Héritage immobilier

La répartition des parts d’un bien immobilier

L’héritage et la succession sont des étapes douloureuses et complexes lors de la perte d’un proche.

Découvrez tous les éléments à connaître sur la démarche de succession du patrimoine immobilier.

L’ouverture de la succession

L’ouverture de succession est lancée lorsqu’un proche déclare officiellement le décès d’une personne. La procédure légale de transmission du patrimoine débute par l’inventaire des biens qui sont ensuite répartis entre les héritiers d’après la demande du défunt dans son testament.

Si le défunt est propriétaire de biens immobiliers, un notaire est chargé de la succession. Il doit alors évaluer le patrimoine immobilier du défunt et chercher les éventuels héritiers afin d’effectuer le partage des biens entre ces différentes personnes.

L’estimation du bien immobilier

Le notaire doit obligatoirement estimer la valeur du patrimoine immobilier du défunt afin de calculer le montant des droits de succession. Cette estimation porte le nom de valeur vénale des biens immobiliers. Elle équivaut à un montant issu du calcul de la vente du bien si le défunt avait vendu son bien à la date de sa mort. Comme pour la vente d’un bien traditionnel, la valeur du logement est déterminée d’après plusieurs critères.

Le fonctionnement de l’héritage d’un bien immobilier

L’usufruit et la nue-propriété

Lors de la succession d’un bien immobilier, si le défunt avait un conjoint et des enfants, c’est au conjoint que revient l’usufruit des biens. Cela signifie qu’il dispose du bien immobilier en héritage comme il le souhaite. Il peut donc y vivre ou en percevoir les revenus si le bien immobilier est mis en location.

Les enfants possèdent alors la nue-propriété du bien. Cela signifie qu’ils disposent d’un bien immobilier sans pour autant en jouir comme le peut le conjoint. Cette nue-propriété du bien est partagée en parts égales entre les enfants, sauf s’ils sont issus d’une union en-dehors du mariage.

Le principe d’indivision

Lorsque les héritiers sont nombreux au sein d’un héritage d’un bien immobilier, l’indivision est le principe choisi lorsque le patrimoine immobilier n’a pas été mentionné dans le testament du défunt. Cela signifie les biens immobiliers sont distribués selon les dernières volontés du défunt lorsqu’il a rédigé un testament.

L’indivision consiste à transmettre les biens du défunt à tous les héritiers collectivement sans qu’une personne ne soit pas lésée, on parle alors de quote-part. Tous les biens appartiennent donc à tous les héritiers de manière égale : les parts ne sont pas individualisées matériellement.

L’accord de tous les héritiers est nécessaire pour vendre les biens immobiliers lorsque la succession immobilière s’est faite sous le principe d’indivision. Depuis la réforme des successions de 2007, il est toutefois possible de rénover ou de louer un bien immobilier si les deux tiers des héritiers sont pour.

Le rachat de parts

Si un bien immobilier est partagé entre plusieurs héritiers et qu’ils décident de le vendre, la somme est partagée équitablement selon leur quote-part dans la succession. S’ils préfèrent le mettre en location, ils conservent alors le bien immobilier dans leur patrimoine tout en s’assurant une rentrée d’argent mensuelle, répartie également entre tous les héritiers. Il est également possible que les héritiers se mettent d’accord et que certains peuvent faire un rachat de soulte, autrement dit, un rachat des parts des autres héritiers. Il peut ainsi faire le rachat d’une, plusieurs, voire la totalité des parts afin de devenir l’unique propriétaire du bien immobilier.

Les droits de succession

Les droits de succession sont un impôt direct que les héritiers doivent payer à l’État après la transmission des biens. Ces frais ne s’appliquent pas au conjoint du défunt. Ces frais sont calculés d’après la valeur du bien estimée par le notaire ainsi que d’après le degré de parenté avec le défunt. Des frais de notaire sont également à prévoir, car c’est lui qui est chargé de la rédaction obligatoire de l’attestation de propriété. Selon la valeur du bien, ils peuvent varier entre 1 et 5 %.

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