Les avantages et inconvénients d’une SCI !
Quels avantages et inconvénients pour une Société Civile Immobilière ?
Les avantages de la SCI
La fiscalité de la SCI
En principe, l’indivision est l’un des avantages de la SCI, mais aussi le fait que les bénéfices réalisés par une société civile immobilière (SCI) sont imposés à l’impôt sur le revenu (IR). Ils sont intégrés dans les revenus fonciers de chacun des associés de la SCI. Détenir un bien immobilier en SCI ou en direct est, pour eux, fiscalement presque équivalent. Il en va tout autrement si la SCI a opté pour l’impôt sur les sociétés (IS), auquel cas c’est elle, en tant qu’entité juridique, qui est imposée sur ses bénéfices, chacun des associés n’étant de son côté imposable à titre personnel que sur les dividendes distribués. Chacune des deux formules présente des avantages et des inconvénients, mais quel que soit le choix opéré, mieux vaut réfléchir à deux fois, car l’option pour l’impôt sur les sociétés est irrévocable. Faut-il franchir ce pas décisif??
Pour en savoir plus sur le sujet : Guide sur la fiscalité générale des SCI !
Acheter en SCI
Derrière le sigle SCI est d’abord entendu société civile (entreprise, particulier, …) qui possède un patrimoine immobilier. Quelles sont les raisons de création d’une SCI pour faciliter le fait d’acheter le(s) bien(s) immobilier(s) via celle-ci ? La société civile immobilière (SCI) par sa structure simple, sa grande souplesse et son faible coût de fonctionnement sera le plus souvent utilisée comme outil de gestion de patrimoine ou du capital. Avant de procéder à l’achat via une SCI, dans ce cadre, il faudra évidemment la constituer cette société civile, en portant une attention particulière à la rédaction des statuts qui la guideront tout du long de son existence. Il sera donc quasiment indispensable de consulter un professionnel, un notaire afin que soient prévues les clauses appropriées au but recherché par les associés. L’une des principales raisons de recourir à la Société Civile Immobilière (SCI) pour acquérir un bien immobilier (maison, propriété, …), est de réaliser une séparation entre le patrimoine de la société et le patrimoine privé de ses associés mais également de pallier la précarité que peut représenter l’indivision. L’utilisation de cette structure assure l’anonymat des associés et rend difficile la connaissance de la consistance du patrimoine de l’associé débiteur par ses créanciers.
Tout savoir : Pourquoi acheter en SCI ? Explications !
SCI et plus-value immobilière
Céder les parts d’une société civile immobilière (ou SCI) nécessite de payer un impôt sur les plus-values immobilières. Cet impôt est proportionnel au montant de la plus-value (en euros), laquelle bénéficie d’un abattement en fonction de la durée de détention. En effet, la société civile immobilière (SCI) a vocation à détenir des biens immobiliers. Si elle procède à la vente d’un immeuble et que le prix de vente est supérieur à son prix d’achat, elle aura réalisé une plus-value immobilière : la différence de prix issue du produit de la vente est imposable (à moins de bénéficier d’exonérations prévues par la loi). Selon le régime fiscal auquel la société est assujettie, le mode de calcul et le montant de l’impôt diffère. Nous allons donc voir les modalités d’imposition des plus-values d’une Société Civile Immobilière (SCI).
Pour approfondir le thème : Focus sur la SCI et ses plus-values immobilières
Les inconvénients de la SCI
Les formalités de dissolution d’une SCI
Les droits sont parties intégrante de la vie d’une SCI ainsi l’article 1844-7 du Code civil pose les différentes situations dans lesquelles une SCI est susceptible de se faire dissoudre :
- Un jugement a placé la SCI en liquidation judiciaire
- La société est arrivée au terme de sa durée de vie légale
- Le contrat de société se révèle être nul
- Une clause statutaire prévoit la dissolution
- L’objet social est réalisé
- Les associés ont décidé la dissolution anticipée de la Société Civile Immobilière (SCI) par une décision prise en assemblée générale
- Un associé rachète toutes les parts de la SCI
- La dissolution judiciaire pour juste motifs
En savoir plus : Dissolution et liquidation d’une SCI – On vous explique !
La lourdeur des obligations de fonctionnement de la SCI
Une Société Civile Immobilière (SCI) a intérêt à tenir une comptabilité, cependant il n’y a pas d’obligation légale de tenir une comptabilité pour une SCI, sauf exception pour les Société Civile Immobilière (SCI) soumises à une comptabilité commerciale. En effet, tenir une comptabilité en bonne et due forme semble indispensable pour plusieurs raisons :
Le gérant a l’obligation de rendre des comptes aux associés : la SCI doit tenir une comptabilité car les associés de la Société Civile Immobilière (SCI) disposent d’un droit d’information et de communication sur l’activité et la gestion de la société. Par conséquent, chacun des associés a le droit de demander au gérant de lui communiquer tous les documents et informations quand il le souhaite (notamment comptables). C’est la stricte application des dispositions de l’article 1855 du Code civil : « les associés ont le droit d’obtenir au moins une fois par an, communication des livres et des documents sociaux, et de poser par écrit des questions sur la gestion sociale auxquelles il devra être répondu par écrit dans le délai d’un mois »
Le guide complet : Quelle comptabilité pour une SCI ?
La SCI et la location meublée
Comme stipulé dans son nom, la société civile immobilière exerce une activité civile. Lorsque la société est propriétaire de biens fonciers meublés, il peut être tentant pour ses associés de louer les logements en état. Mais attention, l’activité de loueur meublé constitue une prestation de service à caractère commercial. Alors, la location meublée en SCI peut emporter des conséquences lourdes, notamment en matière de fiscalité : la SCI qui exerce une activité commerciale ne peut bénéficier de la transparente fiscale, elle est obligatoirement soumise au régime fiscal de l’impôt sur les sociétés (IS). En effet, elle se soumet par ailleurs à des obligations comptables renforcées.
Tout connaitre : SCI et locations meublées, quelles possibilités ?
La cession de parts (accords)
Il faut parfois des ententes sociales pour pouvoir céder ses parts (transmission), ainsi un agrément des associés sera obligatoire dans certaines situations, l’article 1861 alinéa 1 du code civil présente différents cas de figures :
– Lors d’une cession de parts en SCI à un ascendant ou à un descendant du cédant donc en famille, la cession est dite « libre » sur le principe (pas besoin de l’accord d’associés, du gérant, …), cela peut être vu comme un modèle de donation de patrimoine. Encore une fois une clause contraire dans les statuts peut modifier cela et soumettre la cession a des enfants à un agrément de la SCI et ses associés ou gérant.
– L’agrément est de principe lors d’une cession de parts en SCI à son conjoint, membres de la famille éloignés ou à un autre associé. Toutefois, l’agrément peut être écarté en rédigeant une clause contraire dans les statuts de la société.
– La cession de parts en SCI à un tiers est la seule qui doit requérir l’agrément des associés.
Voir toutes les spécificités : Explications sur la cession de parts en SCI !
Conclusion
La SCI possède des avantages lors de l’acquisition, la constitution ou la succession de ses parts ou de sa forme mais comme toutes sociétés ou entreprises elle possède parallèlement des inconvénients. Ainsi la SCI a des règles qui lui sont propre comme d’autres formes de sociétés peuvent en avoir (SARL, SAS SNC, …) ces spécificités étant ceux pourquoi on l’a choisi par rapport à une autre forme sociétaire avec ses avantages mais également ses inconvénients.
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