Guide sur la fiscalité générale des SCI !

L’environnement fiscal de la Société Civile Immobilière (SIC) !

Les possibilités d’impôt de la SCI

L’impôt sur le revenu

La Société Civile Immobilière (SCI) va déterminer le revenu imposable selon les règles applicables aux personnes physiques relatives aux revenus fonciers. Brièvement, les bénéfices réalisés correspondent aux loyers encaissés : il s’agit de revenus , imposés en tant que tel chez les associés dans un système de quote – parts. Cependant la Société Civile Immobilière peut déduire certaines dépenses de ses bénéfices et des loyers encaissés : les frais de gérance non récupérables, ceux de gestion, les taxes foncières, les travaux d’amélioration, les intérêts d’emprunt, les charges de copropriétés et d’autres mais les frais d’acquisitions des biens immobiliers restent a la charge de la SCI. Une fois le résultat net calculé, la SCI doit le déclaré aux services fiscaux par le biais de l’imprimé CERFA numéro 2072-S ou C. Ce sont alors les associés via les quote – parts qui déclarent leur résultat, bénéfice et leurs parts de revenus, dans leur déclaration d’imposition sur le revenu.

L’impôt sur les sociétés

L’impôt sur les sociétés (IS) est une imposition française visant seulement les personnes morales domiciliées en France. L’impôt sur les sociétés en chiffres et parts c’est : 12 % des recettes fiscale de l’État et 33% des entreprises françaises sont concernées. Dans le cas d’une SCI, cette imposition devient une option possible. Ainsi les personnes physiques ou les sociétés de personnes n’en sont redevables que par choix et sur option, les sociétés « de personnes », comme les Sociétés en Nom Collectif (SNC), les sociétés civiles ou encore les EURL dont l’associé unique est une personne physique ne sont pas assujetties de plein droit à l’impôt sur les sociétés, mais elles peuvent en être redevables sur option et si elles en font le choix. En effet, les personnes physiques payent l’impôt sur les revenus et les personnes morales payent l’impôt sur les sociétés. Le choix de l’impôt sur les sociétés lors de la possession d’une SCI peut apporter de nombreux bénéfices a la société mais comporte aussi des inconvénients.

Voir article : La SCI et ses impôts !

La SCI et ses déclarations d’impôts

La déclaration d’impôt sur le revenu

Si les associés de la SCI sont des particuliers ou des entreprises relevant des BNC (Bénéfices Non Commerciaux) quel que soit le régime d’imposition, ou des personnes assujettis au régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) ou forfait BA (Bénéfices Agricoles), alors chaque associé doit déclarer, pour ses quote – parts (son propre capital en euros), les revenus afférents à cette activité en revenus fonciers sur sa déclaration n° 2044 jointe à sa déclaration d’ensemble des revenus imposables à l’impôt sur le revenu (pas besoin de registre ici). La société souscrit chaque année une déclaration de ses résultats (foncier et autres) à l’aide d’un formulaire n° 2072 C ou 2072 S en fonction des cas

La déclaration d’impôt sur les sociétés

Les locations de logements meublées (fonciers) sont des prestations de service à caractère commercial. De ce fait, une SCI peut exercer une activité industrielle et commerciale et doit donc être imposée à l’impôt sur les sociétés (entreprise, …) en son nom propre. Alors les impôts dus par la SCI sont les mêmes que ceux dont est redevable une société commerciale. En effet, elle ne peut plus être imposée par l’intermédiaire de ses associés selon les quote – parts que ces derniers détiennent dans la SCI. Dès lors qu’un bien est mis en location meublée par une SCI, celle-ci ne peut plus déposer de déclaration n°2072. Elle doit déposer une déclaration n°2065 et ses annexes (2033 et suivants ou 2050 et suivants). Une SCI dans ce cas de figure devras tenir une comptabilité conforme au code du commerce et au plan comptable général selon les mêmes règles qu’une société commerciale (comme pour ces dernières la possibilité de faire appel à un expert-comptable existe, avec création et maintien d’un registre selon les mêmes normes qu’un registre de société commerciale).

Voir article :Quelles déclarations pour ma SCI ? Réponses

Les taxes et cotisations de la SCI

La SCI et la TVA applicable ?

La TVA ou Taxe sur la Valeur Ajoutée, est l’un des impôts français qui pèse sur les particuliers, les consommateurs finaux lors de l’acquisition d’un bien ou d’un service. Les entreprises ne sont pas redevables de la TVA, mais elles sont chargées de collecter cet impôt pour l’État, à travers le montant de la vente de leurs biens et services (qui sont vendus Toutes Taxes Comprises). Parallèlement, la TVA versée par l’entreprise pour les dépenses liées à son cycle d’exploitation lui sera remboursée par l’État (TVA déductible).

Pour déterminer si une SCI est assujettie à la TVA ou non, il faut s’interroger comme suit :

– Les immeubles mis en location sont-ils meublés, aménagés ou nus ?

– S’agit-il de biens à usage professionnel, à usage d’habitation ou à usage agricole ?

Lorsque l’établissement est assujetti à la TVA c’est le taux de droit commun qui s’applique soit 20%.

La SCI et la CFE comme obligation ?

La CFE est un impôt local payé par l’entreprise depuis 2010. Il a pour objectif de remplacer la taxe professionnelle (en partie) par d’autres taxes. En effet, c’est l’une des deux cotisations de la contribution économique territoriale (CTE) avec la Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE). Elle est basée sur les biens soumis à la taxe foncière et est due dans chaque commune dans laquelle une entreprise dispose de locaux ou de terrains, qu’importent les activités pratiquées. Ainsi la CFE peut être due par une entreprise ou une personne physique exerçant de manière habituelle une activité professionnelle non salariée, quel que soit leur régime d’imposition, leurs statuts ou même leur activité. Une Société Civile Immobilière n’est redevable de la CFE que sur les biens immobiliers dont elle dispose pour elle-même et qu’elle ne loue pas à des tiers : son propre bureau, son siège social, … Si les recettes de la Société Civile Immobilière excèdent un montant 100 000 euros par an, la SCI elle-même sera soumise à la CFE (en plus de la taxe Foncière). Elle devra donc déposer une déclaration n° 1447-M au Service des Impôts des Entreprises dont elle dépend. Le calcul de la CFE prend en compte trois données:

– La base d’imposition

– La valeur locative

– Le taux de CFE

SCI : le passage en marchands de biens ?

Définition d’un marchand de biens

La profession de marchand de biens consiste à acheter un ou des immeuble (s) entier (s) pour les revendre en participant à la création de belles plus – values au passage… La profession de marchand de biens nécessite la possession de qualités de commerçant telle une bonne gestion de fonds, une connaissance du marché immobilier et un capital monétaire (euros) originel conséquent, être solvable et avoir une bonne accession au crédit.

Un marchand de biens est une personne dont l’activité professionnelle consiste à l’achat et la vente de biens immobiliers : immeuble, maison, fonds de commerce, logements ou parts de sociétés immobilières (type SCI par exemple). Le marchand de biens se distingue de l’agent immobilier du fait qu’il soit le propriétaire du bien qu’il vend ou revend, alors qu’un agent immobilier n’est qu’un intermédiaire entre un vendeur et un acheteur d’un bien immobilier.

Changement fiscal du marchand de biens

En ce qui concerne les statuts juridique, le marchand de biens est un commerçant. Il doit donc remplir des obligations classiques de commerçant : inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), tenir une comptabilité ou établir des comptes annuels… et donc du faits des statuts et qu’il soit vendeur professionnel, il est responsable des vices cachés des biens qu’il vend. Comme dit précédemment le marchand de biens est considéré comme un commerçant professionnel, à ce titre il est soumis au régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et est assujetti à la TVA sur ses marges (le marchand de biens est exonéré des droits de mutation s’il revend un bien immobilier dans les cinq ans qui suivent son achat). Le marchand de biens est assujetti à la TVA sur ses marges brutes représentée comme la différence entre le coût des travaux ajoutés à celui de l’acquisition, et le prix / montant de la revente. En effet, l’objectif d’un marchand de biens est le même que celui d’un commerçant : faire du commerce et élever son capital. Le but est donc d’acheter un bien immobilier pour le revendre à un prix plus élevé et grâce à son statut le marchand de biens n’a pas de taxe sur les plus – values lorsqu’il effectue une vente.

Voir article : De la SCI à marchands de biens !

Conclusion

La fiscalité de la Société Civile Immobilière est très diverses et réglementée (en fonction de la cession des biens, abattement, amortissement, plus –value sur le patrimoine des associés …) ainsi de nombreuses variantes d’applications peuvent s’appliquer à celles – ci. Les prélèvements de quote – parts pour les associés est l’une des déterminantes de la différence entre impôt sur le revenu et impôt sur les sociétés avec toutes les conséquences qui en découle (sociaux, détention de capitaux, …). Enfin nous pouvons affirmer que chaque Société Civile Immobilière comporte ses spécificités et devra choisir son impôt et sa déclaration en conséquence, avec une fiscalité modulable.