Les différents délais lors de la vente d’un bien immobilier !

Les délais lors d’une vente immobilière

Les délais à connaître lors de la vente

La mise en vente du bien

Pour mettre officiellement un logement en vente, il faut publier une annonce. Cette étape est simple, il faut :

– estimer le prix du logement : comparez le logement avec des offres analogues disponibles sur le marché, afin de fixer un prix cohérent.

– rédiger une annonce : décrire les caractéristiques principales du logement (localisation, surface, liste des pièces, prestations, chauffage, construction, immeuble, charges, etc.).

– prendre des photos du logement : il faut une ou deux photos par pièce principale (cuisine, salon, chambres, etc.) et éventuellement une vue d’extérieur.

Cette étape prend peu de temps à être accomplie, environ une journée seulement.

Trouver l’acheteur

Pour raccourcir au maximum le délai d’une vente immobilière, trouver un acquéreur rapidement est primordial. Le temps qu’il faut pour trouver un acquéreur dépend en partie du marché : certains biens sont très demandés, en particulier les petites et moyennes surfaces dans les grandes villes, d’autres biens sont plus difficiles à vendre, soit parce qu’ils sont dans une localisation moins prisée, soit parce qu’ils sont atypiques (loft, très grandes surfaces, etc.). Cependant la qualité de l’annonce est aussi déterminante pour trouver un acquéreur dans des délais raisonnables. Si un logement est surévalué, si les photos ne sont pas vendeuses, si il y a un oubli de mentionner certains points forts dans l’annonce, cela peut considérablement ralentir une vente.

La durée de cette étape peut fortement varier du fait des nombreux paramètres liés à la vente, le plus souvent celle-ci dure entre un mois et un an.

Signature du compromis de vente

Lorsqu’un acquéreur fait une offre à un prix intéressant pour le vendeur, il n’y a plus qu’à prendre rendez-vous chez le notaire pour signer le compromis de vente, cela permettant de raccourcir le délai. Cependant il faut en moyenne compter dans son délai initial un mois pour obtenir un rendez-vous. Il y a possibilité de signer le compromis de vente sous seing privé, cela peut être attrayant lorsqu’on a du mal à obtenir un rendez-vous chez le notaire et permettant une fois encore de raccourcir le délai initialement prévu, mais une forte vigilance s’impose, il s’agit d’un acte complexe avec de nombreuses possibilités d’erreurs que ce soit pour le vendeur ou l’acquéreur/ acheteur. Il peut parfois y avoir une annulation avec certaine condition du premier compromis de vente, ainsi compromis de vente ne signifie pas vente du bien immobilier et le premier compromis de vente n’est parfois pas le bon.

D’ici la signature du compromis de vente, il faut que le vendeur réunisse des pièces à annexer a celui – ci :

– les diagnostics immobiliers

Tout savoir sur les diagnostics : Les diagnostics lors de la vente immobilière !

Cette étape de signature du compromis de vente dure environ un mois selon la prise de rendez – vous chez le notaire.

Signature de l’acte de vente

Après la signature du compromis, il y a toujours un délai d’au moins 3 mois avant la signature de l’acte définitif. Pendant cette période, la vente peut encore être annulée pour plusieurs raisons :

– le délai de rétractation : pendant les 10 premiers jours, l’acquéreur peut se rétracter sans justification.

– les clauses suspensives d’obtention de crédit : la majorité des acquéreurs financent leur achat via un crédit immobilier, et le compromis de vente comprend donc généralement une clause suspensive d’obtention de crédit, dont la durée est au minimum d’un mois (cette durée est précisée dans le compromis). Pendant cette durée, l’acquéreur va essayer d’obtenir son crédit immobilier et s’il ne l’obtient pas, il pourra se rétracter et récupérer son acompte.

Durant cette étape le notaire doit également s’assurer que les collectivités publiques n’ont pas l’intention de préempter le logement. Le droit de préemption est un droit d’achat prioritaire par un acheteur tel : la commune, l’Etat ou le département. Sur le plan pratique, le notaire doit adresser une DIA (Déclaration d’intention d’aliéner) à la collectivité titulaire du droit. Le délai de réponse est de deux mois, et de trois mois en matière de périmètre sensible. Si le logement est loué, le locataire dispose également d’un droit de préemption. Le notaire doit s’assurer que le locataire a été prévenu de la vente et qu’il a eu l’occasion de faire une offre d’achat.

Ces actes se font sur une période comprise entre trois mois et quatre mois.

Délai de rétractation

Comme dit précédemment l’acheteur bénéficie d’un droit de rétractation de dix jours qu’il peut exercer sans avoir besoin de justifier d’un motif particulier. Tout acheteur particulier (non professionnel) qui achète son logement en bénéficie, que la transaction soit conclue entre particuliers ou devant notaire. Cela permet à l’acheteur de revenir sur sa décision sans aucune pénalité. La loi Macron du 6 août 2015 a porté le délai de rétractation de l’acheteur à dix jours à compter du 8 août 2015, alors qu’il était de sept jours jusque-là. Le vendeur, quant à lui, ne bénéficie pas de ce droit de rétractation sur la vente de son habitation. Une fois le compromis signé, il est engagé à l’égard de l’acheteur et ne peut pas revenir sur sa décision.

Le décompte du délai

Lorsque le vendeur et l’acheteur se retrouvent chez le notaire chargé de la vente, c’est lui qui a préparé par avance le compromis grâce aux informations transmises par le vendeur et l’acheteur : titre de propriété, identité et situation matrimoniale des intéressés… Il ne reste plus qu’à signer le compromis. Le notaire remet ensuite l’acte à l’acheteur en main propre. Le décompte des dix jours de rétractation commence à partir du lendemain, en réalité le délai de rétractation de l’acheteur ne commence à courir que le lendemain de la communication des pièces requises au vendeur pour le dossier de l’acte de vente si celles – là n’y sont pas à la signature.

La rétractation

Il lui suffit pour cela d’adresser en livraison un courrier à son vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception l’informant de son souhait de renoncer à la vente. En revanche, si l’acheteur ne le fait pas dans les dix jours, il est définitivement engagé.

Quel délai entre le compromis et l’acte d’achat définitif ?

Après que l‘acheteur a trouvé son futur bien immobilier et qu’il s’est mis d’accord avec le vendeur sur les différentes modalités (montant, …) il va falloir qu’ils signent un compromis de vente ou une promesse de vente de la maison qui aura un rôle de garantie. C’est à ce moment qu’il faudra définir une date limite pour la signature du contrat authentique devant le notaire. C’est uniquement à ce moment que le transfert de propriété aura lieu. Dans la majorité des cas, ce délai est d’environ 3 mois. Il n’a rien d’obligatoire. Sa durée est conventionnellement fixée par les parties. Les limites sont en fait celles du temps de constitution de l’acte de vente, d’obtention d’un prêt et des délais légaux de rétractation et de réflexion.

Raccourcir le laps de temps entre compromis et la vente du bien immobilier

Il est possible de demander à ce que l’acte définit soit signé avant la date prévue dans l’avant-contrat. Mais à moins de disposer du financement pour acheter comptant, le délai d’obtention d’un emprunt ne permet pas vraiment de raccourcir le délai entre le compromis ou la promesse de vente et l’acte d’achat définitif. De même, les différentes formalités que doit accomplir le notaire demande un certain temps. Sauf lors de l’achat d’un appartement neuf en Vente en l’Etat de Futur Achèvement (VEFA). Normalement, les formalités sont alors déjà réalisées et il y a possibilité de gagner quelques semaines sur le délai initial.

Allonger le laps de temps entre le compromis et la vente du bien immobilier

A la convenance des parties, le délai prévu par le compromis ou la promesse de vente peut être prolongé de quelques semaines à quelques mois. Une promesse de vente de plus de 18 mois doit obligatoirement être passée devant un notaire que ces 18 mois résultent du délai initialement convenu ou suite à une prolongation de ce délai.

Pour conclure

Un agent immobilier peut aider à raccourcir les différent délais (tel que celui de trouver un client a l’acquisition de la maison, qui est le délai le plus variable). Le compromis de vente lors de la vente immobilière est important, il permet à l’acquéreur et au vendeur d’avoir une quasi – certitude, celle de la vente futur du bien immobilier, ainsi les délais sont réglementés lors de sa signature par l’acquéreur et le vendeur. Ainsi le délai lors de la vente d’un bien immobilier et de la signature du compromis de vente peut être variable, cependant cette variabilité lors du compromis de vente est assez moindre et le délai est plutôt rigide et assez non modulable de façon significative, ce qui n’est pas le cas du délai accordé lors de la promesse de vente d’un bien immobilier. La rétractation lors du compromis de vente est une possibilité s’offrant a l’acquéreur qui possède un délai de 10 jours pour s’en servir.

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