Focus sur la SCI et ses plus-values immobilières
La SCI et la plus-value immobilière, quelles options ?
Céder les parts d’une société civile immobilière (ou SCI) nécessite de payer un impôt sur les plus-values immobilières. Cet impôt est proportionnel au montant de la plus-value, laquelle bénéficie d’un abattement en fonction de la durée de détention. En effet, la société civile immobilière (SCI) a vocation à détenir des biens immobiliers. Si elle procède à la vente d’un immeuble et que le prix de vente est supérieur à son prix d’achat, elle aura réalisé une plus-value immobilière : la différence de prix issue du produit de la vente est imposable (à moins de bénéficier d’exonérations prévues par la loi). Selon le régime fiscal auquel la société est assujettie, le mode de calcul et le montant de l’impôt diffère. Nous allons donc voir les modalités d’imposition des plus-values d’une Société Civile Immobilière (SCI).
Régime de l’impôt sur le revenu : la SCI « transparente » et les plus-values
A moins d’avoir opté pour une fiscalité à l’Impôt sur les Sociétés (IS), la société civile immobilière (SCI) est dite transparente : les associés sont imposés, en tant que personne physique, sur le revenu pour la part des bénéfices correspondant à leur pourcentage dans la SCI. En cas de cession d’immeuble ou dans l’hypothèse d’une cession de parts, les associés sont imposés personnellement.
SCI à l’IR : calcul de la plus-value immobilière
La cession de biens immobiliers par la société, tout comme la cession de parts sociales par un associé, donne lieu à une plus-value lorsque le prix de vente est supérieur au prix d’achat. Le prix d’acquisition est égal au prix payé au moment de l’achat (du bien immobilier par la SCI) majoré des frais d’acquisition (et des dépenses de travaux dans certains cas). Les frais d’acquisition incluant : les honoraires de l’agence immobilière (s’il y en a) ainsi que les frais de notaire. Ils peuvent être comptabilisés au choix au réel ou au forfait pour un montant égal à 7,5 % du montant du prix d’acquisition. Les dépenses de travaux concernent les travaux de construction, de rénovation, d’agrandissement et d’amélioration : seules font l’objet d’une majoration du prix d’achat les dépenses de travaux qui n’ont pas été déduites des revenus locatifs au moment du paiement de l’impôt sur le revenu (les associés de SCI doivent produire des justificatifs à l’appui ou, pour un bien immobilier détenu depuis plus de 5 ans, opter pour un forfait de 15 % du prix d’acquisition). Si le bien a été reçu par la SCI comme donation ou succession alors le prix d’achat sera égal au montant de la base duquel sont calculés les droits de mutation ou les droits de succession. Lorsque le bien a été apporté par les associés alors le prix d’achat sera égal à la valeur de l’immeuble au moment de l’apport. Le prix de vente s’entend net vendeur, minoré des frais d’agence et du coût des diagnostics immobiliers et le montant de la plus-value en SCI est égal à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition.
Exonérations de plus-value SCI
La plus-value peut, dans certains cas (assez précis), être exonérée d’impôt :
– Le logement est mis à disposition d’un associé de la SCI à titre gratuit, il occupe celle-ci comme une résidence principal, alors l’associé en question bénéficie d’une exonération d’impôt sur la plus-value immobilière en cas de vente de l’immeuble.
– Un associé n’a pas été propriétaire de sa résidence principale les 4 années précédant la cession, il vend un bien immobilier pour la 1ère fois, par l’intermédiaire de la SCI, cet argent lui resservant pour acheter sa résidence principale dans un délai de 24 mois, il est exonéré d’impôt sur la plus-value lors de la vente de l’immeuble.
– Tous les associés bénéficient d’une exonération de plus-value lorsque le prix de vente du bien immobilier est inférieur à 15 000 €.
– La SCI ne sera pas assujettie à l’impôt sur la plus-value immobilière lorsque le bien est vendu dans un but charitable (mais toujours commerçant), à savoir, pour réaliser des logements sociaux.
– Suite à six années de détention de l’immeuble, les associés peuvent bénéficier d’abattements dont le montant augmente avec la durée de détention du bien immobilier cédé.
– La plus-value est exonérée d’impôt à compter de la 22ème année, et exonérée de prélèvements sociaux à compter de la 30ème année.
– Et enfin un abattement exceptionnel de 70 % s’applique, sous conditions, en zone tendue (zone géographique ou le marché immobilier est dit « tendu » sous entendant avec des prix et des loyers élevés).
Il faut savoir que la durée de détention pour le calcul de l’abattement sur la plus-value en SCI s’apprécie eu égard à l’associé. La durée de détention est calculée à partir de l’entrée de l’associé dans la SCI. Ainsi si une SCI détient un immeuble depuis plus de 30 ans et qu’un associé rentre dans la SCI, vend ses parts 1 an après : il ne bénéficiera pas de l’exonération d’impôt en cas de plus-value. Alors qu’une SCI créée 30 ans auparavant acquiert un immeuble, l’un des associés fondateur vend ses parts sociales 1 an après la nouvelle acquisition : il bénéficie d’une exonération d’impôt sur la plus-value réalisée.
Montant de l’imposition des plus-values en SCI soumise à l’Impôt sur le Revenu (IR)
En SCI dite « transparente », le montant de la plus-value, diminué des abattements, est imposé à l’impôt sur le revenu à hauteur de 19 % et soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 % pour un taux effectif total de 36.2%. De plus lorsque le montant de la plus-value SCI est supérieur à 50 000 euros après abattements, une taxe supplémentaire sera appliquée.
Rappel : L’abattement plus value immobiliere pour de la location meublée est assez différente de la SCI qui est soumise au BIC (Bénéfices Industriels Commerciaux) et non aux revenus fonciers comme cela est le cas justement avec une SCI. Contrairement à une SCI, abattement d’un LMNP est assez compliqué à calculer et dépend notamment de l’année d’acquisition du bien. Il s’agit en fait d’abattements par palier. Globalement, il faudra attendre une vingtaine d’année pour ne plus payer d’impôt et être fiscalisé sur votre bien en location meublée. Ainsi, ce n’est pas toujours facile de choisir entre SCI et LMNP : il y a certains avantages, notamment les abattement,s dans un cas et d’autres éléments, dans l’autre cas.
Une imposition lourde lors de la plus-value d’une SCI soumise à l’Impôt sur les Sociétés
Les associés de SCI qui ont opté pour l’impôt sur les sociétés ont de fait assujettie leur société civile immobilière à l’impôt sur les plus-values professionnelles. Il est important de rappeler qu’une SCI ne peut exercer d’activité commerciale par nature, si c’est le cas elle doit obligatoirement être soumise à l’Impôt sur les Sociétés. L’impôt sur les plus-values professionnelles en SCI à l’IS est largement supérieur à l’impôt sur les plus-values immobilières en SCI à l’IR :
– Le montant de la plus-value SCI à l’IS est différent de celui a l’IR ainsi il est égal à la différence entre le prix de vente du bien immobilier et sa valeur comptable nette au moment de la cession : les amortissements réalisés sont déduits du prix d’acquisition. Alors, le montant de la plus-value pour le calcul de l’impôt est plus élevé, une fois l’immeuble intégralement amorti, le prix d’acquisition est considéré comme nul et augmente d’autant plus le montant de la plus-value qui sera alors égal au prix de vente.
– Les plus-values réalisées lors de la vente de biens immobiliers sont exclues du champ d’application des abattements pour la durée de détention.
– Le montant de la plus-value SCI à l’Impôt sur les sociétés est compté dans les bénéfices de la société civile immobilière, et taxé à 15 % pour un résultat net inférieur à 38 120 euros, 33,3 % pour la part du résultat supérieure.
– L’associé qui perçoit des dividendes suite à la cession d’un bien immobilier par la SCI augmente l’assiette de calcul de son impôt sur le revenu.
Ainsi lors du calcul de la plus-value immobilière en SCI à l’impôt sur les sociétés : le montant de la plus-value est supérieur, et la plus-value est imposée 2 fois, sans bénéficier d’abattement. Ce régime défavorable des plus-values doit inciter les associés de SCI à prendre leur décision d’opter pour l’IS en connaissance de cause. Il convient tout autant de rappeler que le choix de l’imposition à l’IS est irrévocable. L’option à l’impôt sur les sociétés au détriment de la SCI à l’impôt sur le revenu peut néanmoins représenter une solution avantageuse lorsque les associés prévoient de conserver leur patrimoine immobilier pour le transmettre (SCI familiale, …).
Conclusion
Le choix d’un des impôts (IR ou IS) est primordial lorsqu’il s’agit du traitement des plus-values immobilières, prenant acte de ça, les associés qui seront cédant dans ce cas de figure devraient opter pour l’IR cependant l’état de la SCI (familiale, …) et la date de cession des biens auront également un rôle à tenir lors de l’imposition des plus-values sur une Société Civile Immobilière suite à la vente d’un immeuble.