Quel montage juridique pour une vente immobilière ?

La vente immobilière et les différentes possibilités de montages juridiques !

Lors de la vente de sa maison, différentes possibilités de droits s’offrent aux vendeurs lorsqu’ils veulent garder la possession de leur bien ou au moins une partie de celui – ci. Nous allons observer cela via différents titres et possibilités de montage(s) juridique(s).

La SCI : une société comme alternative de vente

La Société Civile Immobilière (SCI) est une société dont l’objet est immobilier. Une SCI est constituée par plusieurs associés dont le projet est de mettre en commun la gestion d’un bien immobilier, avec les droits de partages des bénéfices et des pertes, elle peut être orientée vers la construction – vente, la location ou autre. La SCI permet par exemple de contourner la lourdeur de gestion de l’indivision, cependant elle possède également des inconvénients.

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Les avantages de la SCI

Une fiscalité souple

La cession d’un bien immobilier est soumise à l’impôt sur les plus-values. Ce régime bénéficie d’un abattement fiscal variable selon la durée de détention, menant à une exonération totale après 22 ans. En effet, lorsque l’on cède des parts de SCI, cela est soumis à la même règle fiscale, mais ici, la durée de détention se calcule à compter de la date de souscription des parts, sans tenir compte de la date d’entrée d’un bien immobilier dans la société. Ainsi, un contribuable associé de la Société Civile Immobilière (SCI) depuis plus de 22 ans pourra être entièrement exonéré d’impôt sur les plus-values relatif aux ventes de part, quelle que soit la durée de détention du bien par la SCI et même si cette dernière vient tout juste d’intégrer un nouveau bien.

Eviter l’indivision

La SCI a un mode de fonctionnement basé sur la société. Au sein de statuts constitutifs, les associés nomment un représentant légal chargé de prendre les décisions de gestion quotidienne. Ils définissent également l’étendue de ses pouvoirs. La SCI permet ainsi de contourner le mode de fonctionnement relativement lourd de l’indivision qui implique l’unanimité des indivisaires pour toute décision de gestion, même la plus minime.

Donations de parts

La Société Civile Immobilière (SCI) permet de procéder à des donations successives de part à ses héritiers, ouvrant droit à des abattements pour chaque donation (l’abattement sur les droits de succession n’est possible que tous les 15 ans).

Les inconvénients de la SCI

La création

Les formalités

Comme toute société, la société (SCI) subit des formalités de constitution :
– la rédaction et la signature des statuts
– l’enregistrement des statuts au centre des impôts
– la publication de la constitution de la SCI dans un Journal d’Annonces Légales (JAL)
– l’immatriculation de la SCI auprès du greffe du tribunal de commerce dont relève le siège social de la SCI (mentionné dans les statuts), au moyen du formulaire Cerfa 13958*01pour être en adéquation avec la loi et les droits.

Les coûts

– la rédaction des statuts coûte de 500 à 3.000 euros selon le professionnel sollicité pour vous accompagner dans la démarche
– les frais d’enregistrement auprès du centre des impôts ont eux été supprimés.
– les frais d’annonce légale au JAL coûtent de 170 à 300 euros selon la longueur de l’annonce et le journal utilisé

Des obligations de fonctionnement

Comme toute société, les sociétés civiles (SCI) sont tenues à des obligations légales :
– la tenue obligatoire d’une assemblée générale puisque les sociétés civiles sont sociales, cet aspect se retrouve avec l’obligation d’une assemblée annuelle des associés avec rédaction d’un procès-verbal.
– la tenue et le suivi d’une comptabilité plus ou moins approfondie selon le régime fiscal de la SCI (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés).

La vente Immobilière avec une SCI !

La vente par la SCI

Si tous les associés d’une SCI sont d’accord pour vendre un bien immobilier, ces ventes se déroulent de façon ordonnée et apaisée. Si le bien concerné est soumis à la taxe sur la plus-value, chaque associé doit verser la part de la taxe prévue selon sa part dans la SCI via l’imposition sur le revenu. La seule possibilité d’être exonéré de plus-value est que la SCI détienne le bien immobilier depuis 30 ans ou que le bien soit la résidence principale de l’un des associés. Le fait de céder un bien ne dissout en aucun cas une Société Civile Immobilière (SCI).

La vente des parts de la SCI

Des parts peuvent également être vendues, au sein de la SCI. Cela se produit lorsque les associés ne s’entendent pas sur la vente du bien immobilier. Un associé vendant ses parts sera soumis au paiement de la plus-value. Le fait de céder un bien en SCI peut se réaliser de deux manières : par les ventes d’immeubles ou par les ventes de part des associés. Ces possibilités confèrent une plus grande souplesse aux ventes d’un bien, comparativement sur les ventes d’un bien en indivision. De plus, un désaccord des associés n’empêche pas le gérant de la SCI de prendre les décisions nécessaires à la gestion de cette dernière, à condition d’en avoir bien rédigé les statuts, mais un associé ne peut céder une part sociale à une tierce personne sans l’accord de tous les associés, sauf clauses spécifiques.

Vendre à une SCI pour échapper à la taxation des plus-values

Le gain réalisé sur les ventes d’un bien immobilier, c’est-à-dire la différence entre son prix de cession et son prix d’achat subit une taxation à 19 %. Jusqu’à présent ce gain est réduit d’un abattement de 10 % par année de détention, au-delà de la cinquième, ce qui conduit de facto, à une exonération au bout de 15 ans. La seconde loi de finances rectificative de 2011 a modifié le taux et le jeu des abattements pour reculer l’avènement de l’exonération totale à 30 ans de détention. Compte tenu de cette nouvelle donne, le propriétaire frappé à hauteur de 32,5 % (19 % + 13,5 % de prélèvements sociaux) sur la plus-value réalisée lors de la revente de biens locatifs ou de résidences locatives, ont intérêt à calculer avant d’agir. Créer une SCI permet de transférer la propriété d’un bien immobilier, sans pour autant se déposséder du pouvoir qu’on a sur lui, peut permettre dans une famille, a des parents de garder le pouvoir sur une maison même après le transfert de la propriété aux enfants (qui pourrait donc être perçu comme une « donation », avec l’enfant comme repreneur de la propriété).

Tout savoir sur la vente par la SCI: Vendre une maison via une SCI !

La vente en viager d’un bien immobilier

Il n’est pas évident pour tous de se séparer de son logement, cependant nous allons voir qu’une alternative plus accommodante existe à la vente simple et basique: la vente viagère. Nous ne parlerons ici ni du viager financier ni du prêt viager hypothécaire mais bien du viager immobilier, qui est la forme utilisé lors de la vente d’une maison ou d’un appartement sous forme viagère.

Qu’est que la vente en viager immobilier ?

La vente de son bien immobilier en viager permet de céder celui-ci a un tiers moyennant une rente /mois en euros versée par l’acheteur appelé pour l’occasion débirentier au crédirentier qui sera donc le vendeur, de plus, il y a la possibilité pour le vendeur de continuer de vivre dans le bien vendu. Toute personne capable juridiquement a le droit d’effectuer une vente ou un achat en viager. Comme pour toutes ventes immobilières le prix de vente de l’habitation dépendra du nombre de pièces et de la superficie de celle – ci mais pas seulement. L’exclusivité du logement n’existe pas ici puisque l’acquéreur a la nue – propriété et le vendeur a l’usufruit de la maison ou l’appartement. Suite a l’acquisition, le fait de ne posséder que la nue – propriété ne permet pas a l’acquéreur d’aller faire un séjour quand il le veut dans la maison ou l’appartement, c’est toujours l’ancien propriétaire qui est titulaire du droit d’habitation (DSU) qui lui confère donc l’exclusivité du droit de séjour. Le Code Civil donne le cadre de la vente viagère : art 1968 et suite.

Les différents types de viager immobilier

Il existe 3 types de viagers immobiliers :

Le viager occupé

C’est la situation durant laquelle la propriété, suite à la vente, continu d’être occupée par le crédirentier, ainsi celui s’est soit réservé un Droit d’Usage et d’Habitation et a donc gardé l’usufruit de la propriété pour le reste de sa vie. Dans ce cas de figure le prix de vente subit un abattement. Environ 7 ventes de viagers sur 10 se font sous cette forme.

Le viager libre

Est représenté par un appartement ou une maison vide, cela permettant au débirentier d’habiter ou de louer immédiatement le bien en question. Le vendeur touchera un bouquet à l’achat, plus une rente /mois jusqu’à la fin de sa vie par la suite. La rente aura un montant plus élevé que lors d’un viager occupé du fait de la non – occupation des lieux.

La vente a terme

Est nettement différentes des 2 alternatives vues précédemment. Il s’agit ici d’un versement /mois limité dans le temps et définit lors de la vente, les mensualités ne sont pas ou peu imposables et ce montant /mois est indexé obligatoirement sur l’indice du coût de la construction.

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Quelles étapes lors d’une vente viagère ?

D’abord le bouquet …

Le bouquet est l’apport que le nouveau propriétaire verse sous forme de paiement immédiat au moment de l’achat du logement (appartement ou maison). Cet apport correspond à un montant en moyenne de 31 % de la valeur du bien, il n’est pas obligatoire ainsi c’est le vendeur du viager qui choisit s’il veut obtenir une somme immédiatement au moment de la vente via une clause dans le contrat. Cette clause mentionnant le montant du bouquet est fixée librement entre les partis et plus celui-ci sera élevé, plus la rente viagère sera faible.

… puis la rente

La rente viagère est la somme que l’acheteur paie chaque mois au vendeur jusqu’à son décès. Pour le calcul de celle-ci, on doit d’abord estimer la valeur du logement (prix de vente actuel du marché). La rente est ré-évaluée chaque année sur un index décidé au moment de l’achat par leurs protagonistes, le choix de cet index est libre mais est généralement utilisé : soit l’indice des prix à la consommation, soit l’indice du coût de la construction.
Si le bien continu d’être occupé par le vendeur, il est nécessaire de calculer une décote, calculable de 2 façons différentes :

– Un abattement forfaitaire : ce fait selon l’âge du vendeur : plus le vendeur est jeune, plus la décote est importante.

– Un abattement d’occupation : basé sur l’estimation des loyers pour un même logement dans un même secteur géographique. Après estimation de la durée de vie du vendeur, on obtient une somme déductible de la valeur du bien immobilier avec la multiplication du nombre d’années par le loyer annuel évalué précédemment.

Tout connaitre de la vente viagère : Comment vendre en viager son bien ?

Pour conclure

La SCI et la vente viagère sont des options a la vente classique par agence, entre particulier ou via un notaire (même si un notaire est recommandé lors de l’utilisation d’une SCI ou lors de la vente en viager), elles permettent respectivement une préservation du patrimoine et/ ou de son terrain et de la maison, et peuvent permettre le remboursement d’un emprunt tout en gardant son activité et la possession de son bien. Sans regarder les possibilités avec une entreprise, une autre société, la SARL peut être utilisé lors d’un montage juridique, mais elle sera favorable lors de l’acte d‘achat d’un immeuble (maison, appartement, …). L’opération de cession d’un bien immobilier a généralement pour but d’augmenter son capital monétaire mais elle peut s’inscrire dans un plan de succession familiale ou même associer ce gain de capital a la garde de l’utilisation de son bien immobilier.

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