La vente immobilière entre particuliers !

La vente immobilière entre particuliers

Les avantages et inconvénients de la vente immobilière entre particuliers

L’immobilier entre particuliers est une méthode de transaction moins coûteuse, mais pouvant être complexe. Le cadre légal strict, qui vise à protéger propriétaires et locataires des fraudes, implique quelques démarches administratives lors de ces ventes.

Les bénéfices possibles

L’immobilier entre particuliers permet surtout de ne pas payer de frais d’agence. En effet, toute transaction qui fait appel à un professionnel de l’immobilier suppose des honoraires pour l’agent. Frais qui ne seront pas de mise lorsque vous réalisez une location ou une vente de particulier à particulier. Le bien immobilier est repéré par petites annonces, que ce soit au moyen d’un journal spécialisé, dans les pages immobilières des quotidiens, ou bien via les sites web d’annonces immobilières. Ensuite, tout se déroule entre le locataire et le propriétaire, y compris les démarches administratives.

La négociation du prix d’achat

Le prix d’une maison ou d’un appartement est toujours négociable. C’est d’autant plus vrai aujourd’hui dans un marché immobilier qui est moins à l’avantage des vendeurs. Il n’est pas rare d’obtenir des remises de l’ordre de 10 à 20 % par rapport au prix initial demandé par le vendeur. Toute la difficulté d’un achat entre particuliers consiste à négocier directement le prix d’achat. L’un des seuls avantages d’acheter avec l’aide d’une agence est le fait que l’agent immobilier soit là pour trouver un prix d’équilibre entre les souhaits du vendeur et de l’acheteur. La connaissance du marché immobilier local et des prix couramment pratiqués constituera un avantage à l’agent immobilier que vous n’aurez pas en tant que particulier. Cependant, il existe aujourd’hui de nombreux moyens de se renseigner et d’obtenir des informations précieuses, notamment sur Internet. Une personne qui a bien étudié son marché spécifique pourra déterminer si le prix d’achat est intéressant.

Méfiance à la fraude

L’immobilier entre particuliers est, dans sa grande majorité, dénué de fraude, mais il convient néanmoins de redoubler de vigilance, car en cas d’arnaque, cela pourrait être définitif. Il y a des méthodes illégales : il est interdit de faire payer quoi que ce soit avant la signature du contrat entre les deux parties. Mais également des marchands de liste, qui proposent une collection de petites annonces entre particuliers soi-disant disponibles et adaptées à vos nécessités alors que bon nombre de ces appartements ont été retirés du marché depuis longtemps.

Le rôle des lois

L’immobilier entre particuliers, que ce soit pour une vente ou une location, met parfois aux prises avec deux personnes novices dans le domaine de l’achat immobilier (maisons, bureau, terrain, villa, hôtel, …). Il faut alors faire attention pour ne rien oublier, car le cadre légal est strict pour protéger chacune des parties de possibles fraudes. Pour la vente de bien immobilier entre particuliers, il faut réaliser une série de diagnostics permettant d’évaluer les risques environnementaux et les performances énergétiques de la maison ou de l’appartement. Les deux parties doivent ensuite signer une promesse de vente, puis un acte de vente, et s’acquitter des frais de notaire, avant de s’échanger les clés du domicile.

Les étapes de la vente entre particuliers

Les propriétaires sont de plus en plus nombreux à se passer d’agence immobilière dans la vente de leur maison. Agents incompétents, pratiques parfois douteuses… Il arrive en effet que des intermédiaires ne se montrent pas à la hauteur des attentes. Mais pour vendre une maison sans avoir recours à une agence, il faut posséder certaines connaissances.

La constitution d’un réseau pour la recherche d’acquéreurs

Ayant fait le choix de vendre sans agence, il faut se charger de tous les aspects de l’opération. À commencer par la recherche des acquéreurs. Le premier réflexe est donc de faire savoir la vente. Pour cela, inutile d’aller très loin : un panneau visible sur la façade du bien immobilier. Pour la vente d’une maison sans agence, cette méthode est importante. Cela est particulièrement vrai si le bien se trouve dans une rue où le passage est important. Concernant le Net, des sites proposent effectivement une mise en relation acheteur/vendeur dans l’immobilier. Des sites non spécialisés, comme Le Bon Coin, le proposent. L’annonce est potentiellement gratuite, suivant la visibilité à laquelle le vendeur souhaite soumettre son annonce. Et surtout, étant donné que c’est l’un des sites les plus fréquentés de France, c’est une vitrine exceptionnelle pour toute vente hors agence. Et puis, il y a les sites spécialisés et il faut alors penser à consulter l’éventuelle commission qu’ils réclament sur la transaction.

Mise en valeur et estimation du logement

Les visites et les éventuelles offres d’achats constituent le meilleur indicateur concernant la qualité d’une offre. Ainsi, si personne ne contacte le vendeur, il y a probablement un problème avec l’annonce. Le panneau sur la rue n’est peut-être pas visible dans les deux sens, l’annonce sur Le Bon Coin n’a peut-être pas les meilleures photos. Pour que l’offre soit réellement efficace, le vendeur devra mettre en avant les plus de sa maison. Une véranda, une cuisine de qualité, un vaste jardin, le nombre de pièces ou chambres, l’absence de travaux… Les photos ne doivent insister sur rien d’autre que sur ces avantages. Quant à la rédaction de l’annonce, c’est l’occasion pour lui de mettre en valeur des atouts qui ne pourraient pas être montrés en photo : localisation en centre – ville ou village, ou proche des transports, une haute performance énergétique, par exemple. Ensuite, si l’annonce attire des visiteurs, mais aucune offre d’achat, il est probable que le prix du bien immobilier soit déconnecté de la réalité du marché. C’est le principal écueil rencontré par les vendeurs hors agences. Pour nombre d’entre eux, la maison leur correspond. Certains y ont grandi, et ils imaginent mal s’en séparer pour un prix moindre que ce qu’ils en voudraient. Pourtant, pour vendre, c’est une réalité : il faut s’aligner sur le marché. Dans le cas contraire, au mieux, la vente se fera avec beaucoup de difficulté. Pour pouvoir maintenir un prix au plus haut, la meilleure chance du vendeur est de créer un bien « clé en main ». En d’autres termes, les acquéreurs doivent pouvoir se projeter immédiatement dans le logement, sans travaux à réaliser et une maison dépersonnalisée.

Signature du compromis de vente

Une fois que le logement aura trouvé preneur, ce sera le début de la partie technique et administrative de la vente d’une maison. En agence, l’expert peut s’en charger. Mais dans le cas d’une vente hors agence, le vendeur a beaucoup à faire. Avant la vente, le vendeur devra réaliser les diagnostics techniques de son logement, le diagnostic de performance énergétique (ou DPE) notamment. Leurs frais sont à sa charge. Ils visent à savoir si la maison est en bon état. Attention : si tel n’est pas le cas, rien ne l’oblige à faire les travaux… Rien n’oblige non plus l’acheteur à acquérir la maison malgré tout ! D’ailleurs, il est fréquent que les compromis de vente comprennent ce que l’on nomme des « conditions suspensives ». En-dehors de ces conditions, le compromis de vente (rédigé par le vendeur) contiendra :
– les identités du vendeur et de l’acheteur du bien
– la description du bien
– le prix de vente
– la date prévue de la vente
– les signatures des deux parties
Il ne restera ensuite qu’à prendre rendez-vous chez le notaire pour la signature de l’acte de vente, dans celui – ci devra être mentionné en supplément le fait que l’acquéreur a eu recours à un prêt bancaire (sans détails de taux ou mensualités) si tel est le cas.

Pour conclure

La vente immobilière entre particuliers est possible et peut représenter une économie pour le vendeur, cependant pour que cette vente immobilière se déroule de bonne façon, il faut que le vendeur donne de son temps en grande quantité et qu’il s’informe sur un grand nombre en lien avec le secteur immobilier local.