Quelle comptabilité pour une SCI ?
La comptabilité pour une SCI, c’est obligatoire ?
Pourquoi tenir une comptabilité pour une SCI ?
Une Société Civile Immobilière (SCI) a intérêt à tenir une comptabilité, cependant il n’y a pas d’obligation légale de tenir une comptabilité pour une SCI, sauf exception pour les Société Civile Immobilière (SCI) soumises à une comptabilité commerciale. En effet, tenir une comptabilité en bonne et due forme semble indispensable pour plusieurs raisons :
Car le gérant a l’obligation de rendre des comptes aux associés
La SCI doit tenir une comptabilité car les associés de la Société Civile Immobilière (SCI) disposent d’un droit d’information et de communication sur I’activité et la gestion de la société. Par conséquent, chacun des associés a le droit de demander au gérant de lui communiquer tous les documents et informations quant il le souhaite (notamment comptables). C’est la stricte application des dispositions de l’article 1855 du Code civil : « les associés ont le droit d’obtenir au moins une fois par an, communication des livres et des documents sociaux, et de poser par écrit des questions sur la gestion sociale auxquelles il devra être répondu par écrit dans le délai d’un mois ». Ainsi le gérant est quant à lui obligé de réunir les associés en assemblée générale au moins une fois par an, pour informer les associés sur la gestion comptable qui a été faite par exemple. A ce titre, l’article 1856 du Code civil dispose que : « les gérants doivent, au moins une fois dans l’année rendre compte de leur gestion aux associés. Cette reddition de compte doit comporter un rapport écrit d’ensemble sur l’activité de la société au cours de l’année ou de l’exercice écoulé comportant l’indication des bénéfices réalisés ou prévisibles et des pertes encourues ou prévues » (soit la situation et le plan futur de la société). La tenue d’une comptabilite, même simple, permet de répondre à cette obligation de rendre des comptes aux associés qui pèse sur le gérant de la Société Civile Immobilière (SCI).
En cas de demande de l’administration fiscale
Si l’administration fiscale fait une demande de renseignement, la Société Civile immobilière (SCI) doit être en mesure de fournir toutes les pièces justificatives des déclarations fiscales effectuées. La tenue d’une comptabilité est en outre une forte présomption de vie de la société.
Pour que la SCI ne puisse pas être dissoute
La loi de finance de 2005 a inséré dans l’article 94 du Livre des Procédures Fiscales (LPF) que la tenue d’une comptabilité et des assemblées permettent de donner une existence a une SCI. De plus, la jurisprudence a souvent retenu que l’absence de tenue d’une comptabilité est un des éléments qui permet de considérer qu’ une SCI est fictive : la fictivité entraîne la nullité de la société et peut, dans certains cas, déclencher la mise en place de la procédure d’abus de droit (avec pénalités fiscales).
En cas de redressement ou liquidation financière
La loi de finance du 25 janvier 1985 relative au redressement et à la liquidation judiciaire sanctionne à titre personnel les associés dirigeants d’une société à l’encontre de laquelle il est relevé l’absence de comptabilité.
Pour évaluer les droits des associés
Tenir une comptabilité permet de déterminer la valeur des parts sociales de chaque associé. Cette évaluation des droits des associés est importante dans deux situations : lorsque l’un des associés souhaite procéder à une donation anticipée de la nue-propriété des parts sociales ou lorsque l’un des associés souhaite vendre ses parts sociales. La tenue d’une comptabilité est nécessaire pour valoriser les comptes courants que les associés disposent au sein de la SCI et leur permettre de remplir leur déclaration d’Impôt Sur la Fortune (ISF).
Eviter des taxes
La tenue d’une comptabilité permet d’éviter certaines taxations (en évitant de franchir certains seuils d’imposition grâce aux chiffres régulièrement mis a jour, phénomène que l’on aurait pas vu sans la tenue d’une comptabilité).
Qu’est-ce qu’une bonne comptabilité pour une SCI ?
Les règles qui gouvernent la tenue d’une comptabilité Société Civile Immobilière (SCI) dépendent de la législation en vigueur et des clauses statutaires de la SCI qui sont notamment destinées à encadrer la gestion comptable de la SCI.
Ainsi deux méthodes de comptabilisations existent :
– Une comptabilité simple
– Une comptabilité en partie double (également appelée comptabilité commerciale).
Généralement, une comptabilité simple est suffisante pour une SCI, mais parfois la législation nous impose d’utiliser une comptabilité en partie double. En effet, la possibilité d’opter volontairement pour une comptabilité en partie double est possible, si une telle méthode semble plus bénéfique à une SCI. Des détails existent et en voici les règles qui accompagnent chacune des deux méthodes de comptabilisation, dans quelles circonstances la comptabilisation en partie double est impérative et étudier la question de la comptabilisation des amortissements des immeubles.
Une comptabilisation simple suffisante …
En principe, une SCI est une société avec une forme civile, ce qui lui épargne de tenir une comptabilité en partie double. Avec une comptabilité simple, la SCI peut se contenter d’inscrire les dépenses et recettes de la SCI et de garder toutes les pièces justificatives pour chaque écriture comptable. II n’y a pas d’exigences de forme particulière, la SCI a donc le choix de tenir une comptabilité parmi les solutions suivantes :
– En utilisant un cahier (tenue à la main)
– En utilisant un tableur Excel
– En utilisant un logiciel comptable
– En conservant les relevés bancaires de la SCI
Il faut savoir que tracer toutes les entrées et sorties de la Société Civile Immobilière (SCI) n’est pas suffisant : la SCI doit impérativement garder toutes les pièces justificatives pour chaque écriture comptable. A défaut, la comptabilité de la SCI n’aura pas de valeur probante pour l’administration fiscale.
… mais une comptabilisation double peut être choisie ou imposée
Au moment de la création de la SCI ou en cours de vie de la société, les associés ont la possibilité de renoncer à utiliser la comptabilisation simple pour adopter une comptabilité en partie double. Pour modifier la méthode de comptabilité, les associés doivent voter une nouvelle résolution en Assemblée Générale pour réviser les clauses statutaires de la société en relation avec la gestion comptable de la société. Cependant, la tenue d’une comptabilité en partie double est obligatoire lorsque :
– La Société Civile Immobilière (SCI) a optée pour l’impôt sur les sociétés (IS)
– La SCI est assujettie à la TVA
– Des parts de la SCI sont inscrites au bilan d’une entreprise commerciale
– Lorsqu’au moins deux des trois critères suivants sont remplis :
1 – Le bilan total est supérieur à 1 550 000 euros
2 – Le chiffre d’affaire et/ ou les ressources de la SCI sont supérieures 3 100 000 euros
3 – La SCI comporte un effectif supérieur à 50 salariés
Chaque écriture comptable doit impérativement être accompagnée par une pièce justificative datée et susceptible d’être présentée à toute demande. A défaut, la comptabilité n’a une fois encore, pas de valeur probante, pour l’administration fiscale. Pour cette double comptabilité, le recours a un expert-comptable est possible.
Une comptabilité spécifique à l’amortissement d’immeuble
La comptabilisation des amortissements des immeubles peut être facultative ou obligatoire.
La possibilité de comptabiliser les amortissements de l’immeuble social
La comptabilisation des amortissements d’immeuble reste option tant que la SCI est soumise à l’impôt sur les revenus. La décision de comptabiliser ou de s’abstenir de comptabiliser les amortissements doit impérativement être prise en fonction des objectifs poursuivis par les associés de la SCI. Ainsi, même si la comptabilisation des amortissements n’a pas d’incidence en matière de fiscalité directe, elle a une incidence sur l’évaluation de la valeur de la SCI.
L’obligation de comptabiliser les amortissements de l’immeuble social
En revanche la Société Civile Immobilière pourra avoir comme l’une de ses obligations le fait de comptabiliser les amortissements de l’immeuble social chaque année en fonction de la durée d’utilisation de l’immeuble si la SCI a fait le choix de l’imposition sur les sociétés.
Conclusion
La tenue comptable des sociétés qu’importe leur régime fiscal est importante, il faut mettre le résultat dans un journal / livre / registre (avec ligne et colonnes au minima), ces écritures permettant de savoir à tout moment de l’année ou en est le capital (revenu immobilier / fonciers, loyer …), ce qui est l’une des règles imposée au contrôle du gérant. Le cas d’une double comptabilité peut être imposé à certaines Société Civile Immobilière (SCI) alors un logiciel de comptables pourrait leur être d’une certaine utilité, ainsi que d’autre coût a prévoir lors du choix de l’imposition sur les sociétés.