à Lille. D’ailleurs, cette ville a de très nombreux atouts en terme d’investissement.
En conclusion
L’indivision est l’un des points forts de la Société Civile Immobilière, nous voyons dans le cas de figure d’une SCI d’attribution quelle est majoritairement mise en place pour un concept opposé, à savoir la division d’un immeuble (logement, résidence,…) de plus la Société Civile Immobilière est majoritairement utilisée dans le cas de location, ou pour la gestion de patrimoine suite au décès, mais là aussi la SCIA se démarque avec une utilisation tout autre.