La première estimation d’un bien immobilier !
L’importance de la première estimation immobilière
L’estimation et la vente d’un bien immobilier, ou d’un terrain, sont des actes arrivant dans la vie d’une personne de façon plus ou moins régulière selon la vie de chacun. Un grand nombre des personnes résidant en France sont attachés à leur bien immobilier, du fait du temps et des moments passés dans son logement. Alors évaluer le prix de son bien immobilier n’est pas chose facile, en effet l’attachement que chacun a à son logement altère sa capacité à être impartiale au moment d’estimer le montant monétaire de son bien immobilier. Pourtant, les premières estimations de ce montant du bien vont conditionner la réussite ou l’échec de sa vente.
Un bien immobilier unique
Chaque logement est unique, ainsi, il faut une étude adaptée à celui-ci pour en déterminer le prix le plus cohérent. Ainsi pour un premier aperçu, il existe différents sites sur internet pouvant renseigner sur le montant des ventes immobilières et qui peuvent permettre d’obtenir une première idée sur le montant d’un logement dans un secteur géographique. Mais pour obtenir une évaluation plus précise d’un bien immobilier, il n’est pas possible de se contenter d’appliquer une moyenne globale de prix au mètre carré sur la superficie d’un logement (appartement, maison) ou d’utiliser le prix moyen de vente de ceux – là.
Chaque bien immobilier est unique de par les différentes données qui le compose : son emplacement (quartier, province, centre-ville), les travaux réalisés sur celui-ci, etc. Même deux appartements identiques au sein d’un même immeuble ne sont pas localisés exactement au même endroit et donc non – identiques. En effet, il existe une multitude de critères à étudier pour établir la véritable valeur d’un logement que ce soit un appartement ou une maison. Faire estimer sa maison ou son appartement demande donc pour une précision et un montant cohérent de s’adresser à ceux qui ont de l’expérience de ces évaluations et à ceux qui ont accès aux informations précises des anciennes ventes sur un marché immobilier local (agent immobilier, notaire) qui demanderont une commission ainsi, il est également possible de le faire soi-même, mais de façon méticuleuse.
Étudiez soi-même le marché immobilier
Quel que soit le moyen par lequel on obtient une ou plusieurs estimations d’un bien immobilier, c’est le propriétaire et lui seul qui décidera du prix auquel sera fixé le montant pour vendre de son bien immobilier. Parmi ces différentes évaluations, il ne s’agit pas de choisir celle qui est la plus haute et donc la plus intéressante, mais d’être capable de fixer judicieusement le montant de manière à réaliser une vente optimale. En effet, une vente rapide et dans de bonnes conditions est une vente qualifiée d’optimale.
Ainsi, les avis de différents professionnels du secteur, peuvent aider à découvrir à quel montant la vente d’un logement est possible, mais cela est également possible seul en étudiant soi-même le marché immobilier local. En effet, pour attirer un acheteur, il suffit de proposer l’une des meilleures offres pour le type de bien vendu dans le secteur géographique. En étudiant le montant d’annonce immobilière des vendeurs concurrents, il est possible d’avoir un bon aperçu du positionnement à adopter. Cependant, il ne faut pas oublier que les prix dans d’annonce sont souvent bien plus élevés que les prix réels de vente… Pour attirer des acheteurs pour des visites et le potentiel achat d’un logement plutôt qu’un autre, le prix doit être plus attractif que ceux d’autre annonce dont les biens ne se vendent pas et restent sur les sites d’annonce pendant des mois, voire des années.
La vente et son processus
La première étape avant de communiquer sur une possible vente est de bien estimer son prix. Pour cela, il existe différentes solutions telles que des sites d’évaluation des prix pour chaque ville ou encore en faisant appel à des professionnels (agence immobilière, notaire, expert en estimation, etc.) qui prendront une commission ou une certaine somme pour leurs services. L’obtention rapide d’une première fourchette à laquelle on pourra espérer vendre la maison ou l’appartement. Si ces estimations sont justes par rapport au prix actuel du marché immobilier local, la vente du logement se fera rapidement. Dans le cas contraire, c’est là que tout se complique, qu’importe l’implication d’une agence immobilière ou une vente entre particuliers, il arrivera un moment où le montant du bien devra être baissé pour pouvoir trouver des acheteurs potentiels. Plus on sera loin du tarif que les acheteurs sont prêts à payer et plus il faudra revoir à la baisse les exigences.
L’importance du premier prix
Il y a toujours un premier montant avec lequel on s’imagine et on se projette pour la fin de la transaction, on a un projet avec cet argent (achat d’un autre bien immobilier, voyages, etc.). Les plus imprudents auront déjà utilisé cet argent pour financer d’autres besoins (comme par exemple en souscrivant un prêt relais). Psychologiquement, il est donc difficile de se défaire d’un premier prix espéré. Lorsqu’une petite baisse suffit à déclencher la vente, ce n’est généralement pas un problème. Par contre, quand la première évaluation se révèle bien trop élevée et qu’il faut revoir son prix à la baisse de 10 %, 20 %, voire plus, pour pouvoir recevoir une offre et ce n’est plus la même chose. Parcourir les sites d’annonce immobilière avec des outils de suivi de l’évolution du prix demandé permet de voir qu’il existe un nombre important de vendeurs qui restent bloqués sur une première estimation et qui n’agisse pas par la suite pour réussir à vendre.
Les mandats d’agent
Pour se démarquer de la concurrence, des agents immobiliers peuvent faire de la surenchère sur la valeur d’un bien. L’objectif étant de faire signer un mandat de vente dans leur agence plutôt que dans une autre. Entre trois professionnels qui vous feront une estimation du prix auquel ils vous disent pouvoir trouver des acheteurs potentiels, sélectionnerez-vous celui qui évalue votre logement au plus bas ? Si un professionnel vous a fait espérer la somme de 400 000 euros pour votre maison et qu’il revient vers vous en vous annonçant que vous ne trouverez pas preneur à ce prix-là. Qu’il faut descendre votre tarif à 350 000 euros pour avoir une chance d’avoir une offre. Vous aurez un sentiment d’échec, de perte de 50 000 €. Tout cela proviendra de la surévaluation initiale qui aura été faite. Les premières estimations vont donc conditionner la réussite psychologique de la vente et du traitement qui en sera fait par la suite.
Ne pas fixer un prix selon ses besoins
Il ne faut pas surestimer soi – même la valeur de son logement, surtout lors de la vente de particulier à particulier. Il n’est pas rare de voir des vendeurs fixés le prix de vente de leur maison ou de leur appartement en fonction de leurs besoins financiers pour d’autres projets. Il faut se mettre à la place de la personne qui veut acheter un logement similaire au vôtre. Il possède un budget et va chercher le meilleur logement possible avec ce budget-là. Pour que ce soit votre logement qu’il achète plutôt que celui d’un autre, il faudra que le prix soit compétitif par rapport au prix des biens similaires dans la localité.
Ne pas rester sur un prix initial rendant le bien invendable
Les sites d’annonce immobilière sont remplis d’appartements et de maisons qui ne se vendent pas et qui ont peu de chances de se vendre. En effet, dans plus de 90 % des cas, c’est un problème de prix par rapport au bien proposé. Dans un contexte de hausse des prix, il est possible, de jouer avec le temps et attendre plusieurs mois, voire années, qu’un acquéreur se manifeste et décide de payer le montant désiré. Mais dans un contexte de baisse durable des prix comme actuellement, c’est un jeu dangereux qui peut coûter très cher au final.
En conclusion
Pour résumer en une ligne, nous pouvons dire qu’une première estimation d’un montant pour la vente d’un bien immobilier est important, car ce sera le prix référant sur lequel sera basé un projet futur et auquel on comparera le prix réel de vente par la suite si une baisse du prix devait être faite, ainsi l’état psychologique post-vente du cédant en dépendra dans une mesure plus ou moins forte. La loi et le droit ne contraignent pas de passer par une agence immobilière pour vendre son bien, mais une annonce, avec photos et description, est le minimum à mettre en place pour attirer les acheteurs potentiels.