?La SCI et ses impôts !?
Présentation des impôts de la SCI !
La SCI : l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés ?
L’impôt sur le revenu pour la SCI …
La Société Civile Immobilière soumise au régime fiscal de l’impôt sur le revenu est la société civile la plus répandue, de plus c’est le régime fiscal s’appliquant par défaut à cette société.
L’impôt sur le revenu et la détermination du résultat imposable chez les associés
La Société Civile Immobilière va déterminer le revenu imposable selon les règles applicables aux personnes physiques relatives aux revenus fonciers. Brièvement, les bénéfices réalisés correspondent aux loyers encaissés : il s’agit de revenus, imposés en tant que tel chez les associés dans un système de quote. Cependant la SCI peut déduire certaines dépenses de ces bénéfices et des loyers encaissés : les frais de gérance non récupérables, ceux de gestion, les taxes foncières, les travaux d’amélioration, les intérêts d’emprunt, les charges de copropriétés et d’autres mais les frais d’acquisitions des biens immobiliers restent a la charge de la SCI. Une fois le résultat net calculé, la SCI doit le déclaré aux services fiscaux par le biais de l’imprimé CERFA numéro 2072-S. Ce sont alors les associés via la quote qui déclarent leur résultat, bénéfice et leurs parts de revenus, dans leur déclaration d’imposition sur le revenu.
Comment gérer le (s) déficit (s) foncier (s) ?
Les charges déductibles sont imputées sur le revenu foncier. Si un déficit apparaît, ce dernier est imputable sur le résultat du revenu global, c’est-à-dire sur les autres revenus de l’associé (salaires…) dans la limite de 10.700€. Si le déficit est supérieur à cette limite de 10 700€, alors les parts excédantes s’imputeront sur le revenu foncier des 10 années suivantes. Un cas particulier subsiste : les intérêts d’emprunt et ADI (assurance-décès-invalidité) qui sont imputés prioritairement et seulement sur les revenus fonciers. S’ils sont supérieurs, ils s’imputent non pas sur le revenu global mais seulement sur les revenus fonciers des 10 années suivantes et si le revenu global est inférieur à 10 700€, la partie des déficits fonciers comprise entre la valeur du revenu global et 10 700€ s’impute sur les revenus globaux des 6 années suivantes.
L’impôt sur la plus value immobilière
Lorsque la Société Civile Immobilière vend un bien immobilier son objectif est de faire des plus values, alors une imposition sera faite sur ceux-là. Les associés sont imposés (ce n’est donc pas la SCI qui est ici imposée) sur la plus-value réalisée sur la vente du bien immobilier, selon le régime de l’impôt sur la plus value immobilière réalisée à titre privé. Il est dû lors de la vente d’un logement (bien immobilier), dès lors que ce bien a connu une augmentation de valeur entre l’achat et la revente (date d’acquisition et date de cession). C’est un impôt forfaitaire au taux de 19% du montant de la plus-value (auquel faut ajouter les prélèvements sociaux égaux à un taux de 15,5 % du montant de la plus-value imposable)
… mais également la possibilité de l’impôt sur les sociétés
L’impôt sur les sociétés (IS) est une imposition française visant seulement les personnes morales domiciliées en France. L’IS en chiffres et parts c’est : 12 % des recettes fiscale de l’État et 33% des entreprises françaises sont concernées. Dans le cas d’une SCI, cette imposition devient une option possible. Ainsi les personnes physiques ou les sociétés de personnes n’en sont redevables que par choix et sur option, les sociétés « de personnes », comme les Sociétés en Nom Collectif (SNC), les sociétés civiles ou encore les EURL dont l’associé unique est une personne physique ne sont pas assujetties de plein droit à l’IS, mais elles peuvent en être redevables sur option et si elles en font le choix. Les personnes physiques payent l’impôt sur les revenus et les personnes morales payent l’impôt sur les sociétés. Le choix de l’IS lors de la possession d’une SCI peut apporter de nombreux bénéfices a la société mais comporte aussi des inconvénients.
Voir notre article dédié : L’Impôt sur les sociétés (IS) appliqué à la SCI
Les divers impôts fonciers frappant la SCI
La taxe foncière à régler …
Elle est à la charge du propriétaire, c’est-à-dire la SCI. Celle-ci est responsable du paiement de son prix (en euros), mais elle peut en demander le remboursement aux associés occupant le bien à titre gratuit, si telle est leur convention. Du fait de l’occupation gratuite, l’interdiction de faire payer la taxe foncière par le locataire, prévue par la loi sur les baux d’habitation, ne s’applique pas. La surface de terrain détenue va être la base de calcul de celle-ci et le mode de calcul sera le même que celui des particuliers. Donc le montant de la taxe foncière est fonction des communes et du type de terrain détenu. Pour les entreprises la taxe foncière est à régler pour la fin de l’année et elle sert au financement des budgets des collectivités locales.
… mais aussi la CFE
La cotisation foncière des entreprises (CFE) et la taxe foncière sont deux concepts très proches mais différents. La base d’imposition de la cotisation foncière des entreprises se fait uniquement sur les biens soumis à la taxe foncière utilisés par l’entreprise pour le besoin de son activité professionnelle. La CFE est due chaque année, par des personnes morales ou physiques, qui exercent à titre habituel une activité professionnelle non salariée, elle participe à la contribution économique territoriale (CET).
Voir l’article sur le sujet : Application de la CFE sur l’activité d’une SCI
Une taxe annuelle de 3% pour les SCI
Depuis 1993, les SCI sont assujetties à une taxe annuelle d’un taux de 3 % sur la valeur vénale des immeubles qu’elles possèdent (article 990 D et suivants du code général des impôts). Cette taxe concerne essentiellement les SCI dont les associés sont étrangers et/ou ne paient pas une imposition en France. Dans les autres cas, il est possible d’y échapper :
– Pour les SCI relevant du régime des revenus fonciers, en déposant annuellement une déclaration 2072. Ou bien en prenant l’engagement de communiquer à l’Administration, sur sa demande, certaines informations concernant l’immeuble et les associés. Cet engagement doit être pris dans les deux mois suivant la date d’acquisition de l’immeuble. En cas d’occupation gratuite (non location) de l’immeuble par un associé, la déclaration doit être faite la première année. En principe, l’administration dispense la SCI de renouveler la déclaration les années suivantes, sauf changement de situation.
– Pour les SCI soumises à l’IS, en déposant à l’administration fiscale, avant le 15 mai de chaque année, une déclaration 2746 précisant le lieu de situation des immeubles détenus par la SCI, leur consistance et leur valeur au 1er janvier, ainsi que l’identité de leurs associés et le nombre de parts détenues par chacun.
La SCI et la TVA, comment ça fonctionne?
La TVA ou Taxe sur la Valeur Ajoutée est l’un des impôts français qui pèse sur les particuliers, les consommateurs finaux lors de l’acquisition d’un bien ou d’un service. Les entreprises ne sont pas redevables de la TVA, mais elles sont chargées de collecter des parts de cet impôt pour l’État, à travers la vente de leurs biens et services (qui sont vendus Toutes Taxes Comprises). Parallèlement, la TVA versée par l’entreprise pour les dépenses liées à son cycle d’exploitation lui sera remboursée par l’État (TVA déductible sous forme d’abattement).
Pour approfondir le sujet : La SCI et le paiement de la TVA ?
Conclusion
Le choix du régime fiscal est déterminant pour une SCI, ainsi certains impôts sont soumis à un choix des sociétés, ce faisant en fonction du capital et de l’amortissement possible ensuite, comme lors du passage de l’imposition sur les revenus à celle sur les sociétés … ou non, mais la fiscalité peut être également clémente avec les SCI comme lors de la taxe a 3%. La SCI est frappé par de nombreux impôt mais reste une forme de société civile attrayante.