Les statuts des SCI !
La SCI, ses statuts, ses variantes !
Les statuts, c’est quoi ?
Les éléments des statuts
Les statuts au sens stricte du terme sont les textes et dispositions originels rédigés par les associés pour réglementer et assurer la bonne conduite de la Société Civile Immobilière (SCI) et sa pérennité, cependant en plus de ce sens, nous allons également étudié le sens plus générique du terme, à savoir la réglementation générale de l’entité, durant cette article, nous allons voir la réglementation spécifique à chaque type de SCI existantes. En générale les statuts en tant que formalité sont constitués des données suivantes :
– la forme (« SCI »)
– l’objet (assez général pour pouvoir être souple)
– la durée (limitée à 99 ans)
– le siège social, correspond au lieu où se trouve la direction effective de la société. Une gérance est effective au sein de Société Civile Immobilière, ainsi le gérant de la SCI peut installer de façon permanente le siège social à son domicile.
– la dénomination de la société, qui, dans les SCI familiales, correspond souvent au patronyme familial.
D’autres mentions obligatoires méritent également d’être précisées:
– le capital et sa composition, il faut mentionner, pour chacun des associés, le nombre de parts qu’il détient et l’apport en capital qu’il a réalisé. Les associés peuvent effectuer deux types d’apports au capital social de la SCI : des apports en numéraire, qui correspondent à des apports d’argent, et des apports en nature, qui correspondent à des apports de biens autres que de l’argent.
– les modalités de cession des parts et en particulier les clauses d’agrément, qui permettent de donner aux associés un droit de regard sur les ventes de parts.
– les modalités de fonctionnement pratique de la société devront être stipulées en détails: nomination des gérants, fonctionnement de l’assemblée générale
La rédaction des statuts
2 possibilités s’offrent aux associés pour la rédaction des statuts :
– Avoir recours à la qualité d’un professionnel du droit : un notaire ou un avocat est à même de conseiller et a les pouvoirs d’aider les associés en vue de prévoir au mieux les dispositions statutaires de la Société Civile Immobilière (SCI). Attention néanmoins, les honoraires d’avocat ou de notaire peuvent être élevés, compter de 500 euros à 2 500 euros, un coût de création d’une SCI qui peut rapidement grever le budget de ses créateurs. Il est recommandé d’avoir recours à un avocat ou un notaire pour la rédaction de ce document de par ses spécificité et son adaptabilité poussé dont il serait dommage de ce passé par un manque de connaissance.
– Utiliser un modèle de statuts de SCI : la trame est rédigée par un professionnel du droit, les associés peuvent remplir les champs à personnaliser grâce aux explications fournies. Cette solution très avantageuse financièrement peut convenir lors de la création d’une Société Civile Immobilière classique.
Le dépôt des statuts
Pour annoncer la constitution de leur Société Civile Immobilière (SCI), les associés doivent passer une publication dans un journal d’annonce légal (JAL). Il en existe de nombreux, qui pratiquent des tarifs réglementés et proportionnels au nombre de mots de la publicité, il faudra ainsi compter entre 100 euros et 300 euros dans le coût de création de la SCI. L’étape d’après sera un passage par le greffe du tribunal de commerce puis une publication au registre du commerce et des sociétés.
Voilà pour ce qui est des statuts selon leur sens restrictif, nous allons maintenant voir comment via leur sens expansif ils s’adaptent aux différents types de Société Civile Immobilière (SCI).
Les statuts adaptés à chaque SCI
La SCI Familiale
Pour créer une Société Civile Immobilière (SCI) de type familiale ou même classique, il faut au moins deux fondateurs (aucun maximum n’est imposé par la loi) et il est peu fréquent qu’une société civile immobilière familiale (SCI) soit composée d’un très grand nombre d’associés (époux, enfants généralement). Ce sont la plupart du temps, des époux voulant assurer leurs succession qui mettent en place cette forme de SCI, toute personne qui effectue un apport au capital social d’une Société Civile Immobilière (SCI) Familiale devient automatiquement associée de celle-ci et reçoit un nombre de parts sociales proportionnel au montant de son apport, cependant le but ici n’est pas de faire contribuer des tiers mais bien de créer une entité pour ses proches directs (conjoint, époux, enfants, …). Les apports peuvent être réalisés en numéraire (somme d’argent) ou en nature (par exemple : un bien immobilier) mais pas en industrie. Chacun des associés d’une Société Civile Immobilière (SCI) répond indéfiniment des dettes sociales. Cela signifie que les créanciers de la SCI qui n’auront pas été payés pourront se retourner contre les associés (époux, …) et, si nécessaire, saisir leurs biens personnels. La répartition de la dette se fera proportionnellement à la part que l’associé possède dans la Société Civile Immobilière (SCI) Familiale. En SCI familiale, des mécanismes sont prévus pour limiter la responsabilité des mineurs associés (via une plus grande responsabilité des parents, époux).
Pour approfondir : Pourquoi la SCI familiale ?
La SCI d’Attribution
Transparente d’un point de vue fiscal, la SCI d’attribution est imposée au niveau de chacun des associés, en fonction de leur tranche respective d’imposition à l’impôt sur les revenus. Ainsi, pour l’administration fiscale, un associé est considéré comme propriétaire de son lot. Si la Société Civile Immobilière (SCI) d’Attribution n’est pas tenue de publier ses comptes, elle doit tout de même être en mesure de répondre à l’administration fiscale, et faire une déclaration annuelle de résultat. Du fait de la transparence fiscale, la cession de parts sociales est assimilée à une vente d’immeuble. Elle est alors soumise aux droits d’enregistrement. Elle peut aussi être soumise à la TVA immobilière si le cédant est soumis à la TVA, et s’il s’agit de la première vente dans les cinq ans suivant l’achèvement de la construction ou de la constitution de l’immeuble, les associés doivent s’acquitter de la taxe foncière indifféremment de la dissolution de la SCI d’attribution.
Pour en savoir plus : La SCI d’Attribution ou SCIA
La SCI de Location Meublée
La Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique avantageuse, destinée aux projet immobilier sans vocation commerciale : achat à plusieurs sans se soumettre au régime de l’indivision, investissement immobilier en vue de transmettre un patrimoine familial dans des conditions optimales, acquisition immobilière avec démembrement de propriété pour protéger un conjoint ou concubin survivant… dans tous ces cas de figures, la SCI est dite « transparente » : les associés bénéficient du régime fiscal de l’Impôt sur le Revenu (IR), sauf décision irrévocable du passage à l’Impôt sur les Sociétés (IS). Cette fiscalité, pour la plupart des cas, est très favorable pour une Société Civile Immobilière (SCI), c’est pour cela qu’il faut faire attention, car une SCI faisant de la location de logements meublés y renonce de fait. Selon l’article L110-1 du Code de commerce, la loi considère la location en meublé comme un acte de commerce. En conséquence, l’activité commerciale par nature est interdite en Société Civile Immobilière (SCI). Alors si la loi ne sanctionne pas l’exercice d’une activité commerciale en SCI par la nullité de la société, elle impose aux associés de se soumettre au régime fiscal de l’Impôt sur les Sociétés (IS) dans le respect de l’article 206.2 du Code général des impôts. En principe, la location meublée en société civile immobilière (SCI) contamine l’ensemble de son activité : peu importe la nature civile des autres activités qu’elle exerce, en effet la société sera réputée commerciale.
Voir la totalité : La SCI et la location de meublés, quelles conséquences ?
La SCI de Construction – Vente
La Société Civile Immobilière de Construction – Vente (SCCV) est soumise au régime de l’Impôt sur le Revenu (IR) et est donc qualifiée de « transparente ». Cela implique qu’elle n’a pas de bénéfices à déclarer ni d’impôts à payer. Les associés, personnes physiques, sont directement imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Ils sont imposés à proportion de leurs droits suivant le régime fiscal qui leur est propre. Chaque associé déclare ses quote – parts de résultat au régime d’impôt sur le revenu.
Le statut du gérant de la SCI Construction – Vente :
– S’il est associé majoritaire, il a le statut de travailleur indépendant et relève du régime général de Sécurité sociale des travailleurs non-salariés. Les sommes perçues sont considérées comme une avance sur les bénéfices. Il n’y a aucune charge sociale à payer.
– S’il n’est pas associé et perçoit une rémunération, il est assimilé à un salarié et relève du régime général de la Sécurité sociale. A ce titre, il bénéficie de la même protection sociale que les salariés.
Tout voir : Présentation de la SCI Construction – Vente !
La SCI à Associé Unique
Lors de la création d’une société civile immobilière (SCI), il n’est pas possible d’opter pour un régime a associé unique, l’aspect social doit ressortir via le fait qu’une assemblée générale existe et que des assemblées puissent être réunies annuellement au minima, avec un gérant s’occupant de la gestion de la SCI. Il faut au minimum deux personnes inscrits dans les statuts pour que la société puisse être constituée.
En revanche, durant la vie sociale, il peut arriver qu’un associé détienne seul l’intégralité des parts sociales :
- suite au rachat des parts sociales que d’autres associés avaient mis en vente
- suite au décès des autres associés et au refus d’agréer les héritiers des associés défunts
- suite au retrait d’un associé de la SCI
Il faut noter en revanche que par documents de droit, à savoir le Code Civil et l’article 1844-5 précise que « l’appartenance de l’usufruit de toutes les parts sociales à la même personne est sans conséquence sur l’existence de la société ». Ainsi, dans le cas de décisions de démembrement des parts sociales de la SCI, un seul associé peut bénéficier de l’intégralité de l’usufruit des biens détenus par la SCI (ce qui est d’ailleurs généralement le but recherché lors d’une création de Société Civile Immobilière avec démembrement croisé de parts sociales). Ainsi aucun statut spécifique n’existe pour ce type de situation car elle n’est pas règlementée mais est la résultante de faits qui n’ont pas été anticipés par la loi.
En savoir plus : La SCI a associé unique ?
Pour conclure
La Société Civile Immobilière (SCI) doit être régit par des statuts qui seront fait par les associés, qui pourront être aidés par des avocats ou des notaires moyennant une certaine somme en euros. Les statuts devront ensuite être publiés à un JAL puis transmis au greffe d’un tribunal de commerce. Les statuts représentent un ensemble de règles régissant les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) de toute forme, ainsi de par leur grande modularité, ils différeront selon les formes de Société Civile Immobilière (SCI), toutes ces modalités étant exposées précédemment.