Qu’est ce que la vente en viager immobilier ?
Comment vendre en viager son bien ?
Il n’est pas évident pour tous de se séparer de son logement, cependant nous allons voir qu’une alternative via un montage juridique est possible et est plus accommodante par rapport à la vente simple et basique: la vente viagère. Nous ne parlerons ici ni du viager financier ni du prêt viager hypothécaire mais bien du viager immobilier, qui est la forme utilisé lors de la vente d’une maison ou d’un appartement sous forme viagère.
Définition
La vente de son bien immobilier en viager permet de céder celui-ci a un tiers moyennant une rente /mois en euros versée par l’acheteur appelé pour l’occasion débirentier au crédirentier qui sera donc le vendeur, de plus, il y a la possibilité pour le vendeur de continuer de vivre dans le bien vendu. Toute personne capable juridiquement a le droit d’effectuer une vente ou un achat en viager. Comme pour toutes ventes immobilières le prix de vente de l’habitation dépendra du nombre de pièces et de la superficie de celle – ci mais pas seulement. L’exclusivité du logement n’existe pas ici puisque l’acquéreur a la nue – propriété et le vendeur a l’usufruit de la maison ou l’appartement. Suite a l’acquisition, le fait de ne posséder que la nue – propriété ne permet pas a l’acquéreur d’aller faire un séjour quand il le veut dans la maison ou l’appartement, c’est toujours l’ancien propriétaire qui est titulaire du droit d’habitation (DUH) qui lui confère donc l’exclusivité du droit de séjour. Le Code Civil donne le cadre de la vente viagère : art 1968 et suite.
Les étapes du viager
Le bouquet
Le bouquet est l’apport que le nouveau propriétaire verse sous forme de paiement immédiat au moment de l’achat du logement (appartement ou maison). Cet apport correspond à un montant en moyenne de 31 % de la valeur du bien, il n’est pas obligatoire ainsi c’est le vendeur du viager qui choisit s’il veut obtenir une somme immédiatement au moment de la vente via une clause dans le contrat. Cette clause mentionnant le montant du bouquet est fixée librement entre les partis et plus celui-ci sera élevé, plus la rente viagère sera faible.
La rente
La rente viagère est la somme que l’acheteur paie chaque mois au vendeur jusqu’à son décès. Pour le calcul de celle-ci, on doit d’abord estimer la valeur du logement (prix de vente actuel du marché). La rente est ré-évaluée chaque année sur un index décidé au moment de l’achat par leurs protagonistes, le choix de cet index est libre mais est généralement utilisé : soit l’indice des prix à la consommation, soit l’indice du coût de la construction. Si le bien continu d’être occupé par le vendeur, il est nécessaire de calculer une décote, calculable de 2 façons différentes :
Abattement forfaitaire
Ce fait selon l’âge du vendeur : plus le vendeur est jeune, plus la décote est importante.
Abattement d’occupation
Basé sur l’estimation des loyers pour un même logement dans un même secteur géographique. Après estimation de la durée de vie du vendeur, on obtient une somme déductible de la valeur du bien immobilier avec la multiplication du nombre d’années par le loyer annuel évalué précédemment.
Les différents types de viagers immobiliers
Il existe 3 types de viagers immobiliers :
Le viager occupé
C’est la situation durant laquelle la propriété, suite à la vente, continu d’être occupée par le crédirentier, ainsi celui s’est réservé un Droit d’Usage et d’Habitation et a donc gardé l’usufruit de la propriété pour le reste de sa vie. Dans ce cas de figure le prix de vente subit un abattement. Environ 7 ventes de viagers sur 10 se font sous cette forme.
Le viager libre
Est représenté par un appartement ou une maison vide, cela permettant au débirentier d’habiter ou de louer immédiatement le bien en question. Le vendeur touchera un bouquet à l’achat, plus une rente /mois jusqu’à la fin de sa vie par la suite. La rente aura un montant plus élevé que lors d’un viager occupé du fait de la non – occupation des lieux.
La vente a terme
Est nettement différentes des 2 alternatives vues précédemment. Il s’agit ici d’un versement /mois limité dans le temps et définit lors de la vente, les mensualités ne sont pas ou peu imposables et ce montant /mois est indexé obligatoirement sur l’indice du coût de la construction.
L’âge: un facteur déterminant
Le terme « viager » vient de « viage », signifiant dans un français plus ancien « temps de vie ». Effectivement toute la détermination d’une bonne ou d’une mauvaise affaire pour un débirentier lors d’un achat en viager dépendra du fait de la date de la mort du crédirentier, ce qui peut poser un problème moral pour un certain nombre de personnes. La vente en viager est donc un contrat aléatoire, au sens juridique du terme (art 1964 du Code Civil). Il n’existe pas d’âge minimum légal accordant la permission de mise en vente en viager de ses biens, cependant nous pouvons remarquer que la pertinence de l’opération pour les parties viens avec l’avancement de l’âge du vendeur, ainsi l’âge moyen des crédirentiers français est de 79 ans en 2017. Si le vendeur meurt dans les 20 jours suivants la vente, celle-ci est annulée et le bien revient aux héritiers.
Déroulement de la procédure
Comme lors de toutes procédures de vente de son bien immobilier, il faut trouver un acheteur. Lors de la vente en viager, les démarches ne différeront que peu de celle d’une vente immobilière classique. Tout d’abord la phase de publicité de l’offre de vente : il faudra ainsi émettre des annonces de vente qui soient suffisamment diffusées pour que de nouveaux propriétaires potentiels puissent en prendre connaissance, cette démarche peut être facilitée par certains organismes spécialisés qui se chargent de simplifier la vente d’immeuble en viager, ils font ce rejoindre l’offre et la demande. L’acquéreur devra ensuite procéder à l’acte du notaire qui lors de la vente immobilière en viager est également de mise et comme pour toute vente d’immeuble, c’est le nouveau propriétaire qui est en charge de tous les frais liés à cet acte de notaire et plus globalement des frais liés à la vente. C’est lors de la vente notariée que le bouquet sera déterminé (si bouquet il y a) il sera défalquer sur la rente à payer périodiquement.
Les avantages de la vente en viager
La vente en viager ne représente qu’à peine 1% des transactions immobilières en France et pourtant elle comporte de nombreux avantages :
Pour l’acheteur
Permet au débirentier l’acquisition d’un bien à moindre coût avec simplement un capital de départ pour payer le bouquet entrainant la non nécessité de recourir à un crédit bancaire et donc de ne pas payer des intérêt ou des frais bancaire, le crédit comprenant généralement une forte somme d’euros est généralement un frein à l’achat, pas ici. Autres avantages, la constitution d’un patrimoine pour sa retraite et un cadre fiscal favorable. Ainsi pour l’investisseur, l’acquisition d’un viager occupé peut être comparée à un investissement locatif sécurisé, avec un seul occupants (ou 2 occupants) et pour lequel il reçoit la totalité des « loyers » au moment de l’acquisition définitive.
Pour le vendeur
Le crédirentier a la possibilité de rester chez lui jusqu’à la fin de sa vie (ou événement spéciaux) malgré la vente de son bien. Cela lui permet de faire des économies importantes (gros travaux et taxe foncière sont payés par le débirentier). Il perçoit via la rente des revenus complémentaires chaque mois et bénéficie d’avantages fiscaux (abattements de 30 % à 70 % en fonction de son âge). Ainsi généralement le vendeur est assuré d’une retraite confortable grâce aux revenus générés, cela avec la possibilité de rester chez lui, s’il décide de conserver son Droit d’Usage et d’Habitation.
La vente familial en viager
Il est possible de vendre votre bien à l’un de vos enfants, qu’il s’agisse d’un viager libre ou d’un viager occupé. La vente se fera comme avec une personne inconnue. Votre enfant devra vous verser un bouquet, puis une rente viagère régulière. Si vous vendez votre bien à l’un de vos enfants, le reste de la fratrie pourra réclamer une compensation financière à votre décès, lors de la succession. Il faudra donc passer un accord avec tous les héritiers avant de mettre en place l’opération, le désaccord de l’un d’entre eux enlèverait toute pertinence à l’opération.
La revente du viager
Du vivant du crédirentier
Les aléas que peut subir l’acheteur peuvent l’empêcher d’honorer le versement de ses arrérages mensuels. Ainsi la revente du viager permet de ne pas accabler le débirentier et que ses difficultés n’aient pas de conséquences sur le crédirentier. Le viager peut donc être revendu qu’importe le moment et l’accord du crédirentier. Il conviendra toutefois de l’informer par voie d’huissier. Le nouveau débirentier devra payer les rentes dans les mêmes conditions que son prédécesseur, de plus il devra verser au premier débirentier une somme de départ également appelée le bouquet, qui devra s’élever au minimum à l’ensemble des sommes déjà versées. A la revente du viager, l’acquéreur initial se porte garant du nouvel acquéreur. En cas de problème dans le versement des rentes, le crédirentier se retournera contre l’acquéreur initial qui lui-même devra se retourner contre le nouvel acquéreur.
Après le décès du crédirentier
Au décès du crédirentier, la maison ou l’appartement devient automatiquement la propriété du débirentier et engendre la fin du contrat de viager. Cependant si dans les termes du contrat il a été convenu que le viager se poursuit au profit d’une personne désignée par le crédirentier lors de l‘accord signifié par le contrat alors le viager continuera au profit de ce nouvel occupant (il faudra donc attendre le décès de cette personne pour que le viager prenne fin). L’intérêt de l’acquéreur n’est généralement pas de revendre le bien immédiatement mais ce peut être le cas lors d’une forte hausse des prix des maisons ou appartements dans la région de l’acquisition, et donc une prise de valeur conséquente du bien. Si l’acquéreur souhaite revendre le bien, il pourra le faire en revente classique ou bien il pourra faire une vente en viager et passer d’ancien débirentier a nouveau crédirentier.
Conclusion
La vente en viager est perçue comme complexe et source de problème du fait de l’individualisation de celle-ci avec un calcul des rentes et bouquets au cas par cas et d’un paiement à faire /mois, et pourtant elle offre de nombreux avantages aux 2 parties, qu’ils soient immédiat ou bien sur le long terme. Alors si vous avez envie de minimiser votre paiement car vous n’avez qu’un faible capital mais que vous voulez tout de même une belle demeure de séjour (dans un futur plus ou moins lointain) à Saint Raphael ou Saint Malo n’hésitez plus mais n’oubliez pas qu’il est important de bien choisir son vendeur comme nous le rappel l’anecdote de Jeanne Calment où les acheteurs sont finalement morts avant elle.
Ce que vous devez savoir sur le viager
Si vous êtes retraité et que vous êtes propriétaire, il peut arriver que vos fins de mois soient difficiles. Si c’est le cas, vous pouvez envisager la possibilité de vendre votre bien en viager. De cette manière, vous pourrez recevoir une rente pour passer une retraite plus paisible. En contrepartie, vous vous engagez auprès de l’acheteur à lui céder votre maison. Ce type de transaction peut être intéressant à la fois pour le vendeur que pour l’acheteur. En effet, si vous souhaitez investir dans l’immobilier, le viager peut être une bonne solution. Vous aurez un loyer à payer comme dans le cas d’un crédit. Par contre, la seule variable que vous ne pourrez pas contrôler, c’est la durée de vie de la personne qui vous vend le bien en viager.
Que vous souhaitiez vendre ou acheter une maison en viager sur Nantes, il est indispensable d’être conseillé par des experts dans ce domaine. Vous pourrez faire des choix plus éclairés et éviter de faire certaines erreurs. Pour commencer à vous renseigner sur le sujet retrouvez les informations sur le site de l’entreprise HD Patrimoine. De quoi envisager la transaction avec plus de sérénité.