Les estimations immobilières des professionnels !
Notaire, agence ou expert pour évaluer un bien immobilier !
Tout d’abord, avant de voir les diverses possibilités d’experts qui s’offrent à nous pour déterminer la valeur de notre bien immobilier, nous allons rappeler l’importance que cette estimation a sur la vente future ou non de notre logement.
Evaluer le bon prix d’un bien immobilier
Déterminer de façon cohérente le prix de vente d’un bien constitue une étape incontournable et déterminante pour la réussite d’un projet de vente immobilière. Il est essentiel d’exploiter le « capital nouveauté » particulier à chaque vente, c’est-à-dire l’attrait dont bénéficie un bien nouvellement disponible, en le proposant, dès sa mise en vente, à son juste prix. Tel est l’objectif d’une estimation précise et pertinente ! Qu’il s’agisse d’une maison, d’un appartement, d’un garage ou simplement d’un local, il est indispensable de passer par une phase d’estimation immobilière pour les particuliers avant une mise en vente. Etablir un prix juste permet d’optimiser ses chances d’établir le contact avec un acheteur potentiel. Faire estimer son bien immobilier multiplie les chances de trouver preneur, puisque cela permet de proposer un prix cohérent avec les prestations du bien immobilier. Pour estimer un appartement ou une maison, les évaluations immobilières sont calculées à partir des caractéristiques intrinsèques du bien (spécificités et équipements du logement, pièces, travaux, …), les particularités de son environnement (localisation, secteur, quartier, infrastructures proches, attractivité…) et les tendances actuelles du marché immobilier local (état de l’offre et de la demande, profil de clientèle…).
Processus d’une estimation immobilière fiable par un notaire
Les étapes d’une expertise immobilière notariale
Prise de contact
Une demande du client ou conseil du Notaire pour la détermination de la valeur du bien dans un but précis.
Proposition d’intervention
Un devis ou contrat de mission permettant de définir le périmètre du travail d’expert immobilier, du délai, du format de rendu… Autant de paramètres à partir desquels l’expert va pourvoir déterminer le montant monétaire de l’honoraire dû suite à l’intervention.
Collecte des documents pour la réalisation de l’expertise
Une récupération en amont de l’intervention de toutes les pièces itinérantes au bien : extrait du titre de propriété, détail ou attestation des surfaces du bâti et/ou des parcelles de terrains, état locatif (si immeuble occupé)… à savoir tout élément pouvant avoir une influencer la décision sur la valeur du bien estimé.
Visite du bien
Une visite physique par l’expert de l’intégralité du bien afin d’en avoir un état descriptif précis et connaitre son environnement
Collecte de documents complémentaires
Une enquête auprès des administrations, étude de marché, rédaction du rapport de l’expert.
Remise des conclusions
La rédaction du rapport d’expertise immobilière.
Le rapport d’expertise
Il existe deux formats de rendu pour un rapport d’expertise :
– le rapport d’expertise résumé (ou certificat)
– le rapport d’expertise détaillé
Il faut que ce rapport mentionne : la mission, la désignation, la situation géographique, la situation urbanistique, la situation juridique, la situation locative, la description, les surfaces, l’appréciation du bien et du marché, les méthodes utilisées et les références. Le rapport est complété par un certain nombre d’annexes selon la mission et le type de bien (au jugé de l’expert) : références de valeurs locatives, cadastre, note d’urbanisme, règlement de zone, plan de situation, photos… Un rapport d’expertise doit répondre à une structure et à une logique, bien définies. En effet, il doit faire l’objet de chapitres, de paragraphes, qui permettent aux lecteurs novices de comprendre et de suivre le raisonnement qui a permis d’aboutir à la valeur vénale retenue par l’expert.
L’outil d’évaluation immobilière des notaires : la base de référence
Un notaire dispose d’une base des références immobilières, issues des actes reçus par l’ensemble des notaires de France, base unique que le notariat entretient et enrichit depuis de nombreuses années. Faite de plus de 11 millions de références, la base des références immobilières du notariat (PERVAL/BIEN) a été créée il y a une vingtaine d’années afin de permettre la pratique de l’évaluation de bien immobilier par comparaison, seule méthode reconnue par les tribunaux. Elle recense, grâce au volontariat des notaires, les ventes de bien immobilier de tous types (immeubles, maisons, appartements, terrains, locaux d’activité, biens agricoles et viticoles, garages) et indique le prix réel des transactions. Ces données permettent aux Notaires de France de produire les statistiques de prix ainsi que leurs évolutions.
Les agences immobilières estiment gratuitement votre logement
Les agents immobiliers et leur réseau proposent également d’étudier votre maison ou votre appartement pour vous conseiller sur un prix de vente adapté. La plupart des agences immobilières proposent des estimations de maison gratuites. C’est un moyen pour elles de récupérer des mandats de vente. Il faut donc être attentif et vigilants car certains agents n’hésitent pas à gonfler volontairement le prix estimé d’un bien dans le but de faire signer un mandat avec eux plutôt qu’avec un concurrent. Rien n’empêche de faire réaliser des estimations par différents agents immobiliers. Il y aura alors plusieurs avis et la possibilité d’en déduire une moyenne correcte s’offrira au vendeur. Le niveau de qualité et de précision de l’avis d’un agent immobilier peut aider à choisir l’agence immobilière accompagnant la vente ou à décider de vendre seul le logement. Cela permet d’établir un premier contact et de jauger le professionnalisme de l’agent.
Des sociétés font exclusivement des études de valeur de biens immobiliers
En plus des notaires et des agents immobiliers, il existe un peu partout en France des experts immobiliers agréés auprès des tribunaux. Ce type de professionnel présente l’avantage d’être totalement indépendant et ne s’intéressera pas à la vente de votre bien. Cela peut apporter plus d’objectivité sur l’estimation de la valeur réelle du logement, appartement ou maison. Pour une estimation immobilière indépendante du bien, il existe différents réseaux regroupant des experts agréés permettant de pouvoir faire appel à des professionnels indépendants. Ce sont des personnes spécialisées dans l’évaluation de bien immobilier de tous types (appartements, maisons, terrains, locaux commerciaux, bureaux, etc.). Ces experts peuvent intervenir aussi bien pour une estimation avant une vente que pour tout autre besoin (valeur vénale de bien immobilier dans le cadre de redressements fiscaux, de successions, de déclaration d’ISF, etc). Le prix de ce type d’estimation peut varier d’une société à une autre.
En conclusion
Pour résumer, en une ligne, quand on veut vendre son bien immobilier, il faut avant cela faire une estimation du logement à vendre. Pour ce faire l’aide d’un notaire, d’un expert immobilier ou d’une agence immobilière (utile pour la publication d’annonces par la suite) peut être la solution pour trouver le juste prix de son logement. L’utilisation de sites pour les vendeurs afin de déterminer un prix de vente est possible pour limiter la transaction monétaire liée aux honoraires de professionnel mais cela rassurera les acheteurs de passer par un professionnel du fait du grand nombre d’informations qu’ils pourront leur offrir malgré le fait qu’il n’existe pas de « barème de qualité » prouvant la qualité des diverses ventes via notaire, agence ou expert.