?Application de la CFE sur l’activité d’une SCI?
La CFE (Cotisation Foncière d’Entreprise) pour la SCI !
Rappel sur la Société Civile Immobilière
Pour commencer, il est important de rappeler ce qu’est une SCI : une SCI ou société civile immobilière est un contrat de société par lequel les associés (la possibilité qu’il n’y est qu’un seul associé existe mais est rare) décident de mettre en commun un ou plusieurs biens immobiliers afin de profiter de l’économie qui pourrait en résulter, cela avec un engagement de chacun à contribuer aux pertes. Comme indiqué dans son nom, il s’agit donc d’une société civile dotée de la personnalité juridique et ayant un objet immobilier. Est celle ci est donc soumise a des impôts !
Définition de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)
La CFE est un impôt local payé par l’entreprise depuis 2010. Il a pour objectif de remplacer la taxe professionnelle (en partie) par d’autres taxes. C’est l’une des deux cotisations de la contribution économique territoriale (CTE) avec la Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE). Elle est basée sur les biens soumis à la taxe foncière et est due dans chaque commune dans laquelle une entreprise dispose de locaux ou de terrains, qu’importent les activités pratiquées. Ainsi la CFE peut être due par une entreprise ou une personne physique exerçant de manière habituelle une activité professionnelle non salariée, quel que soit leur régime d’imposition, leurs statuts ou même leur activité. Attention il est important de ne pas confondre celle-ci avec le Centre de Formalité des Entreprises qui possède le même acronyme mais qui remplit une toute autre fonction, à savoir l’aide à la création et l’immatriculation d’entreprise (SARL, …), il est rattaché au GTC (Greffe de Tribunal du Commerce)
La CFE pour une entreprise
L’entreprise qui est propriétaire ou qui exploite un établissement industriel est imposée à la taxe foncière et à la CFE selon la méthode dite « comptable ». Cette méthode consiste à déterminer les bases foncières qui serviront d’assiette à la CFE en appliquant un coefficient au prix de revient du bien immobilier. En plus de la méthode comptable, il existe deux autres méthodes d’évaluation des bases foncières :
– Une méthode tarifaire : basée sur une grille tarifaire dans laquelle sont classés les locaux à usage professionnel ou commercial, en fonction de leur nature ou leur destination)
– L’appréciation directe : consiste à appliquer à la valeur vénale appréciée à la date de référence un taux d’intérêt correspondant au taux des placements immobiliers dans la région).
Il est important de notifier que l’activité de location et de sous-location d’immeubles, sauf celle avec des immeubles nus à usage d’habitation, est également concernée par la CFE, une exception existe : la location de meublés inclus dans l’habitation principale du propriétaire.
La CFE pour un entrepreneur
Depuis 2015, un auto-entrepreneur ou micro entrepreneur doit s’acquitter de l’impôt CFE, il s’ajoute aux impôts auto (micro) -entrepreneur déjà existants du fait de son activité. Le critère est celui de l’utilisation d’un bien immobilier (d’un siège, …) sur le territoire d’une administration donnée, par conséquence c’est le service des impôts (administration) de la commune qui collecte la CFE et c’est le conseil municipal qui décide en partie de son montant. Tous les entrepreneurs ayant un n°SIREN français sont soumis à la CFE. Avec une vision plus pragmatique, on se rend compte qu’un certain nombre de conditions permettent a un entrepreneur d’être exonérés de l’impôt CFE, la relative modestie de leur chiffre d’affaire et leur imposition a de nombreuses autres taxes explique cette contrepartie fiscale. Le but étant de les charger au minimum en leur imposant une charge minimale pour qu’ils puissent subsister.
Le calcul de la CFE
Le calcul de la CFE prend en compte trois données:
– La base d’imposition
– La valeur locative
– Le taux de CFE
La base d’imposition varie en fonction du chiffre d’affaires de l’entreprise, la catégorisation de celui-ci ce faisant par tranches. La valeur locative est indexée sur les biens passibles de la taxe foncière, ainsi le bien doit être sous contrôle du contribuable concerné (propriétaire ou locataire). Elle est calculée par rapport à l’avant-dernière année (N-2) avant l’année d’imposition (N). Le taux de la CFE est fixé par la collectivité publique ou par les établissements publics de coopération intercommunale ce taux peut donc subir de forte variation selon la municipalité dans lequel il est mis en place.
Il existe une règle importante : les nouvelles entreprises (y compris micro-entrepreneur) ne sont pas concernées par la CFE durant l’année de création, puis lors de la première année d’imposition, l’entreprise bénéficie de 50 % de réduction sur la base d’imposition (pour cela, l’entreprise doit transmettre aux services fiscaux la déclaration 1447-C-SD complète avant le 31 décembre de l’an civil de création).
Les formalités de paiement de la CFE
La déclaration CFE
Comme dit précédemment, les créateurs ou repreneurs d’établissements doivent au plus tard le 31 décembre de l’année de la conception ou de la reprise remplir certains documents et s’acquitter de certaines formalités dont le fait de remplir le formulaire n°1447-C (appelée « déclaration initiale »). Celle-ci sert à établir les impositions des 2 ans suivant celle de la création. Pour chaque commune d’imposition, une déclaration ce faisant annuellement doit être transmise au service d’impôt des entreprises, au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai de l’année antérieur à l’imposition. Cependant, dans la pratique, il n’y a pas de déclaration à effectuer, car l’administration n’exige de documents et la souscription d’un formulaire n°1447-M (dite « déclaration modificative ») que dans 2 cas de modifications s’étant déroulés l’an précédent : soit la consistance des locaux a varié, soit un élément de la déclaration précédemment déposée a subit une modification (ou plusieurs).
Le paiement CFE
Pour rappel (de certaines formalités) : l’année de la création, il n’y a pas de contribution économique territoriale à payer. Puis l’année suivant la conception cette contribution économique territoriale est réduite de moitié.
Les années suivantes : la base d’imposition de la cotisation foncière des entreprises et de la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises est déterminée selon les règles normales en vigueur qu’importe l’activité. La CFE est payable chaque année le 15 décembre, sous déduction d’un acompte éventuel, versé le 15 juin, égal à 50 % du montant de cotisation payé l’année précédente, de plus toutes les entreprises, quel que soit leurs chiffres d’affaires doivent obligatoirement s’acquitter de la CFE de façon dématérialisée (télé règlement, prélèvement mensuel ou prélèvement à l’échéance).
Application de la CFE sur l’activité d’une SCI
Une SCI n’est redevable de la CFE que sur les biens immobiliers dont elle dispose pour elle-même et qu’elle ne loue pas à des tiers : son propre bureau, son siège social, … Si les recettes de la SCI excèdent 100 000 € par an, la SCI elle-même sera soumise à la CFE (en plus de la taxe Foncière). Elle devra donc déposer une déclaration n° 1447-M au Service des Impôts des Entreprises dont elle dépend. Les SCI non assujetties à l’impôt sur les sociétés et qui sont tenues d’établir un bilan sont soumises à la méthode comptable (vu précédemment) pour l’évaluation foncière de leurs biens industriels, ainsi depuis 2017 seules deux conditions doivent être réunies pour qu’une SCI relevant de l’impôt sur le revenu se voit appliquer la méthode comptable au titre de ses biens industriels :
– la SCI doit avoir une activité principale de location (revenus de location supérieur à 50 % du chiffre d’affaires de la société).
– elle doit inscrire à l’actif de son bilan les immobilisations industrielles à évaluer (n’est concernée qu’une société tenue, en vertu des dispositions du Code de commerce, d’établir un bilan).
Conclusion
La CFE est un impôt payable par un grand nombre l’entreprise et les entrepreneurs (personne morale ou personne physique), cependant des exceptions a cette taxe existent pour alléger fiscalement un entrepreneur déjà assujetti à de nombreux impôts (en le chargeant a la minimale). Une Société Civile Immobilière est imposable dans certains cas à la taxe CFE. Cependant qu’importe les statuts des entités soumises à la CFE, il est important de rappeler que l’activité n’est pas un critère de défiscalisation mais que cette entité n’y sera pas soumise durant son année de création et n’en payera que la moitié la seconde année. Effectivement, l’activité de l’entreprise n’est pas l’élément primordiale de la CFE mais certaines déclarations (« déclaration initiale », « déclaration modificative », …) seront à faire via formulaire dans lequel l’activité devra être mentionnée. De plus nous pouvons dire que la SCI n’est pas une société avec un objet social mais que la SCI peut être utilisée par des familles.
Y a-t-il un lien entre le CFE et la surface habitable ?
En tant qu’entrepreneur exerçant à domicile, vous pourriez vous posez la question de savoir si vous devez payer la CFE, alors que vous payez déjà une taxe foncière pour votre domicile principal. Hélas, la réponse est oui. Un professionnel est rattaché fiscalement à un lieu, même s’il exerce son activité hors de son domicile ou au domicile de ses clients. Cette règle s’applique que vous soyez entrepreneur individuel, artisan ou micro entrepreneur. C’est donc l’adresse déclarée au moment de la création qui fait foi. Il est à noter qu’il est possible d’obtenir une exonération permanente ou temporaire de cette CFE. La première année de création, les microentreprises en sont notamment exonérées. Par contre, il est important de se poser la question suivante : Comment connaitre la surface habitable déclarée aux impôts ? Puisqu’en effet, elle va influencer le montant de votre taxe foncière. Attention, ce calcul ne se fait pas uniquement en fonction de la surface habitable de la loi Carrez. L’État prend également en compte votre serre ou votre cabane de jardin par exemple, ou bien encore votre garage. En clair, tout ce qui est fixé au sol est taxable.