Vendre un bien en usufruit : accord et répartition du prix

Usufruit : définition et droit de jouissance du bien

En immobilier, l’usufruit est le droit de jouir d’un bien sans en être pleinement propriétaire. Être usufruitier signifie détenir un droit d’usage et de jouissance, sans disposer de la nue-propriété du bien. Dans ce cas, nous parlons de démembrement du droit de propriété. Ce mécanisme divise la pleine propriété en deux droits distincts : l’usufruit, droit d’usage et de jouissance, et la nue-propriété, droit de disposer du bien.

Concrètement, lorsqu’un bien immobilier est grevé d’usufruit, l’usufruitier bénéficie de l’usage du logement ou perçoit les revenus locatifs, tandis que le nu-propriétaire conserve le droit de disposition sans pouvoir jouir du bien tant que l’usufruit existe.

Démembrement de propriété : usufruit et nue-propriété

Le démembrement de propriété est un mécanisme juridique qui consiste à diviser la pleine propriété entre la nue-propriété et l’usufruit. Il est fréquemment utilisé lors d’une donation ou d’une succession, notamment pour organiser la transmission du patrimoine. L’accord des deux parties, le nu-propriétaire et l’usufruitier, est nécessaire pour vendre le bien en pleine propriété.

Lors du décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire retrouve automatiquement la pleine propriété, conformément à l’article 617 du Code civil. Il n’a en principe aucun droit de succession à payer sur cette réunion de l’usufruit à la nue-propriété, lorsque le démembrement résulte d’une donation antérieure régulièrement établie. En cas de décès du nu-propriétaire, la nue-propriété est transmise à ses héritiers et entre dans la succession pour sa seule valeur.

Le viager immobilier constitue un cas fréquent de démembrement, même si, en pratique, le viager repose le plus souvent sur la conservation d’un droit d’usage et d’habitation plutôt que sur un usufruit complet. Le vendeur peut céder la nue-propriété à l’acheteur tout en conservant un droit sur le bien jusqu’à son décès, avec le versement d’une rente selon les modalités prévues à l’acte. Pour approfondir ce montage, vous pouvez consulter notre page sur la vente usufruit maison et ses effets patrimoniaux.

Vente d’un bien en usufruit : droits de l’usufruitier et du nu-propriétaire

Selon l’article 595 du Code civil, l’usufruitier peut céder son seul droit d’usufruit à tout moment, sans l’accord du nu-propriétaire, sauf clause contraire prévue dans l’acte. Le nu-propriétaire peut également céder sa nue-propriété de façon indépendante, sans l’accord de l’usufruitier, dès lors que cette cession ne modifie pas le droit d’usage et de jouissance de ce dernier.

En revanche, pour une vente conjointe, c’est-à-dire la cession simultanée de l’usufruit et de la nue-propriété afin de transmettre la pleine propriété du bien, l’accord du nu-propriétaire et de l’usufruitier est obligatoire. Aucun des deux ne peut vendre seul le bien en pleine propriété sans le consentement de l’autre. Ce cadre est celui du démembrement de propriété posé par le Code civil.

Dans le cas d’un usufruit temporaire, le droit d’usufruit prend fin automatiquement à la date prévue dans l’acte constitutif. Le nu-propriétaire retrouve alors la pleine propriété du bien.

Dans le cas d’un usufruit viager, le droit d’usufruit s’éteint au décès de l’usufruitier, conformément à l’article 617 du Code civil. À cette date, la pleine propriété du bien est réunie automatiquement entre les mains du nu-propriétaire, sans acte de vente complémentaire.

Conditions et étapes de vente d’un bien en usufruit

Concrètement, pour vendre un bien démembré, il faut sécuriser à la fois l’accord des parties et la répartition du prix. Le point qui mérite attention avant de signer : on ne vend pas la pleine propriété sans décision commune de l’usufruitier et du nu-propriétaire.

Première condition : l’accord des deux parties. Pour une vente portant sur la pleine propriété, l’usufruitier et le nu-propriétaire doivent accepter ensemble le principe de la vente, le prix, ainsi que les modalités de répartition prévues dans l’acte.

Pour le partage du prix, la référence la plus utilisée est le barème fiscal de l’article 669 du Code général des impôts, appliqué notamment par les notaires pour valoriser usufruit et nue-propriété. Ce barème fixe la valeur de l’usufruit selon l’âge de l’usufruitier : 90 % si l’usufruitier a moins de 21 ans révolus, 50 % entre 51 et 60 ans, 30 % entre 71 et 80 ans, puis 10 % à partir de 91 ans révolus.

En pratique, ce barème donne des repères concrets pour répartir le prix de vente. Pour une vente de 100 000 euros :

si l’usufruitier a 50 ans, la valeur fiscale de l’usufruit est de 50 %, soit 50 000 euros, et celle de la nue-propriété de 50 %, soit 50 000 euros;
si l’usufruitier a 20 ans, la valeur fiscale de l’usufruit est de 90 %, soit 90 000 euros, et celle de la nue-propriété de 10 %, soit 10 000 euros;
si l’usufruitier a 80 ans, la valeur fiscale de l’usufruit est de 30 %, soit 30 000 euros, et celle de la nue-propriété de 70 %, soit 70 000 euros.

Le point à retenir : ce barème fiscal sert de base de calcul, mais la répartition effective peut aussi dépendre de l’origine du démembrement ou d’un accord juridiquement valable entre les parties. C’est le notaire qui vérifie la solution applicable au dossier.

Lors d’une vente d’une maison en usufruit, l’intervention du notaire est nécessaire pour établir l’acte de vente et sécuriser la ventilation du prix. Les frais de notaire et les émoluments liés à l’acte sont en principe supportés selon les droits ou selon l’accord retenu dans l’acte, sous contrôle du notaire. Ce que cette étape permet, c’est de garantir la conformité de la vente au regard du Code civil et du Code général des impôts.

Le viager représente l’une des applications les plus courantes de ce démembrement. Pour comprendre les spécificités du montage et les différences entre viager occupé et viager libre, consultez notre page dédiée à la vente en viager avec usufruit.

Conclusion : vendre un bien en usufruit en toute sécurité

À retenir avant toute mise en vente : la vente d’un bien en usufruit repose sur une distinction claire entre usufruit et nue-propriété, sur l’accord obligatoire des deux parties et sur un calcul rigoureux de la répartition du prix. En pratique, cette répartition est généralement appréciée à partir du barème fiscal de l’article 669 du Code général des impôts, utilisé comme référence au moment de l’acte.

Le point qui mérite attention avant de signer : ces éléments conditionnent la sécurité juridique de la transaction pour l’usufruitier comme pour le nu-propriétaire. Concrètement, l’intervention d’un notaire permet de sécuriser le consentement des parties, de vérifier les droits de chacun et de respecter les formalités prévues par le Code civil.