Pourquoi acheter en SCI ? Explications !
L’achat en SCI, que des avantages !
Derrière le sigle SCI est d’abord entendu société civile qui possède un patrimoine immobilier. Quelles sont les raisons de création d’une SCI pour faciliter le fait d’acheter le(s) bien(s) immobilier(s) via celle-ci ? La société civile immobilière (SCI) par sa structure simple, sa grande souplesse et son faible coût de fonctionnement sera le plus souvent utilisée comme outil de gestion de patrimoine. Avant de procéder à l’achat via une SCI, dans ce cadre, il faudra évidemment la constituer cette société civile, en portant une attention particulière à la rédaction des statuts qui la guideront tout du long de son existence. Il sera donc quasiment indispensable de consulter un professionnel, un notaire afin que soient prévues les clauses appropriées au but recherché par les associés. L’une des principales raisons de recourir à la Société Civile Immobilière (SCI) pour acquérir un bien immobilier (maison, …), est de réaliser une séparation entre le patrimoine de la société et le patrimoine privé de ses associés mais également de pallier la précarité que peut représenter l’indivision. L’utilisation de cette structure assure l’anonymat des associés et rend difficile la connaissance de la consistance du patrimoine de l’associé débiteur par ses créanciers.
Les avantages d’une SCI
Conservation du pouvoir de gestion
Une Société Civile Immobilière (SCI) permet à une génération de transmettre à celle d’après un bien immobilier tout en conservant la gestion de ce bien immobilier (appartement, maison, …). Ainsi la famille et les ascendants (grands-parents, parents) de celles-ci créent une SCI à laquelle ils apportent l’immeuble en question, puis donnent les parts de la société à leurs descendants (enfants, petits-enfants). Les ascendants sont nommés gérants et gardent ainsi la maîtrise du bien.
Perception de la jouissance des produits d’un bien
Une Société Civile Immobilière (SCI) permet de transmettre un bien tout en continuant à l’occuper (s’il s’agit d’une résidence principale ou secondaire) ou à percevoir les loyers (s’il s’agit d’un bien immobilier donné en location). Cette technique consiste à associer donation et démembrement des parts de la Société Civile Immobilière (SCI). La famille et parents peuvent, par exemple, créer une SCI à laquelle ils apportent un immeuble ensuite ils donnent la nue-propriété des parts sociales à leur (s) enfant (s) mais en conservent l’usufruit. Les ascendants (grands-parents, parents), en tant qu’usufruitiers, perçoivent les revenus ou disposent du bien. Les descendants (enfants, petits-enfants), en tant que nu-propriétaire, récupèrent la pleine propriété du bien sans aucun droit de succession au décès de leurs ascendants.
Eviter l’indivision
Comme dit précédemment la Société Civile Immobilière (SCI) permet d’échapper à l’indivision, ainsi ce régime s’applique en cas de divorce ou de séparation. Là où l’indivision subordonne la prise de décision à l’unanimité ou à la majorité absolue, la Société Civile Immobilière (SCI) permet la nomination d’un gérant avec des missions déterminées ou de réduire cela a une majorité simple.
Constitution d’une SCI
La création d’une Société Civile Immobilière (SCI) impose la rédaction des statuts de la société et l’accomplissement de formalités de publicité. Établis par écrit, ces statuts peuvent prendre la forme d’un acte notarié ou d’un acte sous seing privé selon le choix ou les situations. Des modèles rédigés sont proposés par différents organismes, ou peuvent être trouvés sur internet sur Internet. De plus, l’intervention d’un notaire est obligatoire lorsqu’un immeuble est apporté à la Société Civile Immobilière (SCI). Les statuts doivent préciser :
– L’objet de la SCI (c’est-à-dire son activité)
– Le nombre de ses associés : ils sont au minimum 2. Ils doivent faire des apports à la société soit sous forme numéraire (somme d’argent) ou en nature (apport d’un bien ou d’un droit de jouissance sur ce bien). L’ensemble de ces apports formeront ensuite le capital de la Société Civile Immobilière (SCI). La loi ne prévoit pas de montant minimal pour ce capital :
– Les modalités de fonctionnement. Les statuts déterminent les pouvoirs du gérant, les modalités de consultation des associés et les règles de présence et de majorité aux assemblées ;
– Sa durée d’existence. Elle ne peut excéder 99 ans mais il est possible de prévoir une durée plus courte dans les statuts ou plus longue via prorogation.
– Sa dénomination et son siège social. Le siège social pouvant être établi au domicile du gérant.
Les statuts doivent être signés par tous les associés et être enregistrés auprès de l’administration fiscale (avec un délai de 1 mois). Après cette première démarche, plusieurs formalités de publicité sont obligatoires :
– L’insertion d’un avis de constitution de la Société Civile Immobilière (SCI) dans un journal d’annonces légales (JAL)
– Un dépôt des statuts au greffe du tribunal de commerce (GTC)
– Une immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS)
La Société Civile Immobilière (SCI) qui opte pour l’impôt sur le revenu adresse une déclaration d’existence à l’administration fiscale (avec un délai de 3 mois à compter de sa création), tout cela entrainant des frais : cette constitution de SCI aura un coût situé entre 1.500 euros et 3.000 euros selon la Société Civile Immobilière et sa situation.
Organiser sa transmission
Une Société civile immobilière (SCI) est également un outil pour organiser, et ce de son vivant, la transmission d’un patrimoine immobilier. Dans ce cadre, la création d’une société civile immobilière (SCI) présente à la fois des intérêts ou avantages patrimoniaux et fiscaux. Par exemple, elle peut permettre de faciliter considérablement la transmission du patrimoine en famille entre ascendants et descendants, de manière anticipée ou au décès d’un ascendant. Par rapport à la donation directe d’un immeuble, la donation de parts de Société Civile Immobilière (SCI) présente un avantage fiscal. Le patrimoine de la SCI peut être transmis plus facilement grâce à des donations successives de parts. Il est beaucoup plus difficile de respecter les plafonds d’abattement de donation en transmettant un bien immobilier (maison, …) qu’en transmettant des parts sociales, qui elles sont facilement partageables, en effet en étalant les donations de parts sociales, le profit peut être multiple via des abattements à plusieurs reprises. Une autre raison de recourir à la SCI pour acquérir un bien immobilier est la transmission de son patrimoine à ses héritiers sans avoir à vendre le bien immobilier en question. Cette transmission pourra se faire de manière fractionnée (acquisition de l’immeuble par la Société Civile Immobilière (SCI) et donation en nue-propriété des parts sociales par les ascendants à leurs descendants). Cette acquisition pourra avoir pour objectif de développer son patrimoine, de loger ses enfants pendant leurs études, de se constituer un revenu pour la retraite, ou enfin comme dit précédemment de transmettre son patrimoine à moindre coût tout en conservant le pouvoir entre les mains du donateur. Là aussi, la consultation d’un professionnel, donc d’un notaire est recommandée, ainsi ce notaire permet de bien rédiger les clauses des statuts relatives à la gérance, à l’objet social au renforcement des droits de l’usufruitier.
Décote des parts de SCI
Lorsqu’un bien est mis en Société Civile Immobilière (SCI), la valeur patrimoniale du bien est divisée en parts sociales qui seront ensuite partagées entre tous les associés. Dans ce cadre, la valeur des parts subit ce que l’on appelle une décote, c’est-à-dire une diminution de valeur. En effet, le prix du bien immobilier est toujours supérieur à la somme de la valeur vénale de la totalité des parts alors la décote découle du fait que les parts sociales d’une SCI familiale ne sont pas susceptibles d’évoluer sur un marché et sont difficiles à vendre à une autre personne qu’un associé. Dans ce cadre restrictif, bien souvent, les statuts de la SCI prévoient une clause d’agrément selon laquelle la cession de ses parts par un associé est subordonnée à l’acceptation des autres associés. En règle générale, pour les SCI familiales, la valeur des parts de la SCI est inférieure d’au moins 10% à celle du bien rapportée au nombre de parts. Or, c’est la valeur des parts de la SCI qui sert de base imposable pour le calcul des droits de donation. Avec pour conséquence le fait que le montant de l’imposition s’en retrouve diminué, ce qui permet de profiter au maximum des abattements.
L’emprunt pour la SCI
Dans l’hypothèse où la société ne disposerait pas de fonds propres il y aura lieu de s’interroger sur la meilleure façon de financer le fait d’acheter. Si la Société Civile Immobilière (SCI) contracte l’emprunt directement, elle ne pourra pas bénéficier des prêts épargne-logement PEL, ni des prêts à taux zéro. Cet emprunt ne sera pas soumis aux formalités de la loi Scrivner qui impose l’envoi en recommandé de l’offre à l’emprunteur et un délai de réflexion pour l’accepter. L’établissement bancaire exigera en plus de la garantie hypothécaire sur le bien immobilier acquis le cautionnement personnel des associés ou un engagement de non cession de leurs parts. Dans une démarche d’optimisation fiscale, il sera plus avantageux que l’emprunt soit contracté directement par la Société Civile Immobilière (SCI), les intérêts de l’emprunt étant déductibles du bénéfice imposable et le coût de la garantie hypothécaire étant moindre en raison de l’exonération de la taxe de publicité foncière (0,715 %).
Pour conclure
Enfin la loi Pinel est venue modifier certains aspects de la location immobilière et aider les loueurs dans leurs démarches, phénomènes importants dont il faudra tenir compte lors de la création d’une SCI. La vente et l’achat d’immobiliers peut être facilité par une Société Civile Immobilière (SCI) mais il convient de s’informer auprès d’un professionnel, généralement un notaire pour la création, l’évolution voir même la cession d’une SCI car les statuts sont extrêmement importants et ont une place prépondérante dans la vie de la Société Civile Immobilière.