La promesse et le compromis de vente immobilière

La promesse et le compromis de vente immobilière

Les différences entre une promesse et un compromis de vente

La signature d’une promesse de vente ou d’un compromis de vente (ou promesse synallagmatique), est une étape importante de tout achat immobilier. Il y a alors des précautions à prendre et des règles légales à respecter. Acheteur ou vendeur s’imaginent parfois que la signature d’une promesse de vente ou d’un compromis de vente n’engage pas à grand-chose. Ce qui est faux, en effet, malgré son nom, l’avant-contrat constitue bel et bien un « contrat », au sens juridique du terme, qui entraîne des obligations importantes pour les deux parties. Ainsi cet engagement lors de la vente du bien immobilier engage le vendeur mais également l’acquéreur que ce soit lors d’une promesse ou d’un compromis de vente et c’est ce que nous allons voir par la suite.

Définition

La signature d’un avant-contrat n’est pas légalement obligatoire, ainsi la promesse de vente et le compromis de vente ne sont que facultatifs pour l’acquéreur et le cédant. Cependant ils sont indispensables dans la pratique, ainsi au moment de l’accord, l’acheteur ne dispose généralement pas encore de tous les éléments d’information (droit de préemption éventuel, absence de servitudes, etc.). Juridiquement, il faut faire la distinction entre le compromis de vente de la promesse unilatérale de vente (PUV). La signature d’un compromis de vente intervient lorsque l’acheteur et le vendeur sont sûrs de vouloir conclure la vente de l’appartement ou de la maison, mais que certains points doivent encore être réglés pour finaliser la vente. A l’inverse, la signature d’une PUV a lieu lorsque l’acheteur n’est pas certain de vouloir conclure la vente mais souhaite néanmoins réserver le bien pendant une certaine durée. L’acheteur reste alors libre d’acquérir le bien ou non.

Rédaction

En théorie, rien n’oblige à s’adresser à un professionnel pour rédiger une promesse de vente, effectivement cela peut se faire sous seing privé. Mais, dans la pratique, l’appel à un notaire ou à un agent immobilier est lui aussi indispensable, étant donné la complexité de la matière et l’importance des engagements pris. Ainsi, les termes de cet avant-contrat sont essentiels puisque le contrat définitif ne fera en principe que les reprendre. L’acte authentique ultérieur ne fera que confirmer les termes du précontrat tout en « officialisant » le transfert de propriété.

La promesse de vente

La promesse de vente engage surtout le vendeur. Le propriétaire (le « promettant ») donne une option sur le bien au candidat acheteur, selon les conditions stipulées dans l’acte. De façon évidente, la quasi-totalité des promesses de vente comporte une date-limite. En cosignant cet acte, le candidat acheteur accepte le bénéfice de la promesse et aura le droit d’acheter ou non le bien en levant l’option. En contrepartie de cette option, il verse au vendeur une « indemnité d’immobilisation ». La promesse de vente peut être rédigée sous la forme d’un acte notarié. Mais elle peut aussi prendre la forme d’un acte simple, rédigé le plus souvent par l’agent immobilier, alors elle doit obligatoirement être l’objet d’un enregistrement dans les dix jours qui suivent auprès du service des impôts (sous peine d’être frappée de nullité).

Il existera alors plusieurs hypothèses :

– le candidat acheteur lève l’option sur la vente dans le délai imparti. La vente est conclue sur le plan légal (avant d’être formalisée ensuite par l’acte authentique). Le montant de l’indemnité d’immobilisation sur la vente déjà versé s’impute sur le prix à payer.

– le candidat acheteur ne lève pas l’option sur la vente. Une fois passée la date-limite, le propriétaire est libre de proposer le bien à la vente pour un autre acquéreur et il conserve l’indemnité d’immobilisation. Le bénéficiaire d’une promesse de vente peut la céder à un tiers, cela lui permettant une réception de l’indemnité d’immobilisation.

– le propriétaire renonce à a la vente du logement avant que le bénéficiaire lève son option. Alors le candidat acheteur peut obliger le propriétaire à la vente de son bien, après avoir levé officiellement l’option dans les délais.

– le propriétaire refuse la vente du logement après que le bénéficiaire a levé son option. La solution est alors la même : l’acquéreur peut obliger le propriétaire à vendre son logement.

Le compromis de vente

Appelé aussi promesse synallagmatique de vente, le compromis de vente est un véritable acte de vente avec « début d’exécution » puisque les deux parties sont engagées de façon irrévocable : le vendeur promet de vendre au candidat, qui promet d’acheter. Ce dernier verse en contrepartie un « dépôt de garantie » comme dans n’importe quel contrat. Si l’une des deux parties concernées renonce à la transaction, l’autre peut l’y contraindre par voie de justice, en exigeant, de surcroît, des dommages-intérêts. Le compromis de vente peut-être effectué chez un notaire ou entre particuliers, appelé « acte sous seing privé ».

Un avant-contrat

Le compromis est le premier acte qui scelle l’accord des parties sur une vente. On parle d’« avant-contrat », car il est préparatoire de la signature de l’acte définitif. Le vendeur déclare vouloir vendre son bien à l’acheteur, qui déclare de son côté vouloir l’acheter, aux conditions que l’acte précise. Bien plus qu’un simple accord de principe, le compromis est un véritable contrat.

Un engagement

« Le compromis de vente vaut vente dès lors qu’il y a accord sur la chose et sur le prix » (art. 1589 du Code civil). Les parties sont donc définitivement engagées, sauf à se rétracter dans le délai légal si les conditions de la mise en œuvre de cette rétractation sont réunies (avec une clause suspensive et une lettre en recommandée dans un délai défini).Si l’une des parties venait à ne pas signer l’acte définitif, l’autre est en droit de demander en justice l’exécution forcée de la vente ou le versement de dommages et intérêts.

En conclusion

La vente d’un bien immobilier entraînant des pré – contrats tels une promesse de vente ou un compromis de vente engagent un acheteur ou acquéreur a l’achat et le vendeur a la cession de son bien immobilier, cependant nous pouvons dire que le compromis de vente est un pré – contrat plus engageant que la simple promesse de vente. Ainsi lorsque il y a une convenance sur une offre immobilière c’est important pour les 2 parties de sécuriser la future transaction (pour les projets, durant l’attente de l’obtention du prêt, …) via un contrat pouvant comporter des clauses (suspensives par exemple) et en échange d’une certaine somme parfois. La promesse de vente et le compromis de vente ne sont que facultatifs cependant ils sont fortement conseillé et pratiqué de par la protection qu’ils apportent a l’acquéreur et au vendeur.

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